פס"ד בהקשר לגביית דמי היתר על ידי מינהל מקרקעי ישראל

מבוא:

תביעה זו מעלה לדיון שאלה עקרונית בנושא החוזר ומוטל לפיתחם של בתי המשפט בעניין גביית "דמי היתר".

תביעה להשבה כספית בסך של 59,723 ש"ח כנגד מינהל מקרקעי ישראל (להלן:"המינהל ") הוגשה על ידי בני הזוג גרודמן (להלן:"גרודמן "), בעלי זכויות החכירה מאז שנת 1978 בחלקה 79 בגוש 6447 בשטח 4,159 מ"ר בכפר מל"ל (להלן:"הנחלה ") עליה היה קיים מבנה יחיד למגורים.

במהלך שנת 2003 (בסמוך לחודש מרץ) חלו שינויים תיכנוניים אזוריים אשר הגדילו את היקף זכויות הבנייה של גרודמן בנחלה, לניכחם הוגשה מטעמם תוכנית להקמת בית נוסף (להלן:"התוכנית ") על גבי הנחלה.

מימוש הזכות לאחר אישורה בוועדה המקומית, כרוך היה בהסכמת המינהל שהותנתה בתשלום דמי היתר בסך של 52,222.96 ש"ח.

גרודמן, חלקו על הלגיטימיות של דרישת התשלום ולאחר ביצועו תחת מחאה עותרים הם להשבתו כאמור.

רצף העובדות המוסכמות שביסוד התביעה אינו שנוי במחלוקת בין הצדדים ואף הוגש כרשימה מוסכמת מטעמם לתיק בית המשפט.

מתוך רצף זה נציין להבנת הרקע הכללי של הדברים, כי רכישת הזכויות בנחלה על ידי גרודמן נעשתה מאת יורשי הבעלים המקוריים המנוח מלצברג (להלן:"מלצברג "), שהחזיק בנחלה לפי תנאי חוזה החכירה המקורי מיום 15.9.33. מוצג א' למוסכמות (להלן:"חוזה החכירה המקורי "/ "חוזה החכירה ").

תנאיו של חוזה החכירה המקורי חודשו בהסדר פשרה מיום 23.3.06 (מוצג י"ד למוסכמות) שתוקפו הוארך (לפי הסכם שסומן כמוצג ט"ז למוסכמות) בהסכמת הצדדים תוך הותרת המחלוקת בעניין דמי ההיתר להכרעה בבית המשפט.

על יסוד מהלך דברים עובדתי זה העומד ביסוד ההסכמה הדיונית נדרשת הכרעה במחלוקת משפטית  מובהקת בעניין חוקיות גביית דמי ההיתר על ידי המינהל.

מידת ההצדקה שבגבייתם תיקבע, כך לשיטת הצדדים כולם, על פי תנאי חוזה החכירה המקורי ביחס לזכותם של גרודמן להקמת מבנה נוסף למגורים על גבי הנחלה.

תמצית טענות הצדדים:

לטענת גרודמן, מוענקת להם הזכות לניצול תוספת קיבולת הבנייה ללא תנאי וזאת, על פי תנאי חוזה החכירה וממילא נשללת זכותו של המינהל לגביית דמי היתר.

המינהל לעומת זאת טען בסיכומיו, כי חוזה החכירה המקורי אינו מעניק אלא זכות ליחידת מגורים אחת בלבד וככל שתותר הקמת יחידת מגורים נוספת מותנית הקמתה בהתאמתה להחלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל ובהן החובה לתשלום דמי ההיתר.

טיעוני המינהל ממש כמו טיעוניו של גרודמן סומכים על נוסח תנאי החכירה המקורי,  עליהם מבקש הראשון להחיל את החלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל (להלן:"החלטות המינהל ") מספר 479 ו - 989 המתירות לשיטתו את גביית דמי ההיתר.

דיון:

אין ספק, כי המסמך המכונן את יחסי הצדדים ממנו נגזרת הזכות הנתבעת על ידי המינהל לגביית דמי ההיתר, הינו חוזה החכירה המקורי החל על הצדדים.

הסעיף הקונקרטי עליו נסמך גרודמן קובע, כי:

"הקרן מכירה בזכויותיו של החוכר על הבניינים והמטעים הקיימים היום ושייבנו ויינטעו אחרי כן, אולם לגבי זכות החכירה הם מהווים יחידה מישקית אחת ובלתי נפרדת מהנחלה, והחוכר איננו רשאי להפרידם מהנחלה על ידי הורשה, העברה וכדומה".