1.
רקע:
התובעת הינה חברה בע"מ, העוסקת ביזמות ובנייה. הנתבעים 1-2 ו-3 הינם רוכשי דירות מהתובעת בבניין שהקימה ברח' ז'בוטינסקי 43 בנהריה. הנתבעות 4 ו-5 הינן גופים סטטוטוריים האחראים, בין היתר, למתן ו/או חידוש היתרי בנייה ולאכיפת חוקי התכנון והבניה בתחום העיר נהריה.
כנגד הנתבעים 1 ו-2 (להלן: "איפרגן") ניתן ביום 17.09.2000 פס"ד בביהמ"ש המחוזי בחיפה, מפי כב' השופט מ.נאמן בת.א. 10536/96, לפיו נאכף עליהם לקיים חוזה נוסף שחתמו עם התובעת לרכישת קרקע המיועדת לבניית דירה נוספת (עשירית) בבניין והם חויבו לשלם לתובעת "סכום השווה ל- 97,500 דולר לפי השער היציג של 30.10.97" בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מאותו יום עד יום התשלום בפועל. בסעיף 67 של פסה"ד נקבע: "כנגד התשלום האמור וכתנאי לו, תפקיד גדילן בידיו הנאמנות של עו"ד נביא, ב"כ איפרגן את היתר הבניה לדירה העשירית..... ".
איפרגן ערערו על פסה"ד לביהמ"ש העליון, אך ערעורם נדחה בפסק דינו של ביהמ"ש העליון מיום 10.06.01 בע"א 7706/01.
לטענת התובעת, בהתאם לפסה"ד של ביהמ"ש המחוזי, כל שעליה לעשות בעניין ההיתר, הוא להפקיד את היתר הבניה המקורי לדירה העשירית, אשר היה בתוקף בעת שנכרת ההסכם שנאכף על איפרגן בפסה"ד. כל היתר, לטענתה, הוא באחריות איפרגן ולטיפולם.
לטענת איפרגן, מאחר ותוקף ההיתר לדירה העשירית פקע כתוצאה מהזמן שחלף תוך כדי ההליכים המשפטיים, על התובעת לדאוג לחידוש תוקף ההיתר על מנת לעמוד בתנאי הקבוע בסעיף 67 הנ"ל לפסה"ד של ביהמ"ש המחוזי.
התובעת ניסתה, לטענתה, ללכת לקראת איפרגן ולמנוע הליכים משפטיים נוספים, ולפיכך, הגישה לנתבעות 4 ו-5 בקשה מתאימה לחידוש תוקפו של היתר הבניה. ואולם, תוקף ההיתר לא חודש בשל עמדת הנתבעות, לפיה מאחר שבשתי דירות בבניין (דירת איפרגן הראשונה ודירת ניסים) התבצעה ע"י הדיירים בנייה בלתי חוקית, אשר "נגסה" ביתרת אחוזי הבניה אשר היו מיועדים לדירה העשירית, הרי שיש "לנכות" את אותם מטרים שנבנו באופן בלתי חוקי מהשטח המיועד לדירה העשירית, באופן שאינו מאפשר את חידוש תוקף היתר הבנייה המקורי לגביה, או מתן היתר חדש לאותה תוכנית מקורית.
הבניה הבלתי חוקית, אשר התייחסה ל"שטחים עיקריים" הרלוונטים לעניין הדירה העשירית, התבצעה הן ע"י איפרגן עצמם בדירתם (כיסוי פרגולה קיימת והגדלת שטח מגורים בקומה ד' בצד המזרחי של המבנה) והן ע"י הנתבע 3 (להלן: "ניסים"), אשר בנה גגון רעפים מעל פרגולה קיימת.
לטענת התובעת, היא פנתה אל הנתבעות 4 ו-5, על מנת שיפעילו את סמכויותיהן עפ"י החוק לשם הריסת הבניה הבלתי חוקית הנ"ל, ומכל מקום- שלא יתחשבו בה לעניין זכותה של התובעת לבנות את הדירה העשירית, אך פניותיה לא הועילו. בכך, הפכו הנתבעות 4 ו-5 את התובעת, לטענתה, לבת ערובה של מפירי החוק.
בשלב מסוים הודיעו איפרגן, כי פירקו חלק מהבניה הבלתי חוקית שלהם, וכי הם מוכנים לכך שיתרת שטח הבניה הבלתי חוקית בדירתם "תנוכה" משטח הדירה העשירית שתבנה על ידם. אולם, הם לא היו מוכנים לנכות באופן דומה גם את יתרת 6.4 מ"ר של הבניה הבלתי חוקית בדירת נסים ועמדו על כך שינתן היתר בניה לגבי כל השטח שהיה מיועד לדירה העשירית, למעט אותו שטח שנותר בנוי על ידם כאמור.
הנתבעות 4 ו-5 מסרו לתובעת, כי מתנהל כנגד ניסים הליך משפטי פלילי בגין הבנייה הבלתי חוקית בדירתו, בו עותרות הנתבעות הנ"ל למתן צו הריסה, אך בתאריך 16.03.2003 הן ביטלו את כתב האישום, לאחר שנחה דעתן כי העבירה התיישנה כבר בעת הגשת כתב האישום על ידן.
התובעת פתחה כנגד איפרגן תיק בהוצל"פ בנסיון לגבות את חובם הפסוק, ובמקביל היא הגישה את תביעתה זו.
לטענת התובעת, הנתבעות התרשלו גם בכך שלא הפעילו במהירות וביעילות את האמצעים המנהליים והמשפטיים שהחוק העמיד לרשותן לצורך הריסת הבנייה הבלתי חוקית שבנו איפרגן וניסים וגם בכך שלא ביקשו להמיר מייד את כתב האישום שהוגש כנגד ניסים בבקשה למתן צו הריסה ללא הרשאה, על פי סעיף 212(5) לחוק התכנון והבניה.
לפיכך, התובעת מבקשת כי ביהמ"ש יצהיר כלפי איפרגן, כי מסירת היתר הבניה המקורי לדירה העשירית לידיו הנאמנות של עו"ד נביא היוותה מילוי נכון ומלא של התנאי האמור בסעיף 67 לפסה"ד של ביהמ"ש המחוזי הנ"ל. לחילופין, אם ייקבע כי היתר הבניה הינו היתר בניה שתוקפו חודש ו/או היתר בניה חדש ותקף ביום מסירתו לעו"ד נביא כאמור, תובעת התובעת לחייב את הנתבעים יחד ולחוד לשלם לה סך של 97,000 דולר ארה"ב. בנוסף או לחילופין תובעת התובעת, לצוות על איפרגן וניסים לפרק ולהרוס לאלתר את כל הבניה שהוספה על ידם בבניין.
לטענת הנתבעים 1 ו-2 (להלן: "איפרגן"), יש לדחות את התביעה על הסף ולקבוע כי תנאי למימוש פסה"ד המחוזי הוא מסירת היתר בניה תקף, שכן אין כל משמעות להיתר שפג תוקפו עוד בטרם ניתן פסה"ד הנ"ל.
לטענתם, היתר הבניה שנמסר לב"כ הנתבעים הינו מיום 11.12.96. היתר בניה זה פקע כבר בתאריך 11.12.97. היתר זה ניתן היה לחדש עד יום 11.12.2000, אך חברת גדילן פנתה לעיריית נהריה לחידוש ההיתר רק לאחר חודש יוני שנת 2001, דהיינו כ-4 שנים לאחר פקיעת ההיתר, כאשר לא היה כבר באפשרותה לחדשו אלא רק להגיש בקשה להיתר מתחילתה.
לטענתם, לאי השגת היתר הבניה לבקשתה של גדילן אין כל קשר אליהם, שכן הם עצמם פירקו פרגולה על מנת לאפשר מתן ההיתר והם אף הסכימו לקזז את החריגה בדירתם מאחוזי הבנייה בהיתר החדש.
לטענת איפרגן, החריגה בחדר השינה בביתם נבנתה על ידי התובעת בעצמה. כאשר הנתבעים קיבלו החזקה על דירתם, החריגה הנ"ל הייתה בנויה ע"י התובעת ובעלי המקצוע שלה. זאת ועוד, לטענתם, מנהל התובעת עצמו, איתן הראל, עמד וניהל את העבודה בבניית החריגה עוד בטרם קבלת מפתחות הדירה.
לטענת איפרגן, הם מילאו את חלקם בפסה"ד ואין הם חייבים לתובעת דבר. מאז מתן פסה"ד הם ממתינים להיתר הבניה על מנת לגשת לבנק למשכנתאות ולקבל מיידית משכנתא לטובת התובעת, וכל עוד לא יומצא להם היתר בניה תקף אין עליהם כל חובה למלא אחר הוראות פסה"ד.