1. התובעים רכשו מהנתבעות 1,2 , חברת אופיר שבתאי תכנון פקוח ובצוע עבודות בניה בע"מ, וחב' ד.ס.דוד סדן חברה לבנין בע"מ,(להלן:
הקבלן), דירה בת ששה חדרים ברח' הסחלב 14 ברעננה, גוש 7651 חלקה 510. (להלן
: הדירה).
2. הנתבעים 3,4 הינם בעלי מניות ומנהלי הקבלן. בהסכם הרכישה ערבו נתבעים אלו אישית לביצוע התחייבויות הקבלן.
3. הסכם הרכישה נערך ב 26.3.01. עוד קודם לקבלת החזקה בדירה התריעו התובעים על ליקויי בנייה בה, כגון רטיבות החודרת לסלון ועוד.
4. בדצמבר 2001 החלו התובעים להתגורר בדירתם. במרץ 2002 פנה בא כוחם אל הקבלן ופירט שורה של 23 ליקויים. בין היתר טען ב"כ התובעים כי השכנים באותו בנין מתלוננים כי מרפסת הגג העליון שבדירת התובעים נמכרה להם שלא כדין. הקבלן נדרש ליתן אישור לתובעים ולשכניהם בקשר לסוגיה זו ולתקן את הליקויים הרבים בדירה.
5. התביעה הוגשה ב 27.6.02 לסכום של 400,000 ש"ח בגין ליקוי הבנייה וירידת ערך הדירה עקב ביטול מרפסת הגג ושטחים חסרים אחרים, כפי שיפורט להלן. התביעה נתמכה בחוות דעת מקצועית של המהנדס, מר יוסי בן חורין מטרמינל שירותי הנדסה בע"מ ובחוות דעת נוספת, של שמאי מקרקעין מטעם התובעים.
6. להגנתם טענו הנתבעים כי התובעים הזדרזו בתביעתם עוד בטרם חלפה תקופת הבדק, המקנה לקבלן, על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 את האפשרות לתקן דירה שבנה, תוך 12 חודשים מיום מסירת החזקה בה, לדייריה.
7. עוד נטען כי התובעים ידעו כי במקרה חירום אמורה מרפסת הגג לשמש פתח מילוט ולעמוד לרשותם של יתר בעלי הדירות בבניין, ואף נתנו הסכמתם לכך בסעיף מפורש בנספח להסכם.
8. לנוכח חילוקי הדעות בין הצדדים, מונה מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס והשמאי מר יצחק ברמן. המומחה קבע אילו ליקויי בנייה אכן קיימים בדירת התובעים ומהי עלות תיקונם.
9. בניגוד למומחה התובעים, אשר העריך כי עלות התיקונים היא 145,431 ש"ח, קבע מומחה בית המשפט כי עלותם 47,300 ש"ח בלבד. סכום זה כלל 25,000 ש"ח חיפוי שיש על קירות חדר המדרגות של הבניין על כל קומותיו, עד לגובה של 1 מ"ר, פיקוח הנדסי ומע"מ. אלא שבנוסף קבע המומחה כי אובדן אפשרות השימוש במרפסת הגג, ומידות חסרות של הממ"ד מפחיתים את ערך הדירה בסכום של 200,700 ש"ח נוספים.
10. במצב עניינים זה ביקשו הנתבעים כי תינתן להם הזדמנות לתקן בעצמם את ליקויי הבניה בדירה, כן ביקשו לפתור את בעיית מרפסת הגג על ידי הגשת בקשות מתאימות לוועדה המקומית לתכנון ובניה ברעננה,לשינוי היתר הבניה. בינתיים, הוגש כתב אישום כנגד התובעים והם נדרשו לחסום את דלת היציאה מדירתם אל מרפסתה גג, דהיינו, שעל פי גזר הדין שם, אמורים התובעים לצאת מדירתם אל חדר המדרגות, וממנו לעבור אל המרפסת, כאמור בהיתר הבנייה שניתן לאותו בניין.
11. התובעים לא ששו לאפשר לנתבעים לבצע את התיקונים. לאחר מאמצים וזמן בוצעו התיקונים, והמומחה, מר ברמן אף נתן חוות דעת מסכמת.
מאותה חוות דעת ניתן ללמוד כי החלק הארי של התיקונים לא בוצע, במיוחד נכון הדבר לגבי הדבקת חיפוי השיש במדרגות, העבודה שסכומה הגבוה ביותר מתוך כל העבודות לביצוע.
באשר לשינוי היתר הבנייה וביטול הצו אשר ניתן על ידי בית המשפט לעניינים מקומיים- הקבלן נכשל בשני הדברים, בין היתר בשל התנגדות השכנים לבקשה.
12. משנכשלו הניסיונות להביא את הצדדים לכלל הסכמות, חזרו התובעים על עמדתם כי הדירה שנמסרה להם שונה מזו שהובטחה על פי חוזה המכר, במיוחד ככל שהדבר נוגע לאפשרות להצמיד את שטח מרפסת הגג ולרשום אותה כחלק מן הרכוש הפרטי שלהם - לפיכך הינם זכאים לפיצוי בגין ליקויי הבניה וירידת ערך הדירה כאחד.
דיון
13. טענתם הראשונה של הנתבעים, כי התובעים הזדרזו לפנות לבית המשפט בסמוך לקבלת החזקה בדירה ולא המתינו עד לתום תקופת הבדק.
"
תקופת הבדק מיועדת לאפשר איתורם של פגמים ואי התאמות בדירה בתוך תקופה קצובה ותיקונם על ידי המוכר. לתקופת הבדק חשיבות במישור של יחסי הצדדים לחוזה, היות שבקביעת תקופת הבדק נלקח בחשבון אופיו המיוחד של הממכר-דירה חדשה אשר ליקויים בבנייתה עשויים להתגלות אך לאחר זמן- וניתנת אפשרות למוכר לעמוד בקיום חיוביו החוזיים ולמסור ממכר תקין לקונה בעבור התמורה החוזית. כן יש לתקופת הבדק חשיבות במישור רחב יותר- תקופת הבדק תורמת ליעילות המערכת המשפטית ומונעת הקצאה בלתי יעילה של משאבים על ידי שהיא מייתרת, ולו באופן זמני, את הצורך בהגשתן של תביעות בגין פגמים ואי התאמות שנתגלו בדירה במהלך תקופה זו. אלה יתוקנו על ידי המוכר בלא שתידרש פניה לבית המשפט. כמובן, במידה שסבורים הקונים כי המוכר לא כיבד חיובו החוזי בשנת הבדק, פתוחה בפניהם האפשרות לפנות לערכאות בתביעה. מכאן, ככלל, לצדדים כולם, כמו גם למערכת המשפט, אינטרס בהקפדה על כך שקונים לא יגישו תביעתם בגין ליקויי בנייה בטרם הודיעו למוכר על הליקויים ויאפשרו לו לתקנם עד תומה של שנת הבדק....
הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה צריכה להיעשות ככלל לאחר שחלפה תקופת הבדק ולאחר שניתנה לקבלן הזדמנות אמיתית- ולא כזו שהיא מן השפה ולחץ- לתקן הליקויים בתקופת הבדק או בסמוך לסיומה...לפיכך סברנו שראוי להפחית את שיעור הפיצויים בגין ליקויי הבנייה בשליש לגבי כל אחד מהמערערים בשל אי מיצוי תקופת הבדק." (ע"א 5602/03
אבי ושרה סגל נ' שופ' לישראל בע"מ, תק-על 2005(1) 2774).
14. עמדתה של פסיקת בית המשפט בכל הנוגע לזכותו של קבלן לתקן בעצמו ליקויי בניה בדירות שבנה, קודם שייפסק פיצוי כספי לרוכשים הינה כי זכות זו מותנית בכך שהם יבוצעו תוך פרק זמן סביר. נקבע
כי "תיקון עצמי בידי מוכר חוסך לו לשאת במרכיב הרווח של קבלן אחר שיבצע את התיקון. על פי רוב, תיקון הפגמים בידי חברת הבנייה הוא גם פתרון עדיף לקונה. על כן נקבע הנטל לאפשר למוכר לתקן את אי ההתאמה בטרם יזכה את הקונה לתרופות אחרות. ואולם, על אף השיקולים שבגללם תיקון אי ההתאמה בידי מוכר הדירה הוא בדרך כלל הפתרון ההוגן והיעיל לאי ההתאמה, ישנם מקרים שבהם פתרון זה אינו בא בחשבון או שאין בו כדי לענות במידה מספקת על צרכי הקונה ." (ע"א 656/99
ד"ר עדה בר שירה ואח' נ' מעונות ובניין בע"מ, תק על 2003(2), 1188, ע"י כב' הש' נאור.) לשאלה אילו הם המקרים, נקבע כי הדבר תלוי בנסיבות העניין, וכל מקרה לגופו
:
"בדרך כלל ענין הוא לשיקול דעת של בית המשפט קמא אם ראוי, בנסיבות המקרה, לתת לצד הנפגע סעד של אכיפה
או סעד של פיצויים." (ע"א 4445/90 עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט ואח', תק-על 94(2), 674 וכן:
"אמנם במקרה מתאים
יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על-פי המדיניות המשפטית הרצויה ובודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה דברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית." (ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה, פ"ד נ(2) 859).