1. תביעה זו הוגשה תחילה בדרך של המרצת פתיחה, אולם במהלך שמיעת הראיות, ונוכח הסכמת הצדדים, החלטתי בישיבה מיום 22/06/05 להעביר את הבקשה לפסים של תביעה רגילה (עמ' 42 לפרוט'), במהלך שמיעת הראיות, תוקנה התביעה מספר פעמים, והתיקון האחרון הינו מיום 26/05/05.
2. המחלוקת בתביעה זו, סבה סביב דירה המצויה ברח' הערבה מס' 2 (פינת רח' הלולב 207) בנצרת עילית, אשר הייתה ידועה קודם כחלקה 21 גוש 16553, בעקבות פרצלציה, הפכה לחלקה מס' 76 בגוש 16654 (ראה הצהרת ב"כ הנתבע מס' 6 בעמ' 3 לפרוט' הישיבה מיום 01/06/04) (להלן: "הדירה").
3. בתביעה המתוקנת האחרונה, עתרו התובעים למתן סעד הצהרתי, על פיו נדרש בית המשפט להצהיר כי:
א. כל מכירה ו/או העברה של הזכויות בדירה ע"י הנתבעת מס' 1 שלא לנתבע מס' 4, בטלה ומבוטלת ו/או כפופה לזכויותיו של התובע מס' 2, ושל הנתבע מס' 4 או של הבנק בלבד.
ב. כל פעולה מאיזה מין וסוג שהיא, כולל משכון, שעבוד, מכירה, המחאת זכות, רישום הערות אזהרה או רישום זכויות שלא על שם הנתבע מס' 4 ו/או רישום משכנתא שלא לטובת התובע מס' 2 בלשכת רישום המקרקעין, שנעשתה על ידי הנתבעים ו/או מי מטעמם, בקשר לדירה לאחר שהנתבעת מס' 1 התחייבה בהסכם להעברת זכויותיה בדירה לנתבע מס' 4, ולאחר שהתחייבה ב"התחייבות מוכרים" כלפי הבנק שלא לבצע כל עסקה שהיא אחרת בנכס, וכן התחייבה לרשום משכנתא לטובת התובע מס' 2 או להמציא התחייבות לרישום משכנתא מאת מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "התחייבות מוכרים"), הינה בטלה ומבוטלת ו/או כפופה אף היא לזכויות הבנק והנתבע מס' 4 בדירה.
ג. הנתבע מס' 4 הינו הזכאי להירשם כחוכר לדורות של הזכויות בנכס, ולהורות על רישום זכויות הנתבע מס' 4 בדירה בלשכת רישום המקרקעין, בד בבד עם רישום משכנתא בדרגה ראשונה לטובת התובע מס' 2 על זכויות הנתבע מס' 4 בדירה, בסכום קרן ההלוואה של 575,000 ש"ח בהתאם לשטר המשכון מיום 23/11/98, ו/או התחייבות מוכרים (להלן: "המשכנתא לטובת התובע מס' 2"), ובהתאמה להורות על ביטול רישום זכויות הנתבעים 2, 3 וביטול רישום משכנתא לטובת הנתבע מס' 7 בלשכת רישום המקרקעין.
ד. לחילופין, להצהיר כי, הנתבע מס' 4 הינו הזכאי להירשם כחוכר לדורות של הזכויות בדירה, ולהורות על רישום זכויות הנתבע מס' 4 בדירה בלשכת רישום המקרקעין, ובהתאמה להורות על ביטול רישום זכויות הנתבעים 2, 3, בד בבד עם רישום משכנתא בדרגה ראשונה לטובת התובע מס' 2, ואשר תהיה בדרגה שווה ("פרי פסו") למשכנתא הרשומה לטובת הנתבע מס' 7.
ה. לחילופי חילופין, להצהיר ולהורות, על רישום משכנתא בדרגה ראשונה לטובת התובע מס' 2 על זכויות הנתבעים 2, 3 בדירה הרשומות בלשכת רישום המקרקעין נצרת, אשר תהיה בדרגה שווה ("פרי פסו") למשכנתא הרשומה לטובת הנתבע מס' 7.
ו. ליתן כל צו ו/או סעד ו/או הוראה נוספים, כפי שבית המשפט ימצא לנכון ולצודק לנתנם בנסיבות העניין.
4. טענות התובעים בתמצית הן, בשנת 1998 פנה הנתבע מס' 4 (להלן: "הקונה הראשון") לתובע מס' 2 (להלן: "בנק משכן"), לקבלת הלוואה לרכישת הדירה. הקונה הראשון הציג בפני בנק משכן את כל המסמכים הדרושים, לרבות הסכם רכישה מיום 13/10/98, על פיו רכש מאת הנתבעת מס' 1 (להלן: "המוכרת") את הדירה. לאחר קבלת המסמכים הדרושים, ועל פי הסכם הלוואה שנחתם ביום 22/11/98 (להלן: "הסכם ההלוואה") העמיד בנק משכן הלוואה ע"ס 575,000 (להלן: "ההלוואה"), לטובת הקונה הראשון. בהתבסס על הסכם ההלוואה, ולהבטחת ההלוואה, משכן הקונה הראשון כל זכויותיו בדירה, לטובת בנק משכן. המשכון נרשם כדין ביום 23/11/98 אצל רשם המשכונות. בנק משכן שילם את ההלוואה בשתי המחאות, האחת לפקודת בנק לאומי, והשניה לפקודת המוכרת. במכתבו מיום 08/10/98, דיווח בנק משכן לנתבע מס' 6 (להלן: "ממ"י") על ביצוע העסקה וההלוואה. הקונה הראשון לא עמד בהתחייבויותיו על פי הסכם ההלוואה, ונוצרו פיגורים בהלוואה, עקב כך נאלץ בנק משכן להעמיד את מלוא יתרת ההלוואה לפרעון מיידי, והגיש בקשה ללשכת ההוצל"פ בחדרה למימוש המשכון. במסגרת תיק ההוצל"פ, מונה עו"ד חזי חכם ככונס נכסים על זכויות הקונה הראשון בדירה. כונס הנכסים תפס חזקה בדירה, אולם הנתבעים 2, 3 (להלן: "הקונה השני") פלשו לדירה, ובשל טענתם כי רכשו את הזכויות בדירה, נמנעה המשטרה להתערב. התובעים טענו עוד, כי מייד לאחר ביקור נציגי כונס הנכסים בדירה, מיהר הקונה השני והנתבע מס' 7 (להלן: "בנק ירושלים") ו/או מי מטעמם, ורשמו את זכויות החכירה בדירה בשם הקונה השני, וכן רשמו משכנתא, לטובת בנק ירושלים. לטענת התובעים הזכויות בדירה הינן של הקונה הראשון, ולבנק משכן הזכות לממשו מכוח המשכון.
5. הנתבעים 1, 4, 5 קרי: המוכרת, הקונה הראשון והערבה, לא התייצבו לדיון, על אף שזומנו כדין, והתיק התנהל בהעדרם.
6. טענותיו של הקונה השני בתמצית הן, כי אין כל עילה נגדו, הוא רכש את זכויות החכירה בדירה בתמורה ובתום לב, והעסקה נגמרה ברישום בהיותו תם לב, לכן זכותו גוברת על כל זכות אחרת של התובעים ו/או של צד ג' כלשהו. לאור זאת, אין לתביעה כל יסוד עובדתי ו/או משפטי, ודינה להידחות.
7. טענות בנק ירושלים בתמצית, כי הקונה השני קיבל ממנו הלוואה ע"ס 248,000 ש"ח לצורך רכישת הדירה כנגד שעבוד זכויותיהם בדירה וכנגד רישום הערת אזהרה לטובת בנק ירושלים, על זכויות הבעלים בדירה. הקונה השני הציג בפני בנק ירושלים את כל המסמכים הדרושים לביצוע ההלוואה, לרבות נסח רישום מיום 29/06/00, על פיו הבעלות רשומה בשם ממ"י, וזכויות החכירה רשומות בשם המוכרת. על זכויות אלה רשומה הערת אזהרה לטובת הקונה השני. עם חתימת הסכם ההלוואה, נרשמה הערת אזהרה על זכויות המוכרת בדירה לטובת בנק ירושלים. בנק ירושלים ידע לראשונה על קיום עסקת מכר בין המוכרת לבין הקונה הראשון, רק עם הגשת התביעה המתוקנת. הקונה השני רכש את הזכויות בדירה בתמורה ובתום לב, ושטר המשכנתא נרשם לטובתו בעודו בתום לב. התנהגותו של בנק משכן, אשר לא טרח לרשום הערת אזהרה או כל הערה אחרת, לא בממ"י ולא בלשכת רישום מקרקעין, וכן לא פעל כנדרש, כדי לגרום לצדדים בעסקה הראשונה לרשום את הזכויות בדירה על שם הקונה הראשון, ולרשום משכנתא לטובתו. התנהגות זו מהווה התרשלות רבתי ושוללת את תום ליבו. הזכות עליה מבססים התובעים את טענותיהם, אינה זכות אוטונומית, ורשלנותו החמורה של בנק משכן, שקולה להעדר תום ליבו.
8.
רקע:
התביעה דנן דנה בשתי עסקאות מכר הנוגעות לאותה דירה, כאשר בעסקה הראשונה מכרה המוכרת את זכויותיה בדירה לקונה הראשון, והאחרון מימן את רכישת הדירה בהלוואה שקיבל מאת בנק משכן. לאחר קבלת ההלוואה, ביטלו הצדדים לעסקה הראשונה את הסכם המכר של הדירה, אולם לא דווחו על כך לבנק משכן. לאחר כשנתיים מהעסקה הראשונה, חתמה המוכרת על הסכם מכר חדש בגין אותה דירה עם הקונה השני. למימון רכישת הדירה, מימן הקונה השני חלק ממחיר הדירה מההלוואה שקיבל מאת בנק ירושלים. לימים, פגר הקונה הראשון בהחזר תשלומי ההלוואה לבנק משכן, בעקבות זאת, פתח בנק משכן בהליכי הוצל"פ למימוש זכויותיו מכוח המשכון שנרשם לטובתו.
השאלה המצריכה הכרעה במסגרת תביעה זו הינה, זכותו של מי עדיפה? במסגרת שמיעת ראיות הצדדים, הביאו התובעים ראיות כדי להוכיח את השתלשלות העניינים בכל הנוגע לעסקה הראשונה, ומנגד הביאו הנתבעים עדים כדי להוכיח את השתלשלות העניינים בנוגע לעסקה השניה.
9. מאחר ומתעוררות בשתי העסקאות שאלות עובדתיות וכן שאלות משפטיות, אנתח תחילה את השאלות העובדתיות אשר במחלוקת, ולאחר מכן אעבור לשאלות המשפטיות הדרושות להכרעה. אדגיש תחילה, כי בכל הנוגע לעסקה הראשונה, הנתבעים לא הביאו עדות כלשהי מטעמם, מאחר ולדידם הם לא ידעו על קיומה של העסקה הראשונה. אעיר עוד, כי ב"כ הצדדים ניצלו את העובדה כי בית המשפט נהג כלפיהם ברוחב לב, ולא הגביל אותם במספר עמודי הסיכומים, עקב כך הוגשו סיכומים ארוכים מאוד, בהיקף רחב ביותר, ותוך חריגה מהמקובל, ואף לעתים תוך חריגה מכתבי הטענות, דבר שחייב אותי לדון בהרחבה בעיקר הטענות, ומכאן פסק הדין הארוך. עניין נוסף ראוי להזכירו, כי ב"כ התובעים וכן ב"כ בנק ירושלים, הביאו עדים מטעמם לעניין ההלוואות שניתנו בשתי העסקאות, ובמהלך ניתוח שתי העסקאות, אתייחס לטענות הצדדים ככל שהן נוגעות למתן ההלוואות בשתי העסקאות.
העסקה הראשונה:
כפי שהתגלה במהלך שמיעת הראיות, הצדדים לעסקה הראשונה - המוכרת והקונה הראשון - מצויים מזה שנים בארצות הברית, ולא הובאו להעיד בבית המשפט. במצב כזה, ניתן לדלות את נסיבות עריכת העסקה הראשונה, אך ורק מעדות עו"ד חצרוני, אשר ערך את עסקת המכר הראשונה, וכן מהמסמכים המצויים ברשות התובעים.