1. בפניי תביעה לתשלום דמי תיווך בסך של 64,275 ש"ח.
2. התובעת, דליה דויטש (
להלן: "דליה"), הינה מתווכת מקרקעין מורשית ובעלים של משרד תיווך בשם "תיווך ברוך". דליה טוענת כי ביום 27.2.2004 חתמה אצלה הנתבעת, ברכה רבינוביץ (
להלן: "ברכה"), על טופס הזמנת שרותי תיווך לגבי בית ברח' רמבה 14 ברמת גן (
להלן: "הבית"), ובו התחייבה לשלם לדליה דמי תיווך בשיעור של 2% ממחיר הבית. ביום 28.3.2004 הציגה דליה את הבית בפני ברכה. הבית היה בבעלותם של שלמה וכרמלה מינץ (
להלן: "מינץ"). נוהל משא ומתן בבית משפחת מינץ והשתתפו בו דליה, סוכן תיווך ממשרדה, דני מסלאתי (
להלן: "דני"), ברכה ומינץ. מינץ הסכימו להפחית את המחיר המקורי שדרשו ולהסתפק בסכום של 600,000 דולר. ברכה סירבה לשלם מחיר זה והציעה סך של 580,000 דולר. לאחר מכן המשיכה דליה לעדכן את ברכה במשא ומתן שניהלה עם מינץ כדי להשיג הפחתה נוספת במחיר, עד אשר הודיעו מינץ על הסכמה למכור את הנכס תמורת 580,000 דולר בלבד, אלא שאז הודיעה ברכה כי היא מוכנה לשלם עבור הבית סך של 560,000 דולר בלבד. לאחר שחלפו כשישה חודשים, התברר לדליה לתדהמתה כי ברכה חתמה על חוזה לרכישת הבית. כאשר דרשה מברכה תשלום דמי תיווך, סירבה לכך ברכה.
3. ברכה טוענת כי אין זה נכון שחתמה על הסכם התיווך ביום 27.2.2004 ומדובר במועד שנרשם בדיעבד על ידי דליה. ברכה מעריכה כי הבית הוצג בפניה בחודש דצמבר 2003 או בינואר 2004. לדבריה, נערכה פגישה אחת ויחידה בינה לבין דליה ומינץ. אלה האחרונים דרשו תמורת הבית סך של 630,000 דולר אך היו מוכנים להפחית מסכום זה אלפי דולרים בודדים. מינץ הבהירו כי כבר קיבלו הצעה למכירת הבית תמורת 610,000 דולר וגם סכום זה נמוך מדי. בנוסף התגלעה מחלוקת לגבי היטל ההשבחה, משום שמינץ דרשו שברכה היא שתישא בו. כמו כן, מינץ דרשו כי מלוא התמורה תשולם תוך פרק זמן קצר מאוד ולא היו מוכנים לכל פריסה. בהעדר הסכמה בין הצדדים, נותק ביניהם הקשר. כעבור זמן קצר נותק גם הקשר עם דני, לאחר שהבהיר לברכה כי מינץ לא יסכימו למכור את הבית בפחות מ- 610,000 דולר. ברכה מכחישה את טענתה של דליה כאילו עודכנה בדבר הסכמתם של מינץ למכור את הבית תמורת 580,000 דולר. בעקבות כשלון המשא ומתן עם מינץ, זנחה ברכה את כוונתה לרכוש בית, והחליטה לשפץ את דירתה. לצורך כך שכרה שרותיו של ארכיטקט. בחודש אוקטובר 2004 נתקלו ברכה ובעלה במודעה בעיתון בה הוצע בית מסויים למכירה, בלא שצויינה במודעה הכתובת או זהות המוכר. רק כאשר נוצר קשר עם מפרסם המודעה התברר כי מדובר בביתם של מינץ. ברכה פנתה למינץ ואלה הסכימו למכור את הבית תמורת 575,000 דולר, ליטול על עצמם את תשלום היטל ההשבחה ואפילו לפרוס את תשלום התמורה למשך שישה חודשים. בעקבות כך, נחתם ביום 21.10.2004 הסכם הרכישה לפיו רכשה ברכה את הבית תמורת סך של 575,000 דולר. ברכה מוסיפה וטוענת כי מלכתחילה הסכימה להתחייב לתשלום דמי תיווך בשיעור של 1% בלבד, אך דני רימה אותה ותיקן בטופס ההתחייבות את הסעיף העוסק בדמי תיווך בגין עיסקת שכירות שהסתיימה במכירה, למרות שברכה כלל לא ביקשה לשכור בית אלא רק לרכשו.
4. השאלה העיקרית הטעונה הכרעה היא האם דליה היתה הגורם היעיל בביצוע עיסקת המכר שנכרתה בסופו של דבר בין ברכה למינץ. רק אם התשובה לכך היא בחיוב, יהיה צורך לבחון את טענתה הנוספת של ברכה, לפיה הוסכם על דמי תיווך בשיעור של אחוז אחד בלבד.
5. אין חולק כי דליה היתה הראשונה שהציגה את הבית בפני ברכה. יחד עם זאת, מדובר בתנאי הכרחי, אך לא מספיק, כדי לקבוע שדליה היתה אכן הגורם היעיל בביצוע עיסקת המכר. בע"א 2144/91
מוסקוביץ נ' מכלביץ
פ"ד מח(3), 116 ,עמ' 124-125, נפסק:
"
דרישת ההלכה הפסוקה היא, כאמור, כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסויים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה בלעדיה אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל."
אכן, בדרך כלל מתווך שהפגיש בין הצדדים נחשב כגורם היעיל, אך לא בהכרח:
"
השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל, כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים - אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה. ברור, כי מתקיים משא ומתן - אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק - ובסיומו נכרת חוזה. הנה, כי כן, צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי ... אך, פעמים רבות, עובדות העניין אינן כה פשטניות. עשויות להתגלע מחלוקות בין הצדדים במהלך המשא ומתן אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן, מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה האם המתווך הוא הגורם היעיל. יש לבחון האם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל? או שמא שניהם או אף אחד מהם? מבחינה תיאורטית כל אחת מהתוצאות אפשרית, פעמים אין זכאות לדמי תיווך, פעמים ישנה זכאות למתווך אחד ופעמים למספר מתווכים." (שם)
וכן:
"
ציינו כבר כי עצם העובדה שמתווך הציג בפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עיסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך." (ע' 126)
בענין
מוסקוביץ
הנ"ל מנה בית המשפט את הקווים הכלליים לבחינתה של מידת יעילות המתווך:
"
ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך ובין החוזה הסופי. כגון - נשוא הנכס. (ב) הקרבה בתנאי התשלום ושיעורי ההצעה המקורית ובין הגיבוש הסופי של החוזה. (ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 הנ"ל). (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים. (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף. (ו) תשלום ושיעורי דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הקונה). (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן מצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית. (ח) הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך." (ע' 124)
6. יישומן של אמות מידה אלה מוביל לידי מסקנה כי למרות שדליה היתה זו שהציגה לראשונה את ביתם של מינץ בפניה של ברכה, היא לא היתה הגורם היעיל בביצוע העיסקה. מסקנתי זו נתמכת בנתונים שיפורטו להלן.
7. הנתון הראשון הוא פער הזמנים המאוד משמעותי בין פעולת התיווך של דליה לבין מועד כריתת ההסכם. בין אם פעולת התיווך בוצעה ביום 28.3.2004 כטענת דליה, ובין אם בחודשים נובמבר- דצמבר 2003 כטענת ברכה, הרי שהחוזה נכרת רק ביום 21.10.2004, לאמור, חודשים ארוכים לאחר פעולת התיווך (שבעה חודשים לשיטתה של דליה, או עשרה חודשים לשיטתה של ברכה). פער זמנים זה מנתק את הקשר הסיבתי בין פעולת התיווך של דליה לבין העיסקה שנקשרה בסופו של דבר בלעדיה:
"
כאמור, פער הזמנים עלול להעלות את ההסתברות כי הסיבה לכריתת החוזה הינה סיבה חדשה ואחרת מפעולתו של המתווך בתחילת הדרך." (ענין
מוסקוביץ
הנ"ל, בע' 126)
למעלה מהצורך אציין כי בענין זה אני מאמין לברכה הטוענת כי הדירה הוצגה לה במועד מוקדם מזה הנטען על ידי דליה. ברכה העידה כי בעת שהוצגה לה הדירה לא היתה לה מטפלת ולכן נאלצה להביא את תינוקה למפגש בבית. החל מיום 1.2.2004 היא שכרה מטפלת, כך שאם הדירה היתה מוצגת לה באמת ובתמים ביום 28.3.2004 כנטען על ידי דליה, לא היה לה כל צורך להביא עימה את התינוק. זאת ועוד, ביום 28.3.2004 היתה לברכה פגישת עבודה במשרדה, כעולה מהיומן האלקטרוני שהציגה במהלך עדותה, עת התבקשה על ידי בא כוחה של דליה להציג ראייה לטענתה זו.
דליה נדרשה להציג בשעת הדיון את פנקס הזמנות התיווך, אך לא עשתה כן. לו הוצג הפנקס, ניתן היה לנסות ולהתחקות אחר המועד בו נחתם הסכם התיווך, תוך השוואה להסכמים שנחתמו לפניו ולאחריו. המנעות זו של דליה פועלת אף היא לחובתה.
8. הנתון השני הוא קיומו של פער משמעותי ביותר בין המחיר אותו דרשו מינץ תמורת הדירה בעת שדליה היתה מעורבת במשא ומתן- 630,000 דולר- לבין המחיר בו נסגרה העיסקה בפועל- 575,000 דולר בלבד. טענתם של דליה ודני כאילו מינץ הסכימו להפחית את המחיר ל- 600,000 דולר ומאוחר יותר אפילו ל- 580,000 דולר היא טענה בלתי מהימנה. הרי דליה אישרה בחקירתה כי היתה למינץ הצעה של צד שלישי שהיה מוכן לשלם 610,000 דולר (ע' 8-9 לפרוטוקול). כיצד זה ייתכן שמינץ הסכימו לוותר על הצעה גבוהה יותר של הצד השלישי, ולהסכים למחיר של 600,000 דולר בלבד? זאת ועוד, ניתן היה לצפות כי לביסוס הטענה תזמין דליה את בני משפחת מינץ לעדות, דבר שלא נעשה. כידוע:
"
ככלל, הימנעות צד מהבאת ראיה, או מהעדת עד, כמוה כראיה נסיבתית, העשויה להקים, לחובתו של אותו צד, חזקה עובדתית כי אילו הובאה אותה ראיה, היה בה כדי לפגוע בגרסתו (ראו י' קדמי על הראיות (חלק ג, תשנ"ט) 1391). " (ע"א 8151/98
שטרנברג נ' ד"ר צ'צ'יק
פ"ד נו(1), 539 ,עמ' 551-552).