זוהי תביעה למתן חשבונות, שהוגשה נגד מגדלי אלרוב בע"מ לגבי פינוי תושבי שכונת גבעת עמל א' שבתל - אביב והפיצוי שקיבלו התושבים בגין פינוי בתיהם שבשכונה.
העובדות והמחלוקת.
1. ביום 20.1.93 מכרה עיריית תל אביב יפו (להלן: "העירייה") את חלקה במקרקעין שבגוש 6108 חלקות 196, 197 הידועים כשכונת גבעת עמל א' (להלן: "שכונת גבעת עמל" או "השכונה"), לחברת מגדלי אלרוב בע"מ, היא הנתבעת מס' 1 (להלן: "החברה").
2. הואיל ובתחום שכונת גבעת עמל התגוררו כמאה בתי אב, אשר החזיקו במבנים שונים כמשיגי גבול מאז מלחמת השחרור התנתה העירייה את המכר במתן פיצויים לתושבי השכונה המפונים. במהלך השנים 1992, 1993 ניהלה החברה משא ומתן עם תושבי שכונת גבעת עמל לפינויים מבתיהם כנגד תשלום פיצוי עבור הפינוי. על שטח השכונה בנתה החברה מגדלי מגורים.
בין יתר תושבי השכונה הגיעה החברה ביום 27.10.93 להסכם פינוי עם הנתבעים 2 - 10 (להלן: "משפחת כליף").
3. התובעת, יפה נחמני (להלן: "התובעת"), ניהלה ברמת גן חיים משותפים עם המנוח חליף חליף (להלן: "המנוח") והיא היורשת של נכסיו על פי צוואה, שאושרה כתקפה ביום 14.10.93. המנוח היה קרוב משפחתם של משפחת כליף.
4. לטענת התובעת המנוח החזיק בחלק מהקרקע בגינה שולם פיצוי על ידי החברה למשפחת כליף ועל כן, כך היא טוענת, היא זכאית לפיצוי עבור אותו חלק שהחזיק המנוח. מכאן תביעת התובעת למתן חשבונות על הפיצוי שקיבלה משפחת כליף מהחברה.
5. הנתבעים טענו כי לתובעת אין כל זכות במקרקעין, לא באופן עצמאי , שכן היא לא החזיקה מעולם במקרקעין, ולא מכוח היותה יורשת של המנוח. משפחת כליף טוענת כי המנוח נטש את הקרקע ולא החזיק במבנה כלשהו בשכונת גבעת עמל, לרבות לא במתחם שבגינו פוצתה משפחת כליף, מזה 12 שנה עובר לפטירתו בשנת 1991. כמו כן נטען שאין כל עילה להגשת תביעה למתן חשבונות, שכן בין התובעת לבין החברה לא נוצרו יחסים מיוחדים המזכים את התובעת בסעד של מתן חשבונות. העירייה טוענת כי מכרה את המקרקעין לחברה ועל כן לא קמה נגדה עילה כלשהי לרבות לא עילה למתן חשבונות.
ראוי להדגיש בהקשר זה כי התובעת עמדה על תביעתה לסעד של מתן חשבונות ונמנעה מלתבוע סעד של פיצוי כספי על פי ערך המקרקעין, כפי שיוכח בפני בית המשפט.
דיון:
1.
האם קיימת לתובעת עילת תביעה כלפי מי מהנתבעים.
בהתאם לסיכומי התובעת עילת התביעה קמה לה מכוח זכותו של המנוח, אשר החזיק בדירת חדר ובבית מלאכה, ששטחו פחות או יותר כשטח אולם בית המשפט, בשכונת גבעת עמל במתחם שהחזיקה משפחת כליף ושבגינו היא פוצתה (להלן: "המקרקעין"). בסעיף 46 לסיכומי התובעת מזמינה התובעת את בית המשפט לקבוע כי המנוח החזיק במקרקעין במשך שנים רבות וכי מכוח חזקה זו קמה לה עילה לפיצוי עבור פינוי המקרקעין על ידי החברה. טענה זו מצמצמת את החזית המופיעה בסעיף 41 לתצהיר עדותה הראשית של התובעת ממנו משתמעת גרסה כאילו התובעת החזיקה או עשתה שימוש במקרקעין מאז מותו של המנוח בשנת 1991 ועד שנת 1993. יוער כי גם במהלך הבאת הראיות הציג פרקליט התובעת גרסה ברורה כלפי העדים על כך שהתובעת אינה טוענת כי החזיקה במקרקעין בזמן מהזמנים.
הצדדים חלוקים בשאלה האם מאז שהמנוח עבר להתגורר ברמת גן הוא נטש את המקרקעין, לא החזיק בהם או עשה בהם שימוש כלשהו. התובעת הביאה עדים על מנת להראות כי המנוח עשה שימוש במקרקעין, בעיקר בבית המלאכה, אשר שימש אותו לעסקי הצורפות שניהל. משפחת כליף הביאה עדים בנסיון להוכיח כי מאז שהמנוח עבר להתגורר ברמת גן הוא לא עשה שימוש כלשהו ואף לא החזיק במקרקעין. אולם בטרם אבחן את השאלה העובדתית האם המנוח אכן החזיק או עשה שימוש במקרקעין יש להשיב לשאלה המשפטית האם התובעת זכאית לפיצוי בגין פינוי המקרקעין, שנעשה שנתיים לאחר מותו של המנוח.
שכונת גבעת עמל, שהיתה שכונה ערבית, נתפסה לאחר מלחמת השחרור על ידי תושבים יהודים, אשר תפסו חזקה בבתים הנטושים של השכונה. איש מתושבי השכונה, לרבות המנוח, לא היה רשום בדרך כלשהי כבעלים או כבעל זכות אחרת במקרקעין למעט קיומה של זכות החזקה מכוח שנים. הבעלות על הקרקע היתה של עיריית תל אביב, אשר מכרה לחברה את זכותה בשטח שכונת גבעת עמל. יחד עם זאת, והואיל ומאז סוף שנות הארבעים תחילת שנות החמישים של המאה הקודמת החזיקו תושבי השכונה בבתים שהיו בנויים בשטחה, והואיל והעירייה, כבעלים של הקרקע, לא נקטה בצעד כלשהו במשך כחמישים שנה על מנת לפנות את תושבי השכונה ממנה הרי שזכות התושבים, לרבות זו של משפחת כליף ושל המנוח, קמה להם כברי רשות.
יחסי הרשות שבין בעל מקרקעין לבין המחזיק או המשתמש בהם מקנים למחזיק, בעל הרשות, זכות מכוח דיני היושר האנגליים. הזכות להשתמש במקרקעין יכול שתהייה, לעיתים, ללא הגבלת זמן ויכול גם שתהייה רשות בלתי הדירה , המקנה לבר הרשות - בנסיבות מסוימות - זכות שימוש במקרקעין גם אם אלה נמכרו לצד ג'. הואיל ובעניינינו נטלה על עצמה החברה התחייבות לפצות את תושבי שכונת גבעת עמל עבור פינויים הרי שזכות השימוש של התושבים בקרקע הינה זכות בלתי הדירה. יחד עם זאת, כל עוד לא הוסכם אחרת בין המחזיק בקרקע מכוח רשות לבין בעל הקרקע, הרי שהזכות להחזיק ולהשתמש בה הינה זכות אישית שאינה ניתנת להעברה. זכות זו, אלא אם כן הוסכם אחרת, אינה זכות על הקרקע אלא זכות אישית של המחזיק בה כלפי בעל קרקע. זכות השימוש בקרקע הינה חריג לכלל הקבוע בסעיף 161 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") הקובע כי "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק". על כן, הזכות שביושר של בר רשות הינה חריג שיצרה הפסיקה על פי דיני היושר האנגליים והיא מצומצמת ומוגבלת רק למקרים בהם מכיר המשפט בזכות השימוש, שנולדה למחזיק בקרקע כתוצאה מהבטחה מפורשת של הבעלים או כתוצאה מהסכמה שבשתיקה להחזיק או להשתמש בהם (ראה מאמרה של פרופ' נינה זלצמן "רשיון במקרקעין" "הפרקליט" כרך מ"ב עמ' 24 בעמ' 42). ואשר לזכות האישית של בר הרשות, להבדיל מהזכות במקרקעין כהגדרתה בסעיף 161 לחוק המקרקעין, מסכמת פרופ' זלצמן במאמרה את מהות הזכות כדלקמן:
"מאחר שרשות במקרקעין, גם כאשר היא מעוגנת בהסכם פורמלי, אינה מעניקה לבעליה זכות במקרקעין, אף לא תועיל הפעלתו של עקרון תום הלב להעלותה למעמד זה,
והיא נותרת כזכות אישית בלבד כלפי בעל המקרקעין. כדרך שהצדדים עצמם אינם יכולים ליצור בהבל פיהם זכות במקרקעין שאינה זכות על פי חוק, כך גם לא תועיל הפעלתו של עקרון תום הלב להקנות לבר הרשות זכות במקרקעין שאינה נכללת ברשימת הזכויות במקרקעין."
(עמ' 43 למאמר)
עיריית תל אביב, שהיתה הבעלים של הקרקע עליה היתה בנויה שכונת גבעת עמל, נמנעה מזה שנים לפעול לפינוי תושבי השכונה ובשתיקתה ובמחדליה לפנותם היא יצרה כלפי כל תושבי השכונה רשות מכללא לעשות שימוש בקרקע. יחד עם זאת לא ניתן ללמוד מההסכמה שבשתיקה רשות שאינה מוגבלת למי שתפס חזקה בבתי השכונה. לא ניתן ללמוד משתיקתה של העירייה רשות נוספת או אחרת מזו שנתנה למי שהחזיק או השתמש, מזה שנים, בקרקע. רשות מכללא זו אינה יותר מאשר רישיון שימוש בקרקע והיא אינה מעניקה למחזיק במקרקעין זכות נוספת על הזכות שלא להתפנות אלא כנגד תשלום פיצוי. מדובר, אם כן, בטענות הגנה שיכולות לעמוד למחזיק, בר הרשות בקרקע, להבדיל מעילת תביעה בגין זכות כלשהי בקרקע עצמה.
על כוחה של רשות השימוש במקרקעין והיקפה עמד בית המשפט עוד בע"א 260/65 צדוק וזלמן חייקין נ' אנה חנה ממר ושלמה ארנהלט י"ט (4) , 183: