פסק דין בתביעה לסילוק יד מרכוש משותף שהשכנה תפסה בו חזקה בלעדית

תביעה לסילוק יד מן הרכוש המשותף, בו תפסה הנתבעת על-פי הנטען חזקה בלעדית.

א.   ההליך והצדדים לו

1.   בעלות הדין הן שכנות אשר מתגוררות כל אחת בדירתה בבית המשותף המצוי ברחוב קק"ל 39 בגבעת אולגה (להלן הבית המשותף או הבית). הנכס בו הוקם הבית ידוע גם כחלקה 260 בגוש 10570. הנכס מצוי בבעלות קרן קיימת לישראל; הן לתובעת והן לנתבעת זכויות חכירה בו מאת מינהל מקרקעי ישראל, לתובעת ביחס לדירה בקומה שניה הידועה כחלקת-משנה 4 (להלן דירת התובעת) ולנתבעת ביחס לדירה בקומה ראשונה הידועה כחלקת-משנה 6 (להלן דירת הנתבעת). הזכויות בדירת הנתבעת עודן רשומות על-שם הנתבעת ועל-שם בעלה המנוח, ויטוריו בוהארון ז"ל, בחלקים שווים, אך הדירה מצויה בשימושה הבלעדי של הנתבעת. הנכס מצוי במקרקעין מוסדרים.

2.   בבית המשותף ארבע דירות. דירת התובעת מצויה מעל לדירת הנתבעת, שהיא למעשה דירת קרקע; שתי הדירות ממוקמות זו מעל זו בצד המערבי של הבית. בעורף הבית חצר המהווה חלק מהרכוש המשותף. אליבא דתובעת קיימת זה שנים רבות הסכמה בדבר חלוקת השימוש ברכוש המשותף של הבית שהושגה בין כל בעלי הדירות. בגדרה של הסכמה זו חולקה החצר האחורית של הבית המשותף לשניים: החלק המערבי נמסר לשימוש משותף של בעלי הדירות בצד המערבי של הבניין, קרי לתובעת ולנתבעת; החלק המזרחי של החצר נותר לשימוש משותף של בעלי הדירות בצד המזרחי של הבית, ה"ה חלפון (חלקת-משנה 1) ועמר (חלקת-משנה 3). לשיטתה של התובעת חלוקת השימוש בין בעלי הדירות בצד המערבי של הבית המשותף לבין בעלי הדירות בצד המזרחי עומדת על מכונה והנוגעים בדבר מכבדים אותה הלכה למעשה; על כן לא הוגשה התביעה נגד בעלי זכויות החכירה בדירות המצויות בצד המזרחי של הבית.

3.   התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר בשל כך שהנתבעת, באמצעות בני משפחתה, גזלה על-פי הנטען את מלוא חלקה של התובעת ברכוש המשותף בכל אחד מאלה: בהקמת משטח בטון והצבת קרוואן שמשמש למגורים על-גבי משטח הבטון בחצר האחורית שמצויה בצד המערבי של המבנה; בהצבת מחסן בשטח הרכוש המשותף; בהקמת מבנה קבע בחצר הקדמית של הבית וב'קו אפס' שלו אשר משמש את הנתבעת באורח בלעדי להשכרה ובהמשך כיחידת דיור נפרדת למגוריו של בן משפחתה; בנעילת שער הכניסה לחצר האחורית באופן שמונע מן התובעת גישה אליה. התובעת עתרה ליתן צו שיורה לנתבעת לפנות מן הרכוש המשותף את משטח הבטון והקרוואן שהוצבו בחצר האחורית, כמו גם פסולת וחומרי בניין וכל מבנה וחפץ הקיימים ברכוש המשותף באופן קבוע או ארעי. עוד ביקשה התובעת לחייב את הנתבעת לאפשר לה גישה חופשית לחצר האחורית ולהצהיר כי השטח האחורי ברכוש המשותף יהא בחזקתה הבלעדית של התובעת.

בשלב מוקדם של הבירור הצהירה התובעת כי הסעדים שהתבקשו אינם מתייחסים לחצר הקדמית של הבית אלא רק למחצית האחורית-המערבית של החצר (להלן החצר המערבית או שטח המריבה) [ראו החלטת כב' הרשמת מרגולין-פלדמן מיום 31.1.2011 בעמ' 1 פס' 5-4 ואת עדות התובעת בעמ' 35 לפרוטוקול ש' 21 עד עמ' 36 ש' 2]. 

4.   הנתבעת לא חלקה על כך שהיא משתמשת באורח בלעדי וייחודי בכל שטח החצר המערבית. אף אין מחלוקת ממשית על כך שהנתבעת הציבה בחצר האחורית מבנה עץ לגביו הוצא צו הריסה וכי לאחר הריסתו הוצב במקום קראוון [ראו החלטת כב' הרשמת מרגולין-פלדמן מיום 31.1.2011 עמ' 1 פס' 6-5]. לטענת הנתבעת היא זכאית לשימוש בלעדי וייחודי בחצר המערבית בהסתמך על אלה: ראשית, שימוש בלעדי זה נעשה מזה כארבעים שנה על-פי הסכמה שהתגבשה בין כל בעלי הדירות; שנית, כאשר ביקשה התובעת להרחיב את דירתה הוסכם שהיא תוכל לעשות כן תמורת הענקת זכות לנתבעת לעשות שימוש יחודי בחצר המערבית. נטען שהסכמים דומים נערכו גם עם בעלי הדירות שאינם צד להליך. לנתבעת ניתנה רשות להתגונן בטענה לפיה במסגרת הסכמות בין הצדדים שנערכו מקדמת דנא עושה הנתבעת שימוש יחודי בשטח המריבה [החלטת כב' הרשמת בעמ' 4].

5.   מן הצד האחד העידו התובעת ומהנדס אברהם ולד שהכין עבור התובעת את התוכניות שעל-פיהן הורחבה דירתה (להלן המהנדס ולד). מן הצד האחר העידו הנתבעת ובנותיה של התובעת,  הילה מסורי (ג'ון) ומור מסורי (רייכרד), שזומנו למתן עדות מטעם הנתבעת. בתה של הנתבעת, גב' פנינה שטרית (להלן הבת פנינה), נתנה עדות ראשית בתצהיר; התובעת ויתרה על העמדתה לחקירה נגדית והודיעה שתסתמך על העדות שמסרה פנינה בדיון בבקשה לרשות להתגונן [עמ' 49 לפרוטוקול ש' 15-14]. מטעם התובעת הוגשה תעודת עובד ציבור בחתימת התובע העירוני ביחס לפן התכנוני של השימוש שעשתה ועושה הנתבעת בחצר המערבית [ ת/3]. ההפניות להלן הן לפרוטוקול הדיון זולת אם צויין אחרת.

6.   יש להכריע אפוא בשאלה אם החזקתה הבלעדית והייחודית של הנתבעת במלוא שטחה של החצר המערבית היא כדין ונסמכת על הסכמה שהושגה בין הצדדים ושהתובעת מחויבת לה או שמא מדובר בשימוש שאיננו כדין אשר פוגע בזכותה הקניינית של התובעת ברכוש המשותף. תחילה תיבחן המסגרת הנורמטיבית החלה על זכויות הצדדים ברכוש המשותף בכלל ובחצר המערבית בפרט. לאחר מכן תידון השאלה על מי מבעלות הדין רובץ נטל השכנוע. לבסוף תוכרע שאלת אופי השימוש שעושה הנתבעת בחצר המערבית, אם הוא כדין או שמא אינו כזה, ותיבחן זכותה של התובעת ביחס לשטח המריבה.

ב.   דיון והכרעה

דין התביעה להתקבל בחלקה, באופן שיורה לנתבעת להימנע - היא או מי מטעמה - משימוש יחודי בחצר המערבית אשר שולל שימוש מקביל ומשותף בה מן התובעת. בה בשעה יש לדחות את התביעה ככל שהיא מכוונת למתן הצהרה על-אודות זכות יחודית של התובעת להשתמש באותה חצר עצמה. להלן יובאו הטעמים לכך.

1.       המסגרת הנורמטיבית

(א)     זכויותיהם של בעלי הדירות ברכוש המשותף בכלל ובחצר המערבית בפרט הן זכויות חכירה במושע. לפי נסח הרישום שהוצג [נספח א' לתצהיר התובעת ת/1, להלן נסח הרישום] לכל אחת מארבע הדירות בבית צמודים 2/8 חלקים ברכוש המשותף, זאת ללא קשר לשטח הרצפה של כל דירה ודירה [השוו בין שיעור הזכויות ברכוש המשותף הצמוד לדירת התובעת ששטחה הרשום גדול משטחן הרשום של הדירות האחרות לבין שיעור הזכויות ברכוש המשותף הצמוד לאותן דירות אחרות על-פי נסח הרישום].           

(ב)     על זכויות חכירה במושע חל משטרו המיוחד של חוק המקרקעין (להלן גם החוק). ברכוש משותף שהזכויות בו הן במושע עשויה חלוקת השימוש בין בעלי הזכויות להיעשות על-ידי עריכת הסכם שיתוף בו תקבענה הוראות בדבר " ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין" ושמכוחו תוענק לבעל דירה כזה או אחר זכות שימוש בלעדית בחלק מסוים של הרכוש המשותף [ראו בסע' 29(א) לחוק]. כלל זה יפה לא רק ביחס לבעלות משותפת במקרקעין אלא גם לשותפים שזכותם במקרקעין אינה בעלות אלא חכירה לדורות.

(ג)      אין בין בעלות הדין מחלוקת על כך שבין בעלי הדירות בבית המשותף גובשה הסכמה בדבר חלוקת הרכוש המשותף. אף אין מחלוקת על כך שמדובר בהסכמה שגובשה על-פה ולא עוגנה במסמך כתוב. המחלוקת נסבה על השאלה אם נערך הסכם לפיו נמסרה לבעלי הזכויות בדירת הנתבעת זכות שימוש בלעדית וייחודית במלוא שטחה של החצר המערבית (כטענת הנתבעת), או שמא נסבה אותה הסכמה רק על חלוקה אורכית של החצר האחורית בין שתי הדירות המזרחיות לבין דירת התובעת ודירת הנתבעת המצויות בחלק המערבי של הבית - כך שהשימוש של בעלי הזכויות בדירת התובעת ודירת הנתבעת במחצית המערבית של החצר האחורית יהא משותף, מבלי שלדירת הנתבעת ניתנה זכות שימוש בלעדית בחצר (כטענת התובעת).

2.       נטל השכנוע

כפי שיובהר להלן על הנתבעת רובץ הנטל לשכנע כי עומדת לה זכות שימוש יחודית ובלעדית בחצר המערבית.

(א)     בכתב-התביעה הטעימה התובעת שכל בעלי הדירות בבית המשותף, שזכויותיהם בנכס הן זכויות חכירה, הם שותפים במושע ברכוש המשותף של הבית ולכל אחד מהם 2/8 חלקים ברכוש המשותף [שם, בסע' 5]. עוד הודגש כי במהלך השנים הושגה הסכמה בדבר חלוקה של חצר הבית כך שהמחצית המזרחית נמסרה לשימושם של בעלי הזכויות בשתי הדירות המזרחיות ואילו המחצית המערבית של החצר הוקצתה לשימוש של בעלי הזכויות בדירות שבמערב הבית, קרי, דירת התובעת ודירת הנתבעת [שם, בסע' 6]. על בסיס עובדתי ומשפטי זה עתרה התובעת להפסיק את השימוש הבלעדי שעושה הנתבעת בכל שטח החצר המערבית. בלב-ליבה של התובענה ניצבה אפוא הטענה כי הנתבעת עושה שימוש יחודי במלוא שטחה של החצר המערבית תוך שהיא מונעת מהתובעת שימוש כלשהו בשטח זה, כל זאת שלא כדין.

(ב)     בבקשה למתן רשות להתגונן שהגישה הנתבעת ובתצהירה שניתן לתמיכת הבקשה לא חלקה הנתבעת על כך שהיא ובני ביתה עשו ועושים בשטח המריבה שימוש בלעדי וייחודי. לטענתה נעשה הדבר על-יסוד הסכמה שהושגה בין כלל בעלי הדירות בבית בכלל, ובין בעלה המנוח של הנתבעת לבין התובעת בפרט, לפיה הותר לתובעת להרחיב את דירתה על גג דירת הנתבעת כנגד הסכמה של התובעת לכך שלא יהיו לה זכויות בחצר המערבית - וזו תימסר במלוא שטחה לשימוש יחודי של בעלי הזכויות בדירת הנתבעת [ראו במיוחד סע' 6 לבקשה וסע' 7 לתצהיר התומך בה]. עוד טענה הנתבעת שאף קודם להסכמה זו עשו בני ביתה שימוש יחודי בחצר המערבית ללא כל התנגדות מצד התובעת [סע' 10 לתצהיר התומך שהיה לכתב-הגנה של הנתבעת]. הנתבעת הודתה אפוא בטענה שניצבה ביסוד התובענה, קרי, בכך שהיא משתמשת בחצר המערבית באופן בלעדי ומונעת שימוש כזה מן התובעת; הוסיפה הנתבעת וטענה שהיא זכאית לכך על-יסוד הסכם לחלוקת השימוש שגובש בעבר ביחס לשטח זה.