מהות התביעה
1. בתביעה זו, שכותרתה "תביעה הצהרתית, אכיפת הסכם", ביקש התובע מבית המשפט לקבוע כי הוא זכאי להירשם כבעלים של 32,896 מ"ר (כ- 33 דונם), בחלקה 40 בגוש 30283 בשכונת בית צפפה בירושלים (להלן
- החלקה). לחלופין ביקש - וזוהי כיום בקשתו העיקרית (משנדחתה התביעה נגד המדינה והימנותא בע"מ) - לקבוע כי הוא זכאי להירשם כבעלים של 4,642 מ"ר (כ-4.6 דונם) מתוך החלקה (להלן - יתרת החלקה), וכי זכותו ביתרת החלקה גוברת על זכותם של הנתבעים 4-7, ככל שיש להם זכויות בה. כן ביקש התובע ליתן צו לרישום הזכויות ביתרת החלקה על שמו ולהורות על מחיקתן של הערות האזהרה שנרשמו לטובת הנתבעים 4-7.
עילת התביעה נסמכת על הסכם בכתב, הנושא את הכותרת "זכרון דברים", אשר נערך ביום 2.5.70 (או ביום 4.5.70) בין התובע לבין מרים עיסא אליאס אלג'דע (להלן - מרים), לפיו התחייבה מרים למכור לתובע את החלקה נשוא התביעה תמורת 20,000 ל"י (ת/1; להלן - ההסכם
).
רקע עובדתי
2. החלקה נרשמה במרשם המקרקעין הירדני על שם מרים ביום 8.12.63, עת הסתיימו הליכי הסדר המקרקעין שערכה ממלכת ירדן בבית צפפה. על החלקה, המהווה קרקע מוסדרת ורשומה בפנקס הזכויות, היה בנוי בית בן שני חדרים ששימש למגוריה של מרים.
בשנת 1964 מכרה מרים שטח כולל של 493 מ"ר מכלל שטח החלקה לשני קונים שונים, בשתי עסקאות מכר נפרדות, שנרשמו במרשם המקרקעין הירדני ביום 21.9.64, כלהלן: שטח של 246 מ"ר נרשם על שמו של מוחמד חסן אחמד עלי; ושטח של 247 מ"ר נרשם על שמו של אברהים מוסטפה אחמד עלי.
כאמור, בחודש מאי 1970 נערך ההסכם נשוא התביעה (שעליו ארחיב את הדיבור בהמשך).
בשנת 1974 הציעה מרים לחברת הימנותא בע"מ (להלן - הימנותא) לרכוש ממנה את חלקיה בחלקה, בניכוי החלקים שכבר נמכרו בשנת 1964. תנאי לעסקה היה, שמסמכי המכירה לא ייעשו במישרין בינה לבין אדם או גוף יהודי. לשם כך נבחר קיפורק סירדריאן, שקיבל על עצמו לפעול כשלוח של חברת הימנותא בעסקה זו, ולהעביר על שמה את הזכויות שירכוש ממרים. העסקה נערכה ביום 12.6.74, שבו קיבלה מרים מקדמה על חשבון התמורה בגין החלקה. למחרת היום חתמה מרים גם על ייפוי כוח בלתי חוזר בפני הנוטריון הציבורי בירושלים. קיפורק העביר את הזכויות שרכש לחברת הימנותא, ולאחר תשלום יתרת התמורה הושלמה העסקה. במסגרת עסקה זו רכשה הימנותא 27,761 חלקים בלבד מתוך החלקה, תמורת סכום של 3,455,880 ש"ח. הימנותא לא רכשה את כל חלקיה הרשומים של מרים בחלקה, כפי שהימנותא תכננה, משום שבמהלך המשא ומתן לכריתת החוזה התברר לה מפי מרים כי זו ערכה עוד מספר עסקאות בחלקים קטנים של החלקה, עסקאות שלא נרשמו ואף לא נרשמו לגביהן הערות אזהרה באותה העת. ביום 4.8.74 נרשמה העסקה עם הימנותא בלשכת רישום המקרקעין. ביום 25.4.75 העבירה הימנותא את כל זכויותיה בחלקה למדינה בעסקת מכר ללא תמורה. לאחר רישום עסקת הימנותא, נותרה מרים בעלים רשומים של 4,642 מ"ר מכלל החלקה.
זהו המקום לציין, כי על-פי הרישומים במינהל האוכלוסין, מרים הייתה תושבת שכונת בית צפפה בירושלים עד לחודש ספטמבר 1974, ובמועד זה "התושב חדל היות תושב" (נספח ד לכתב התביעה). מאז נעלמו עקבותיה של מרים, ולא ידוע מה עלה בגורלה.
3. עסקת הימנותא הייתה אמנם העסקה הגדולה ביותר, שהתייחסה לחלק הארי של החלקה, אך לא הייתה, כאמור, העסקה היחידה. פרט לעסקה זו, נרשמו הערות אזהרה בעקבות התחייבויות נוספות של מרים לעשיית עסקאות קטנות בחלקה, כפי שיפורט להלן (על בסיס הנתונים הרשומים בתיקי לשכת רישום המקרקעין שהוגשו לבית המשפט).
ביום 25.6.74 נרשמו בלשכת רישום המקרקעין שתי הערות אזהרה המתייחסות לחלקה. האחת נרשמה לטובת סמיח מחמד עליאן (להלן - הנתבע 4), על 1,096 חלקים מכלל החלקה. הערה זו נרשמה על סמך ייפוי כוח בלתי חוזר מיום 7.2.74 (תיק 2769/1974; תיק מס' 2). השנייה נרשמה לטובת עלי מוסא מוחמד עליאן (להלן - הנתבע 7), על 1,198.75 חלקים מכלל החלקה. הערה זו נרשמה על סמך שני ייפויי כוח בלתי חוזרים, האחד מיום 8.8.68 והשני מיום 25.3.70 (תיק 2771/1974; תיק מס' 3).
ביום 27.6.74 נרשמו שתי הערות אזהרה נוספות: האחת לטובת חילווה מוסא מוסין עליאן (להלן - הנתבעת 5), על 816.9 חלקים מכלל החלקה. הערה זו נרשמה על סמך ייפוי כוח בלתי חוזר מיום 1.6.71 (תיק 2843/1974; תיק מס' 4). ההערה השנייה נרשמה לטובת מוחמד מוסא מוחמד עליאן (להלן - הנתבע 6), על 1,595 חלקים מכלל החלקה. הערה זו נרשמה על סמך שני ייפויי כוח בלתי חוזרים, האחד מיום 1.6.71 (המתייחס ל-1,293 חלקים) והשני ממועד בלתי ידוע (המתייחס ל-302 חלקים; תיק 2842/1974; תיק מס' 5). יצוין כי ייפוי הכוח נחתמו כולם בפני הנוטריון הציבורי בירושלים.
ביום 15.9.74 נרשמה הערת אזהרה לטובת אבראהים מוסטפה ג'ברין (הנתבע 8, שהתביעה נגדו נמחקה), על 275 חלקים מכלל החלקה. הערה זו נרשמה אף היא על סמך ייפוי כוח בלתי חוזר מיום 10.3.74 (תיק 3994/1974; תיק מס' 7).
ביום 28.5.96 נרשמה הערת האזהרה האחרונה. הערה זו נרשמה לטובת התובע, על 4,642 חלקים מכלל החלקה. ההערה נרשמה על בסיס ההסכם נשוא התביעה, שנערך כזכור בשנת 1970 (תיק 820/1996; תיק מס' 12).
ביום 7.6.99, בעקבות הגשת התביעה, נרשמו ביוזמת המפקח על רישום המקרקעין תיקונים שונים ברישומי הערות האזהרה. תיקונים אלו כונו "תיקון טעות סופר" ובגדרן נרשמו השמות הנכונים של שלושה מתוך הנהנים על פי הערות האזהרה, הנתבעים 5-7, ששמותיהם שובשו (תיק 6938/1999; ת/13).
4. התובע הינו אזרח ישראלי ותושב ישראל המתגורר בעיר לוד. לגרסתו, הוא נהג מדי פעם לבקר את מרים בביתה בבית צפפה, בשל קשרים שהיו בינה ובין משפחת אשתו. מרים הייתה אישה ערירית שחיה בגפה. במהלך אחד מביקוריו הציעה לו לרכוש ממנה את זכויותיה בחלקה ובבית הבנוי עליה. לאחר שבדק את זכויותיה, ממשיך התובע, הסכים להצעתה, וביום 2.5.70 חתמו השניים על ההסכם, לפיו רכש את מלוא זכויותיה של מרים בחלקה ובבית שעליה. ההסכם נערך על ידי התובע בשפה העברית. אין חולק כי מרים לא ידעה קרוא וכתוב בשפה זו, אך התובע טוען כי תרגם לה את תוכנו במעמד חתימתו. על ההסכם הוטבעה חותמת האוצר, המעידה כי ביום 6.5.70 שולמו בגינו 80 ל"י למס בולים. סכום התמורה בגין החלקה שנקבע בהסכם הוא 20,000 ל"י, מתוכם שולמו 10,000 במעמד חתימת ההסכם, ואת היתרה התחייב התובע לשלם למרים "עם חתימת ההעברה על הקרקע ועל 2 החדרים בפני רשם הקרקעות או הנוטריון בירושלים". בהסכם לא נקבע מועד לביצוע ההעברה, ובמקום זאת נקבע בו כי "המוכרת מתחייבת להופיע לפי בקשת הקונה תוך 7 ימים מיום קבלת הודעתי בעל פה ו/או בכתב. ואם לא תופיע כאמור תשלם כפיצוי מוסכם מראש בסך 50,000 ל"י (חמישים אלף לירות)". יצויין כבר כאן, כי עסקת המכר לא הושלמה - התובע לא ביקש ממרים להופיע בפני רשם המקרקעין או בפני הנוטריון בירושלים. ממילא לא עברה החלקה לבעלותו, והוא גם לא שילם למרים את יתרת התמורה.
5. לטענת התובע, במסגרת חתימת ההסכם, דרשה ממנו מרים שלא יפרסם את דבר רכישת החלקה על ידו עד לאחר השלמת העסקה, וזאת בשל חששה לחייה. לדבריו, מרים חששה מהתנכלותם של גורמים ערביים לאומניים, שהתנגדו למכירת קרקעות ליהודים. התובע אמנם אינו יהודי, אך הוא אזרח המדינה ותושב ישראל, ששירת בעבר במשטרת ישראל, והיה חשש שעובדות אלו ייזקפו לחובתה, בשל כך שבחרה למכור לו את חלקתה. בהתאם לכך, ממשיך התובע, מרים דרשה כי לא תירשם הערה כלשהי בלשכת רישום המקרקעין עד לאחר סיום ההתקשרות. לטענתו, הוא הסכים לדרישה זו, ומטעם זה לא רשם הערת אזהרה על זכויותיו בחלקה.
רקע דיוני
6. באוקטובר 1986 הגיש התובע לבית משפט זה תובענה נגד האפוטרופוס הכללי (ה.פ. 2607/86). תביעה זו נמחקה ביום 20.8.89 מחמת חוסר מעש, לנוכח הקשיים באיתורה של מרים וסירובו של האפוטרופוס הכללי "להיכנס לנעליה" של מרים.