מבוא
1. בפניי תביעה של משכיר נכס, לתשלום נזקים שגרם לטענתו שוכר הנכס במהלך תקופת השכירות.
2. התובעת הינה חוכרת לדורות של שני מרתפים בבנין ברח' בן אביגדור 8, תל אביב. ביום 2.7.2000 נחתם חוזה שכירות בינה לבין הנתבעת 1 (
להלן: "קארנט"), לפיו השכירה התובעת לקארנט את שני המרתפים (
להלן: "המושכר") לצורך הפעלת עסק של איבזור רכבים. הנתבעות 2-4 חתמו כערבות לביצוע התחייבויותיה של קארנט כלפי התובעת.
תקופת השכירות המתוכננת אמורה היתה להימשך תשע שנים- החל ביום 1.7.2000 וכלה ביום 30.6.2009. עם זאת, לקארנט הוקנתה הזכות לפי ס' 3.1.2 לחוזה להביא את השכירות לסיומה המוקדם במספר מועדים, הראשון שבהם ביום "
31.6.2002" (כידוע, בחודש יוני ישנם 30 ימים, אך השגיאה במקור). קארנט עשתה שימוש בזכותה זו, והביאה את השכירות לסיומה ביום 30.6.2002. עוד קודם לכן, החל מיום 1.11.2001 היא השכירה חלק מהמושכר לצד שלישי, חברת אופרייט ליס, לצורך הפעלת חניון (ראה מכתבו של מנכ"ל קארנט מיום 23.12.2001 נספח א' לתצהיר התובעת).
3. ראוי לציין כי בין המועדים 1.1.1994- 31.12.1999, הושכר המושכר לנתבעת 3. בחודש אוגוסט 1999 הכניסה הנתבעת 3 לקומת הקרקע שוכרי משנה, שהיו אמורים לשהות במקום במשך ארבעה חודשים בלבד, אך בפועל סרבו להתפנות עם תום שכירות המשנה שלהם, ופתחו מועדון קאזינו במקום. בנוסף, במועד כלשהו ערכו אותם שוכרי משנה שיפוץ של מערכת הביוב, וחיברו אותה באופן כושל למערכת האינסטלציה של המושכר.
4. במושכר היה מתקן הרמה לרכבים (
להלן: "המעלית"), החיוני לצורך השימוש בקומת המרתף התחתונה. הנתבעת 3 התחייבה כלפי התובעת, ביום 13.11.1995, לדאוג להשמשת המעלית, לדאוג לתחזוקתה ולקבל אישור משרד העבודה בדבר תקינות המעלית (נספח ג' לתצהיר התובעת). התובעת טוענת כי מוטי קוסובסקי, מנהל קארנט, שימש קודם לכן מנהל בכיר בנתבעת 3 ועל כן ידע היטב את תוכן התחייבותה לגבי המעלית.
5. התובעת טוענת כי לקראת סיום השכירות היא דרשה מקארנט להחזיר את המושכר למצב תקין כמתחייב מהחוזה, ללא הועיל. המושכר פונה כשהוא במצב לקוי. המעלית הוחזרה כשהיא מושבתת. כתוצאה מכך, נגרמו לתובעת נזקים כדלקמן:
(א) במשך חודשיים התובעת נאלצה להשכיר את הנכס תמורת דמי שכירות מופחתים, בסך השווה ל- 2,170 דולר לחודש (כולל מיסי ארנונה), במקום סך השווה ל- 4,000 דולר לחודש. הנזק הוא סך השווה ל- 3,660 דולר.
(ב) לאחר מכן, התובעת נאלצה להשכיר את הנכס בדמי שכירות הנופלים בסך השווה ל- 1,000 דולר לחודש לעומת דמי השכירות הראויים. עד לסוף שנת 2004 הצטבר נזק בגין 28 חודשים, בסכום כולל השווה ל- 28,000 דולר.
(ג) סך של 6,917 ש"ח בגין חומרים לתיקון המושכר.
(ד) סך של 10,000 ש"ח בגין שכרם של עובדי חברת הבת של התובעת.
(ה) עלות מוערכת של 114,460 ש"ח בגין רישוי והשמשת המעלית, לפי הצעת מחיר מיום 4.6.2003.
(ו) סך של 4,300 ש"ח לצורך השלמת תיקונים לפי הצעת מחיר מיום 6.8.2002.
לחלופין, עותרת התובעת לתשלום פיצוי מוסכם בסך השווה ל- 20,000 דולר בגין הפרתו היסודית של החוזה.
6. הנתבעים טוענים כי דין התביעה להידחות מחמת הטעמים הבאים:
(א) התובעת לא צירפה חוות דעת מומחים להוכחת הנזקים הנטענים על ידה; לא צורפה חוות דעתו של שמאי, לצורך שומת דמי השכירות שהופחתו כביכול בשל מצב המושכר, ולא צורפה חוות דעתו של מהנדס מומחה למעליות, לצורך שומת העלות הכרוכה בתיקון המעלית וברישוייה.
(ב) התובעת היא שהשכירה את קומת הקרקע לבית קזינו, שחיבר ארבעה בתי שימוש למערכת האינסטלציה, דבר שגרם לנזילות תכופות ולסתימת הביוב במושכר.
(ג) קארנט השביחה את המושכר בכך שהשקיעה בו סכום של כ- 100,000 ש"ח בשיפורים ושיפוצים שונים.
(ד) קארנט אינה מחוייבת לשאת בהוצאות שיפוץ הבנין או השבחתו, לרבות ליקויי איטום.