פסק-דין בתיק א 11771/04

            מבוא:

1.         זוהי תביעה כספית שהוגשה על ידי מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "התובע") כנגד מר דני ביטון וגב' אלן ביטון (להלן: "הנתבעים") על סך של 34,834 ש"ח בגין חוב דמי חכירה של הנתבעים לתקופה מיום 1/4/97 ועד ליום 31/3/04.

2.         בישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 27/5/07 נשמעה עדותה של הגב' ענת שטיין, ממונה על גביה מטעם התובע, וכן עדותה של הנתבעת.

            התשתית העובדתית שאינה שנויה במחלוקת:

3.         הנתבעים הינם חוכרים של המקרקעין אשר נמצאים בבעלות התובע ו/או בניהולו והידועים כחלקה 49 בגוש 11561 והמצויים ברחוב ירושלים 23 בקרית ביאליק (להלן: "המקרקעין").

4.         בתאריך 27/8/36 חתם התובע על חוזה חכירה עם ה"ה סביצקי ל-49 שנה. חוזה זה הגיע לסיומו ביום 27/8/85.

5.         הנתבעים רכשו את זכויותיהם במקרקעין לאחר שנחתם על ידם ביום 21/1/88 חוזה מכר עם הגב' אנט בן זקן ומר רחמים בן זקן אשר רכשו את זכויותיהם של קודמיהם ה"ה סביצקי ונכנסו לנעליהם.

6.         בהסכם החכירה שנקשר עם ה"ה סביצקי ואשר ה"ה בן זקן באו בנעליהם צויין בסעיף ז' כי החוכרים מתחייבים לשלם לתובע דמי חכירה שנתיים בהתאם לנקבע פעם בשנה. כן נקבע בסעיף ח' להסכם כי לתובע תהא הזכות לסדר הערכה חדשה על המגרש הנחכר בכל אחד מהמקרים המנויים בהוראת הסעיף, לרבות כעבור עשר שנים ו/או בנסיבות בהן החוכר ימשכן את זכויותיו על פי החוזה, החוכר ימכור או יעביר את זכויותיו על פי החוזה או יחכיר את זכויותיו על פי החוזה לאחר.

7.         יצויין כי בלשון הסכם המכר שנקשר בין הנתבעים וה"ה סביצקי לא נזכרה העובדה שהמוכרת הינה בעלת זכויות חכירה על פי הסכם חכירה עם המינהל, אלא צויין כי המוכרת הינה בעלת זכות בעלות במקרקעין. לאחר שההסכם שנחתם בין הנתבעים וה"ה בן זקן הומצא לתובע הודיע התובע ביום 10/4/88 לנתבעים באמצעות ב"כ עו"ד סולומונוב כי יהיה מוכן להסכים לביצוע העברת הזכויות בכפוף להמצאת מסמכים ואישורים שונים. כן הודיע התובע כי דמי החכירה השנתיים שקבע התובע עומדים על סך 1,064 ש"ח בתוספת מע"מ. עוד צויין במסמך כי לנתבעים הזכות להשיג על גובה השומה תוך 21 יום מיום משלוח המכתב.

8.         בתאריך 12/11/90 חתמה הנתבעת על הרשאה לחיוב חשבון הנתבעים בהוראת קבע לתשלום דמי החכירה בציון כתובת הנתבעים - רחוב הגפן 13, קרית ביאליק. אין מחלוקת כי הוראת הקבע שנמסרה לא כובדה והנתבעים לא שילמו את חוב דמי החכירה.

9.         בתאריך 10/12/90 נשלח מכתב מטעם התובע לנתבעים ובו צויין כי התובע יהיה מוכן להעתר לבקשת הנתבעים ולהסכים לחידוש תקופת החכירה בחוזה חכירה מהוון בתשלום דמי היוון בסך של 11,879 ש"ח שחושב על פי חוות דעת שמאית. אין מחלוקת כי הנתבעים לא שילמו את דמי ההיוון הנקובים במכתב, כולם או חלקם.

10.        בתאריך 12/8/91 נשלחה לנתבעים דרישה נוספת לתשלום דמי חכירה לכתובתם ברחוב הגפן 13 בקרית ביאליק. גם דרישה זו שנשלחה לנתבעים לא כובדה.

11.        בתאריך 13/5/93 נשלחה לנתבעים דרישה נוספת לתשלום דמי החכירה, אולם גם דרישה זו לא הועילה. יחד עם זאת, הנתבעים השיבו לדרישה זו במכתב ב"כ עו"ד שמעוני מיום 1/6/93 בו הודיע ב"כ הנתבעים כי בדעתם להשיג על גובה דמי החכירה לעניין שווי המקרקעין באמצעות חוות דעת שמאי. אין מחלוקת כי בפועל לא הוגשה על ידי הנתבעים השגה כלשהי וכן לא הומצאה על ידם חוות דעת שמאי מקרקעין נוגדת.

12.        בתאריך 21/7/93 הומצא לנתבעים פירוט חוב דמי חכירה ופירוט השומה שעל בסיסה חושבו דמי החכירה ואולם הנתבעים לא הגיבו כלל למכתב התובע ולא שילמו דבר על חשבון חובם.

13.        למרות שבפועל לא שילמו הנתבעים דמי חכירה מיום 1/4/91 עתר התובע במסגרת התביעה לחיוב הנתבעים בתשלום סך של 34,883 ש"ח שהינו התשלום המגיע לטענת התובע בין השנים 1/4/97 ועד 31/3/04 בלא תוספת ריבית. הנתבעים לא חלקו על נכונות החשבון שצורף ולא המציאו חוות דעת שמאית נוגדת.

14.        בישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 27/5/07 ויתרו הנתבעים על חקירת השמאי מטעם התובע. אי לכך נשמעה עדותה של נציגת התובע, הגב' ענת שטיין, ועדותה של הנתבעת בלבד.

            טענות הצדדים בתמצית:

15.        התובע טוען כי הינו זכאי למלוא דמי החכירה הנתבעים על ידו שעה שהנתבעים חוכרים את המקרקעין מזה שנים ארוכות ולא שילמו דמי חכירה כלשהם.

            התובע טוען כי זכותם של הנתבעים במקרקעין, אם בכלל, כפופה לחוזה החכירה של קודמיהם, ובכל מקרה, לא רכשו הם זכויות טובות יותר מאלה שהיו לקודמיהם ועל כן ומכוח הוראות חוזה החכירה שנקשר בין התובע וה"ה סביצקי קיימת לתובע הזכות לקבוע הערכה חדשה של המקרקעין שנחכרו ואף בגובה של 4% מערך הקרקע שעה שבפועל הסתפק התובע בקביעת דמי החכירה בשיעור של 1% על פי הערכה שמאית שלא נסתרה.