פלונים נ' אלמונים

בפניי 2 הליכים, אשר קשורים זה בזה.

הליך אחד, תביעת מר xxxx ואישתו גב' xxxx (לשם הנוחות יקראו להלן: "התובעים ו/או "התובע" ו"התובעת" בהתאמה), למתן פסק דין הצהרתי ואכיפת הסכם, בתמ"ש 24044-09-20.

הליך נוסף, תביעת 3 אחיו של התובע: 1. מר xxxx, 2. גב' xxxx, 3. גב' xxxx, ביחד עם יורשי אחות הצדדים, xxxx ז"ל (להלן: "האחות המנוחה"), הגב' xxxx ובעלה מר xxxx, (לשם הנוחות יקראו להלן כולם ביחד "הנתבעים" ו/או "הנתבע" ו/או "הנתבעת" בהתאמה), לפירוק שיתוף במקרקעין, בתמ"ש 45306-06-20 .

סלע המחלוקת בין הצדדים הינה האם בית אימם המנוחה (להלן: "המנוחה") של התובע, הנתבעים 1-3 והאחות המנוחה, המצוי ברחוב xxxx בxxx והידוע כגוש xx, חלקה xx תת חלקה x (להלן: "הבית בxxx") הינו חלק מעיזבונה של המנוחה, או האם מדובר בבית השייך לתובעים.

כנגזר ממחלוקת זו, חלוקים הצדדים גם לענין ההשבחות שבוצעו בבית בxxx והבניה הנוספת, הן לענין חוקיות הבנייה והן לענין שווי הבנייה וההשבחה.

טענות התובעים בתמצית:

לטענת התובעים הבית בxxx נרכש על ידי המנוחה ובעלה xxxx ז"ל (להלן: "המנוח", וביחד "המנוחים") כשהוא כולל 33 מ"ר בלבד, בשכונה שהיתה ממוקמת בשולי העיר xxx. המנוחים נרשמו כבעלים משותפים בחלקים שווים, בלשכת רישום המקרקעין.

לאחר מות המנוח, ולאחר שניתן צו ירושה לעיזבונו, הזכויות בבית בxxx חולקו כך:

המנוחה – 6/10

התובע - 1/10

הנתבעים 1-4 כל אחד – 1/10

לטענת התובעים זכויות המנוחה בבית בxxx, הועברו אליהם במסגרת עסקת חליפין שבוצעה במהלך 5/1994 (להלן: "עסקת החליפין") לפיה המנוחה העבירה את זכויותיה בבית בxxx אליהם ובתמורה העבירו לה התובעים את זכויותיהם בדירה שרכשו עבורה, אך נרשמה בבעלותם, ברחוב xxx בxxx (להלן: "הדירה בxxx").

לטענת התובעים בסמוך לאחר פטירת המנוח, סביב שנת 1973, עשתה המנוחה שימוש בכספי הפיצויים שקיבלה עקב מות המנוח, על מנת להרחיב את הבית בxxx, מ - 33 מ"ר ל- 86 מ"ר. לתמיכת טענה זו מפנים התובעים לתשריט מודד – מוצג 18 לחוות דעת השמאי. התובעים טוענים כי אין מחלוקת שמאז שנת 1977 ואילך, לא בוצעו פעולות בנייה נוספות ו/או הרחבות של הבית בxxx על ידי המנוחה, כך שלכל היותר, עת בוצעה עסקת החליפין, שטח הבית בxxx עמד על 86 מ"ר.

עוד טוענים התובעים, מששטח הבית בxxx היום הינו כ- 132 מ"ר, שטח הגדול ב- 46 מ"ר משטח הבית בxxx מאז ביצעה בו המנוחה הרחבה, לא יכולה להיות מחלוקת כי ההרחבה נעשתה על ידם, שהם אלה אשר מתגוררים בבית בxxx, מאז עסקת החליפין, קרי מאז שנת 1994.

לטענת התובעים אין מחלוקת בין הצדדים כי המנוחה ביקשה למכור את הבית בxxx ולעבור להתגורר בדירה במרכז העיר xxx, עקב קושי להתגורר בגפה בבית המרוחק מרחק רב ממרכז העיר.

המנוחה ניסתה למכור את הבית בxxx ללא הצלחה, לאור מצבו הפיזי הרעוע של הבית. אולם גם לאחר שנמצא רוכש פוטנציאלי לרכישת הבית, סירבה המנוחה למכור לו את הבית בxxx, בשל העובדה, כך לטענת התובעים, שהרוכש הפוטנציאלי סרב להותיר את הסככה ששימשה את התובעים כבית מלאכה. המנוחה ביקשה לשמור על פרנסתם של התובעים ועל כן הרכישה הפוטנציאלית לא בוצעה.

משלא הצליחה כאמור המנוחה למכור את הבית בxxx נרקמה עסקת החליפין בין התובעים למנוחה, והכל על מנת להיחלץ לעזרתה של המנוחה ולסייע לה לממש את רצונה. לטענת התובעים הם התחייבו לרכוש עבור המנוחה דירה המתאימה לצרכיה במרכז העיר ובמקומה הם יקבלו את הבית בxxx.

ואכן, ביום 4.4.1994 התקשרו התובעים בעסקת מכר למכירת דירתם בxxx, וביום 18.5.94 התקשרו בהסכם לרכישת הדירה בxxx - דירה בת 3 חדרים, מרווחת, בקומה שניה של בנין חדש יחסית עם מעלית, שהיתה במרחק קצר ממקום עבודתה של המנוחה, מהשוק מקופת החולים וממרכז העיר.

התובעים מכרו את דירתם בxxx בסך של 75,000$ ורכשו את הדירה בxxx בסך של 116,000$. כדי לממן את הפער בין תמורת המכר לעלות רכישת הדירה בxxx, נטלו התובעים משכנתא בסך של 40,000 ₪. על מנת להמחיש כי כלל הנתבעים ידעו על ההלוואה ועל כך שהדירה בxxx נרכשה עבור המנוחה, מפנים התובעים להסכם הלוואת המשכנתא עליו חתומים כערבים המנוחה ובעלה של הנתבעת 2.

עוד טוענים התובעים כי סמיכות המועדים בין מכירת דירתם בxxx לבין רכישת הדירה בxxx ממחישה את העובדה כי הדירה בxxx נרכשה במיוחד עבור המנוחה ונועדה לה באופן בלעדי.

משהושלמה רכישת הדירה בxxx על ידי התובעים ומיד עם קבלת החזקה בה, בהתאם להסכם המכר, עברה המנוחה להתגורר בה וזאת עד ליום מותה, קרי המנוחה התגוררה בדירה בxxx במשך כ- 23 שנים (1.12.94-26.1.2018).

התובעים טוענים כי בשל מצבו הרעוע והמוזנח של הבית בxxx, מיד עם כניסתם, הם החלו לבצע בו שיפוצים משמעותיים, בין היתר הרחיבו את הבית בxxx משטח של 86 מ"ר לשטח גדול יותר של 132 מ"ר. עוד מוסיפים התובעים כי בשל גילו של הבית בxxx, נאלצו הם להחליף את כלל הצנרת, תשתיות המים והחשמל, החלפת גג הרעפים הישן בגג חדש, החלפת ריצוף ועוד השקעות רבות במהלך השנים, לרבות השקעת כספים בבניית גדר היקפית לצורך תיחום החצר ועבודות פיתוח נוספות.

לא זו אף זו, במהלך שנות מגורי התובעים בבית בxxx, והרחבת משפחתם, הוסיפו, הם וילדיהם, הרחבות בנייה לצורך התאמת הבית לצורכי מגורי כל המשפחה ובכלל זה בנו 2 יחידות דיור נוספות, באחת מהן התגוררו בנם של התובעים ורעייתו ובשניה מתגורר בנם הנכה.

לשיטת התובעים יש לקבל את קביעת השמאי (לפי חוו"ד שהוגשה מטעמם) לגבי שווי השקעות התובעים בהרחבת הבית בxxx בסך של 1,055,000 ₪, נכון למועד עריכת השמאות, וכן יש לקבל את קביעת השמאי בנוגע להשקעות הנוספות של התובעים, לרבות יחידות הדיור הנוספות בסך של 158,000 ₪.

עוד על מנת לתמוך בטענה לגבי ביצוע עסקת החליפין, טוענים התובעים, כי בעת ביצוע העסקה שווי הבית בxxx ושווי הדירה בxxx היו כמעט זהים. לטענתם, הדירה בxxx נרכשה במחיר של 116,000$ ואילו הבית בxxx, באותה העת, עמד, על בסיס הערכת שמאי על סך של 144,000$. מאחר וכבר אז חלקם של התובעים בבית בxxx היה בשיעור של 20%, העמידו התובעים את שווי הבית בxxx, לשם השוואה לשווי הדירה בxxx, בשיעור של 80% ועל סך של 115,200$.

לטענת התובעים, בשנת 2015, לאחר שתקופת החכירה הראשונית של הבית בxxx הסתיימה, הם אלה שנשאו בכל התשלומים למינהל מקרקעי ישראל, לרבות בעלויות עבור היוון תקופת החכירה והארכתה, לתקופה נוספת עד לשנת 2053 – מפנים לנספחים יג-יד לתצהיר עדות ראשית.

התובעים טוענים כי עסקת החליפין לא בוצעה באמצעות הסכם בכתב, וזאת בשל מספר סיבות:

• לצורך מימון רכישת הדירה בxxx נאלצו התובעים לגרור משכנתא, מהדירה שמכרו בxxx, וליטול משכנתא נוספת לתקופה של 10 שנים, ועל כן לא ניתן היה להעביר את הזכויות ביניהם לבין המנוחה.

• נוכח מערכת היחסים הטובה שהיתה קיימת בין האחים, ומאחר והיה ברור לכולם כי מדובר בעסקת חליפין, לא נראה לתובעים כי קיימת סיבה לחשוש שמא מי מהנתבעים יעלה טענות כנגד עסקה זו.

   

התובעים טוענים כי אופן התנהלותם של הנתבעים, לאורך השנים, ובעיקר שתיקתם בכל דבר וענין הנוגע לעסקת החליפין, לרבות השקעתם הכספית הגדולה של התובעים בבית בxxx, מגוריהם רבת השנים (כ- 24 שנים) והעובדה שנושא זה לא עלה באף שיחה ו/או דיון, מעידים כי הכירו בתקפותה.

כיום, טענות הנתבעים לזכויות בבית בxxx, מכח היותם יורשים, מעידות על חוסר הגינות משווע, ונהיר כי לו ערך הדירה בxxx היה עולה על ערך הבית בxxx, היו עומדים על זכויותיהם בדירה בxxx, מכח אותה עסקת החליפין, בה כיום אינם מכירים.

בסוף סיכומיהם טוענים התובעים כי במהלך 2015 או בסמוך לכך, החלו לברר כיצד ניתן להעביר את הזכויות בבית בxxx על שמם, אולם אז גילו שמדובר בהליך לא פשוט וראשית יש להאריך את תקופת החכירה והעברת הזכויות על פי צוואת המנוח. אשר על כן, בחודש 9/15 החלו במלאכת הסדרת הארכת חוזה החכירה מול מנהל מקרקעי ישראל ואף הגיעו עימם להסדר תשלומים.

לגבי הוראות החוק, לפיהן דרישת הכתב במקרקעין הינה מהותית, אשר בהעדרה אין תוקף משפטי ומחייב לעסקה במקרקעין, טוענים התובעים כי לאורך השנים פסיקת בתי המשפט ריככה את דרישת הכתב בעזרת מבחן "זעקת ההגינות" תוך הפנייה לפסיקה, שם נקבע כי לא ניתן להרכיב רשימה סגורה של העילות והמצבים בהם יתכן ויידרש בית המשפט לרכך את דרישת הכתב ולעשות שימוש ב"זעקת ההגינות", ובמקרים מסוימים עיקרון תום הלב גובר על דרישת הכתב, כמו במקרה דנן.

לענין תביעת הנתבעים לפירוק שיתוף טוענים התובעים כי מדובר בתביעה שהוגשה בחוסר תום לב, והיא מתעלמת מהמצב העובדתי בשטח, שעה שעסקת החליפין הינה בבחינת "מעשה עשוי" במשך תקופה של כ- 25 שנים.

מטעמי זהירות משפטית וככל שבית המשפט ידחה את תביעתם, עותרים התובעים לאפשר להם לרכוש את חלקם של הנתבעים בבית בxxx, במחיר שלא יפחת ממחיר השוק, אולם בניכוי השקעותיהם הרבות אשר גרמו להשבחת שווי הבית בxxx.

טענות הנתבעים בתמצית:

לטענת הנתבעים 78% מזכויות המנוחה בבית בxxx שייכים להם מכח צו הירושה של המנוחה ושל המנוח. טענה זו מבוססת, לשיטת הנתבעים, על שלושה צווי ירושה, הראשון צוואת המנוח מיום 25.12.1970, ממנו הסתלקה הנתבעת 3 לטובת המנוחה, השני צוואת המנוחה מיום 13.5.2020 והשלישי צוואת האחות המנוחה, מיום 24.7.02018.

שקלול הצוואות שלושתן, מראה כי הזכויות בבית בxxx, הינן כדלהלן:

התובע – 22%

הנתבע 1 והנתבעת 2 – כל אחד 22%

הנתבעת 3 – 12%

הנתבעת 4 – 17%

הנתבע 5 – 5%

לטענת הנתבעים עומדת בפני בית המשפט שאלה אחת בלבד להכרעה והיא האם ב- 5/1994 העבירה המנוחה את זכויותיה בבית בxxx לתובעים, תמורת זכויותיהם בדירה בxxx, ומכח העברה זו זכאים התובעים להירשם כבעלים של 100% מהזכויות בבית בxxx.

לטענת הנתבעים התשובה לשאלה זו שלילית ועל כן יש לדחות את תביעת התובעים. הנתבעים טוענים כי מדובר בעסקה במקרקעין ועל פי חוק המקרקעין, עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. משלא הוגש על ידי התובעים מסמך כלשהו העומד בדרישות החוק, ואף לא נטען שקיים כזה, אלא להיפך, התובעים העידו שלא קיים כל מסמך, לא ניתן לקבל את תביעתם.

רק במידה וטענה זו לא תתקבל, טוענים הנתבעים, יש לדחות גם את הטענות הנוספות של התובעים.

ראשית טוענים הנתבעים כי המנוחה לא יכולה היתה לבצע את עסקת החליפין משום שבאותה העת החזיקה רק ב- 80% מהזכויות בבית בxxx – 50% בבעלות ו- 30% מכח ירושת בעלה – המנוח.

כאשר 20% מהבעלות בבית בxxx הינה בבעלות ילדיהם של הצדדים, מכח ירושת המנוח, נהיר כי לא ניתן לעשות עסקה בקניינם, מבלי לקבל את הסכמתם. אין מחלוקת כי הסכמה זו לא ניתנה, לכל הפחות לא ניתנה בכתב.

לטענת התובעים כי במקרים מסוימים הפסיקה ריככה את דרישת הכתב, משיבים הנתבעים כי הפסיקה אליה מפנים התובעים מלמדת שאין כל דמיון למקרה דנן ובוודאי אין זה המקרה, מאותם המקרים הנדירים, בהם ניתן לקבל עסקה במקרקעין שלא נעשתה בכתב.

הנתבעים טוענים כי לחוות דעת השמאי, שצורפה כנספח ב' לתצהיר התובעים, יש ערך בשתי נקודות בלבד:

הראשונה – שווים של שני הנכסים בעת בו עברה המנוחה להתגורר בדירה בxxx. באותה העת 5/1994, שווי הבית בxxx עמד על סך של 145,000$ ואילו שווי הדירה בxxx עמד על סך של 116,000$. לטענת הנתבעים עובדה זו מחזקת את טענתם כי לא היה שום הגיון בביצוע עסקת חליפין כאשר קיים הפרש של 30,000$ בין שני הנכסים.

השניה – הערכת שווי השיפוץ נכון היום. השמאי העריך את שווי השיפוץ בסך של 554,000 ₪, לכל היותר, בערך נוכחי להיום, כאשר התובעים טוענים כי שיפצו את הבית בxxx בסך של 1.2 מיליון ₪.

מנגד, טוענים הנתבעים, אין לחוו"ד ערך נוסף ממספר סיבות: 1. לשמאי אין מידע כמה עלה השיפוץ בעת ביצועו. 2. לשמאי אין יכולת לדעת מתי בוצע השיפוץ. 3. אין בנמצא היתר בנייה כלשהו. 4. גם התובעים וגם השמאי לא יודעים להגיד מתי בין השנים 1997 ל- 1994 נעשתה ההגדלה של הבית בxxx מ- 86 מ"ר לגודלו היום, מה גם שלא ברור (אפילו היום) מה גודלו האמיתי.

לטענת הנתבעים התובעים לא המציאו לבית המשפט אסמכתאות על שיפוץ או בנייה וכך גם לא הביאו לעדות בעלי מקצוע שיכלו לתמוך בטענותיהם לגבי עלות ההשקעות.

יתר על כן קיימים 2 עדים שיכלו לתמוך לכאורה בגרסת התובעים, בני הדודים של התובע, אשר מצויים עימו בקשר והם לכאורה ידעו על עסקת החליפין, ומשהתובעים בחרו שלא להביאם לעדות, זה פועל לחובתם.

הנתבעים טוענים כי גרסת התובעים לגבי השאלה מדוע לא נחתם הסכם ביניהם לבין המנוחה משתנה. בתחילה טענו כי לא ניתן היה להעביר את הזכויות בגלל המשכנתא. מעבר לכך שמדובר בהסבר לא הגיוני ולא סביר, לשיטת הנתבעים, התובעים שינו את גרסתם, כאשר טענו כי לא ניתן היה להעביר את הזכויות לפני הארכת זכות החכירה. ואם לא די בכך, התובעים, כך טוענים הנתבעים, שינו את גרסתם פעם נוספת, שלישית במספר, עת טענו כי לא ניתן היה להעביר את הזכויות בבית בשל מצבה הבריאותי של המנוחה.

גם לגבי שווי הבית בxxx טוענים הנתבעים כי התובעים שינו את גרסאותיהם, ובכלל לא תמכו את הסכומים, להם טענו, בסימוכין.

לטענת הנתבעים התובעים נוהגים בדירה בxxx, מאז פטירת המנוחה, מנהג בעלים, משכירים אותה ושומרים לידיהם את דמי השכירות. וכך נוהגים התובעים בקשר לדירה בxxx, שלטענתם היא שייכת גם לנתבעים.

לטענת הנתבעים התובעים לא הביאו שום ראיה אשר תומכת בטענתם כי הנתבעים ידעו על העסקה והסכימו לה. יתרה על כך, גם בחקירתם של הנתבעים, לא נשאלו על כך, מה שמעיד שאין בסיס לטענה זו.

לסיכום, עותרים הנתבעים לדחות את תביעת התובעים ולהורות כי הנתבעים זכאים ל- 78% מהזכויות בבית בxxx, בחלקים המפורטים בסעיף 5.1 לסיכומיהם, המובאים לעיל. וכן, לקבל את תביעתם לפירוק שיתוף ולהורות על מכירת הבית בxxx בשוק החופשי, למרבה במחיר, וחלוקת תמורתו ליורשים על פי חלקם.

לצורך ביצוע פירוק השיתוף עותרים הנתבעים למנות את ב"כ ככונס נכסים, תוך תשלום כל ההוצאות הכרוכות במכירתו של הבית בxxx לרבות דיווח לרשויות על המכירה, תשלומי מיסים, ופינוי כל מבנה, וחלוקת יתרת התמורה בין הצדדים בהתאם לחלקיות היחסית בירושת המנוחה (סעיף 17.5 לסיכומי הנתבעים).

הנתבעים אף עותרים לחיוב התובעים בהוצאות משפט לדוגמא, שישקפו את הדרך בה בחרו התובעים לנהל את ההליך המשפטי, חסר הסיכוי, ולאורך זמן רב (3 שנים – 7 דיונים), בסך שלא פחות מ- 70,000 ₪ בצירוף מע"מ.

מתווה נורמטיבי

סעיף 6 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק " (קובע כי "עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה".

סעיף 7 קובע עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ועסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.

סעיף 8 לחוק קובע כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".

עסקת חליפין יכולה להיכנס בגדר סעיף 6 לחוק, אולם לא לבדה, שהרי סעיף 7 לחוק קובע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום ואילו סעיף 8 לחוק קובע כי עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה, וגם זו טעונה מסמך בכתב.

סעיף 125 לחוק קובע כי רישום לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו.

ההלכה היא, שהנטל לסתירת חזקת הבעלות העולה מהרישום והוכחה כי הרישום של הזכויות אינו משקף את מצב הדברים האמיתי, הוא נטל כבד מאוד (ע"א 2576/03אהובה וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים(1.2.2006) .

בענייננו אין מחלוקת כי הבית בxxx אינו רשום על התובעים, כך שהנטל המוטל על התובעים להוכיח, כי חרף הרישום על שם המנוחה הבית בxxx הינו שלהם, גבוה.

דיון והכרעה

על פי גרסת התובעים עסקינן בעסקת חליפין שבוצעה עוד בשנת 1994, לפיה המנוחה העבירה את זכויותיה בבית בxxx לידיהם והם בתמורה העבירו את זכויותיהם בדירה בxxx לטובתה.

בענייננו אין מחלוקת שהעסקה לא נגמרה ברישום ועל כן יש לראותה כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין, שגם זו כאמור בחוק טעונה מסמך בכתב.

התובע הודה כי לא קיים כל מסמך בכתב בקשר לעסקת החליפין, אולם לטענתו המקרה דנן נופל בין החריגים המצדיקים סטייה מדרישת הכתב.

לפיכך אבחן את טענות התובעים תחת המטריה של חריגים המצדיקים סטייה מדרישת הכתב.

התובעים סמכו על הנתבעים – לטענת התובעים בשל קשרי המשפחה הטובים, שהיו ביניהם במהלך השנים, הם לא סברו כי יש לבצע רישום של עסקה אשר ידועה ומוסכמת עליהם. התובע שב וחזר בעדותו כי סמך על האחים שלו ואף הגדיל ואמר "בעיניים עצומות" כדלהלן:

"ש. תן לי לתקן אותך לא רק שהתייחסת אלא אמרת במפורש לא צריך אני סומך על האחים שלי הם יודעים שהבית עבר אלי, אומרת את זה א' שאומרת שאמרת את זה, זה נכון?

ת. אם עניתי לה שאני סומך על האחים שלי אני משיב שכן. סומך על האחים שלי בעניינים עצומות"( ראו: פרוטוקול דיון מיום 8.1.23 עמוד 45 שורות 9-10).

מנגד, הנתבע 1 העיד כי "אנחנו בתור משפחה לא נכנסנו אחד לקרביים של השני, אמא רצתה ככה עשתה ככה, לא נכנסנו.... כיבדנו את האמא כיבדנו את האח וזה מה שהיה..." (ראו פרוטוקול דיון מיום 1.3.23 עמוד 65 שורות 7-11), ובהמשך, כשנשאל אם היו משפחה קרובה כל השנים, השיב "פחות או יותר" (ראו פרוטוקול דיון מיום 1.3.23 עמוד 66 שורות 9-10).

גם אם אקבל את טענת התובעים לגבי קשרים טובים במשפחה, אין בכך בכדי לפטור אותם מלעגן עסקה במקרקעין בכתב. אין מדובר בחליפין של דברי מזון, או דברי לבוש, ואף לא של מיטלטלין, מדובר בעסקת חליפין של נכס מקרקעין, אולי המשמעותי ביותר שצובר אדם במהלך חייו – דירת מגורים. היה מצופה מהתובעים, במיוחד כאשר מדובר בבית מגורים, שהנתבעים עתידים להיות חלק מיורשיו, לדאוג כי לכל הפחות תיכתב הסכמה זו בכתב. ההלכה היא שגם כאשר מדובר בהסכמה משפחתית, אין בכך כדי לפטור מדרישת הכתב במקרקעין (בע"מ 329/15פלוני נ' פלוני (25.2.2015)) .

לא ניתן היה לבצע את רישום הזכויות – לטענת התובעים בשל המשכנתא שהיתה מוטלת על דירתם בxxx, אותה גררו לרכישת הדירה בxxx, לא יכולים היו לפעול לשם שינוי הרישום. גם אם אקבל טענה זו, אין בה בכדי להפחית מאחריותם, ואף חובתם, לדאוג למסמך בכתב אשר יהיה בו בכדי לתמוך בעסקה המדוברת. נראה אף שלהיפך, ככל שטענתם נכונה, היה עליהם לפעול ביתר שאת על מנת לעגן את ההסכמה בכתב.

אולם לא רק, הנתבעים טענו כי מדובר בטענות מופרכות ובשינוי גרסאות, ונראה כי יש ממש בטענה זו. כך למשל התובעים טענו כי הזכויות לא נרשמו בגלל בעיית דמנציה של המנוחה, ולאחר שהתובע העיד בחקירה כי סמך על אחיו, נשמטת הטענה של דמנציה (ראו פרוטוקול דיון מיום 8.1.23 עמוד 45 שורות 11-12).

כך גם בהמשך, כאשר התבקש התובע לאשר בחקירתו שעל הבית בxxx לא היתה משכנתא התובע אישר זאת (ראו: פרוטוקול דיון מיום 8.1.23 עמוד 45 שורות 19-21), וכנשאל, אם כך הדבר, מדוע המשכנתא שהיתה על הדירה שלו בxxx הפריעה להעביר את הבית בxxx על שמו, השיב "כך אמרו לי" אך לא זכר מי אמר ובאיזה הקשר (ראו פרוטוקול דיון מיום 8.1.23 עמוד 45 שורות 22-31).

גם כאשר נשאל התובע שבהנחה שמה שאמר לגבי המשכנתא נכון, מדוע אחרי שהמשכנתא הסתיימה לא טרח להעביר את הבית בxxx על שמו, תשובתו היתה בעייתית "מבחינתי זה משהו שולי זה עסק של משפחה לא היה כל צורך לדאוג אנחנו אחים" (ראו פרוטוקול דיון מיום 8.1.23 עמוד 45 שורות 34-35).

בהמשך נשאל התובע, מדוע הדירה בxxx לא נרשמה על שם המנוחה, הרי שם לא היתה בעיית משכנתא, ולכל הפחות מדוע המנוחה לא היתה חלק מחוזה הרכישה ותשובתו היתה שזה לא היה נראה כל כך חשוב (ראו פרוטוקול דיון מיום 8.1.23 עמוד 47 שורות 26-36 ועמוד 48 שורות 1-2). עם כל הכבוד, לא ניתן לקבל תשובה של "לא נראה לי חשוב" כאשר עסקינן ברישום זכויות במקרקעין.

ידיעתם של הנתבעים ושתיקתם - התובעים טוענים כי שתיקתם של הנתבעים במהלך 23 שנים, מעידה כי ידעו והסכימו. לענין זה הצדדים חלוקים ומהעדויות של שני הצדדים עולות ספקות.

כך למשל העיד הנתבע 1 כי ידע שהתובע קנה למנוחה דירה והיא עברה לגור בדירה שלו והוא עבר לגור בדירה שלה, אבל הוסיף ואמר כי "זה מה שהיה, לא היתה שום החלפה" (ראו פרוטוקול מיום 1.3.23, עמוד 64 שורות 24-28).

כך גם הנתבעת 2 נשאלה בענין זה והשיבה: "הם ביקשו רשות אחד מהשני, xxxx עבד שם אז הוא בדירה שלה והיא עברה לגור בעיר בדירה שלו" (ראו פרוטוקול מיום 1.3.23 עמוד 71 שורות 34-36) וחזרה על אותה התשובה שוב בהמשך חקירתה (ראו פרוטוקול מיום 1.3.23 עמוד 73 שורות 31-33).

התובעים הביאו 3 עדים לתמוך בטענה זו, אולם לא היה בתצהיריהם ו/או בעדותם כדי לתמוך בטענה. ראשית יצוין שבאופן תמוה, שלושת תצהירי העדים היו כמעט זהים זה לזה. שנית, שלושת התצהירים מבוססים על הבנה אישית של המצהירים ואין הם מסתמכים על ראיות. שלישית, כל התצהירים מספרים על ידיעה/הבנה לכאורה מזיכרון של לפני כ- 30 שנה.

כך למשל טען העד מר א' ב' בתצהירו: "בהזדמנות זאת היא גם סיפרה לי שהיא והבן שלה ה' החליפו דירות ביניהם באופן שה' הגשים לה את חלומותיה וקנה לה דירה בעיר והיא נתנה לו בתמורה את הדירה בXXX ובאופן שאני הבנתי שהם עשו ביניהם עסקת חליפין במקרקעין על כל המשתמע מכך" – סעיף 8 לתצהיר. בעדותו נשאל והשיב כדלהלן:

"ש.התיק התחיל ב-09/20 אתה נתת את התצהיר ב-14/4/21, למה כל כך הרבה זמן אחרי?

ת.אתה חושב שכל יום אני הולך לעשות תצהירים. ברגע שנוצר תיק כזה וביקשו ממני לתת עדות אז נתתי בזמן שביקשו לא מתי שאני רוצה.

ש.מי ביקש ממך?

ת.עורך הדין שלהם.

ש.הוא סיפר לך למה הוא רוצה ממך תצהיר?

ת.אתה לא שואל שאלות רלבנטיות. הוא שאל אותי אם אני מכיר את המקרה, סיפרתי לו שכן והוא שאל אם אני יכול לתת תצהיר. המקרה שיש תביעה נגד ה'. שרוצים את הדירה. הם טוענים שהדירה שייכת להם.

ש.מכוח מה?

ת.מכוח זה שהם דורשים. אני אומר, לי היה משרד סמוך לתחנה מרכזית של xxx. מידי פעם הייתי יורד למטה לאכול במסעדה של אגד. אימא שלהם עבדה כמלצרית שם. הרבה פעמים היא אמרה למסובים, זה אח של בעלי, אני לא כל כך אהבתי לשמוע את זה. יום אחד היא התקרבה אלי ואמרה לי, אני פוחדת לגור בXXX, אני דברתי עם ה' וה' קנה לי דירה בעיר ואני לא רוצה להיות בפריפריה. הדירה קרובה לקופת חולים ולשוק וטוב לי עכשיו להיות בעיר. בXXX אני מפחדת לגור. זה מה שהיא אמרה לי.

ש.מתי היא אמרה לך את זה?

ת.בערך ב-1994.

ש.זאת אומרת מה שאתה מספר כאן, אתה מספר את זה ב-2021 ואתה מצטט שיחה של 27 שנים קודם.

ת.יכול להיות."

[ראו פרוטוקול דיון מיום 18.12.22 עמ' 27 שורות 13-23]

ובהמשך:

"ש.אתה זוכר מי שמע את השיחה?

ת.אני לא יודע. היא דברה איתי באופן אישי. "

[ראו פרוטוקול דיון מיום 18.12.22 עמ' 28 שורות 1-2]

ובהמשך:

"ש.לפני שניה אמרת שהם לא ידעו ואתה לא יודע אם אמרת להם, בתצהיר אתה כותב שהם ידעו ושמחו, למה כתבת את זה ועכשיו אתה אומר ככה?

ת.אף פעם לא פגשתי מישהו מהם שאמר לי שהוא מתנגד. הם לא אמרו לי כלום. יכול להיות שהם לא ידעו.

ש.על סמך מה אתה יודע שהם מאוד שמחו שהאימא עברה לדירה בxxx?

ת.האימא בעצמה אמרה לי, עכשיו אני שמחה, אני קרובה לקופת חולים. הם ראו שאימא שלהם מזדקנת. האימא אמרה לי שהילדים שלה שמחים. "

[ראו פרוטוקול דיון מיום 18.12.22 עמ' 29 שורות 6-12]

נוכח היותו של מר א' ב' עו"ד במקצועו, נשאל הוא על ידי בית המשפט בקשר לתצהירו אודות דרישת הכתב, והוא השיב "יכול להיות שאמרתי לה', אבל הוא לא ביצע" (ראו פרוטוקול דיון מיום 18.12.22 עמוד 29 שורות 23-24).

גם העדה הגב' ס' נשאלה לגבי תצהירה, ובעיקר לגבי השאלה מנין הניחה שהנתבעים יודעים אודות עסקת החליפין, ותשובתה עסקה יותר בשמחה של המנוחה על החלפת הדירות, אולם לא היה בה כדי לתמוך בטענה כי מדובר היה בעסקת חליפין:

"ש. בשנת 1992 יכול להיות?

ת. יכול להיות. זה ביקור אצל דודה . שמעתי את זה כמה פעמים. אנחנו גרים בxxx והם גרים בXXX, כשד' היתה מגיעה מאמריקה אז היינו הולכים לפגוש את הדודה מאמריקה. ישבנו ותוך כדי הקפה והשתיה היא דיברה עם אמא שלי בערבית, היא אמרה נמאס לי מהבית. אני מדברת ערבית. הבנתי את השיחה. היא אמרה ה' קנה דירה עוד מעט אגור בעיר, ליד השוק, ליד קופ"ח. שמעתי את זה 4-5 פעמים לפחות. היא אמרה את זה לאמא שלי ולמי שהיה שם.

ש. מי שמע חוץ ממך וגם מבין ערבית? אמא שלך שמעה, את שמעת ומי עוד?

ת. שמעה את זה דודה שלי, שנורא רצתה לבוא להעיד, היא לא הגיעה כי היא במצב בריאותי לא טוב. קוראים לה ר' ת'.

ש. פנו אליה?

ת. לא. ה' בקושי פנה אלינו. לא היה לו נעים."

[ראו פרוטוקול דיון מיום 18.12.22 עמוד 31 שורות 11-21]

ובהמשך נשאלה גב' ס' על ידי בית המשפט לגבי תצהירה, מאין שואבת היא את הטענה כי עסקת החליפין היתה מוכרת וידועה לכל המשפחה, ותשובתה היתה שאמירה זו הינה תוצאה של העובדה שבכל פעם שהיה אירוע בבית בxxx כולם אמרו "הבית של ה'", אולם מעבר לכך לא סיפקה ראיה מספיקה כדי להטות את הכף לטובת טענת התובעים [ראו פרוטוקול דיון מיום 18.12.22 עמ' 32 שורות 34-36 וגם עמוד 33 שורות 1-4] .

גם עדותו של מר ב' א' ש', העד השלישי, לא תמכה בטענות התובעים כאילו הנתבעים ידעו על עסקת החליפין, ואולי אף להיפך. וכך ענה לשאלה העד האם אתה יודע אם הם ידעו או לא: "לא אמרתי להם וסביר להניח שהתבצעה העסקה. מה הם לא יודעים? לא אמרתי להם, סביר שאם התבצעה העסקה, הם יודעים" (ראו פרוטוקול דיון מיום 18.12.22 עמוד 34 שורות 34-36) ובהמשך העיד "אני מניח שהם ידעו" (ראו פרוטוקול דיון מיום 18.12.22 עמוד 35 שורה 5).

ומנגד, דווקא העדים שאולי היה ביכולתם לשפוך אור על התעלומה, לא הובאו לעדות, ועל כך נשאל התובע ותשובותיו היו חלקיות, לא מובנות, ותמוהות, ובעיקר התמצו ב"לא זוכר", "אני לא יודע, לא זכור לי" (ראו פרוטוקול הדיון מיום 8.1.23 עמודים 42-44).

משך מגורי התובעים בבית בxxx – לטענת התובעים משך מגוריהם בבית בxxx מעיד כי מדובר בבית שלהם. טענה זו בעייתית משני היבטים. הראשונה, אין מחלוקת בין הצדדים כי במהלך חייה של המנוחה, קרי עד שנת 2018, הייתה הסכמה בין המנוחה לתובעים להחליף את המגורים, כך שלא ניתן ליתן משקל לפרק זמן זה על מנת להוכיח את טענת בעלות. השנייה, גם אם אקבל את הטענה של שנות מגורים רבות, עולה ביתר שאת השאלה, מדוע לא פעלו התובעים, במהלך השנים הרבות, לשם ביצוע הרישום.

נוכח האמור נכון יותר לבחון את מגורי התובעים בבית בxxx, רק מיום בו הלכה המנוחה לבית עולמה, ולא ליתן משקל לשנות המגורים בסך הכל, או, לבחון צד אחר בהתנהלות התובעים, והוא הגדלתם את הבית בxxx, והשקעותיהם בו.

הגדלות, השקעות והשבחות שביצעו התובעים בבית בxxx – אומנם חלוקים הצדדים מה גודלו האמיתי של הבית בxxx היום, האם 132 מ"ר לפי התובעים או כ- 100 מ"ר לפי עדות הנתבע 1 (ראו פרוטוקול דיון מיום 1.3.2023 עמוד 61 שורות 34-36 ועמוד 62 שורות 1-2), וכך גם חלוקים מה היה חלקם של התובעים בבנייה הנוספת, יחד עם זאת אין מחלוקת כי ההגדלה הראשונה של הבית, מ- 32 מ"ר ל- 86 מ"ר, נעשתה עוד בעת היותה של המנוחה בין החיים (מתי שהוא בשנת 1977).

במחלוקת בענין גודלו של הבית בxxx כיום, ומה בפועל נבנה, אינני יכולה לקבל לא את טענות התובעים ולא את טענות הנתבעים, אשר מנוגדות. אין בידי בית המשפט ראיות חותכות לגודלו של הבית, יחד עם זאת אין מחלוקת כי בוצעה בנייה נוספת על ידי התובעים.

אולם עד היום לא ניתן היתר לבנייה זו, ואת זאת ניתן ללמוד מעדותו הכתובה (תעודת עובד ציבור) של המפקח, בתשובותיו לשאלות שהפנה לו בית המשפט, בהתאם להחלטה מיום 21.12.23 כדלהלן:

• האם מדובר בבניה בלתי חוקית וללא היתרי בנייה, במקרקעין נשוא המחלוקת?

• האם מתנהלת חקירה בגין הבניה בנכס נשוא המחלוקת?

   

  להלן תשובות המפקח:

   

  

   

   

לענין ההשקעות הכספיות בבית, חלוקים הצדדים. כאמור מעלה, התובעים טוענים שהשקיעו כ 1.2 מיליון ₪, אולם לא סיפקו, ולו ראשית ראיה להוצאה בסדר גודל כזה, ואילו הנתבעים טוענים שמדובר בהשקעה קטנה בהרבה, ואם נקבל את הערכת השמאי מדובר בסך של 554,000 ₪ בלבד.

מחד, סביר להניח כי לו סברו התובעים כי אין מדובר בבית שלהם, לא היו משקיעים בו כספים בהיקפים גדולים. מאידך, התובעים העידו כי במהלך השנים משפחתם גדלה, כך שלא מן הנמנע להניח כי עשו זאת על מנת לשפר את איכות חייהם בבית, לרבות לבני משפחתם הגרעינית.

לאחר שבחנתי את חומר הראיות שהונח בפניי ושקלתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה שהתובעים לא הוכיחו את עסקת החליפין הנטענת ולא הוכיחו כי המנוחה ויתרה על זכויותיה בבית בxxx כנגד קבלת זכויותיה בדירה בxxx. ואסביר:

דרישת הכתב בחוק המקרקעין – סעיף 8 לחוק מדגיש את חשיבותו של הכתב ומציג את דרישת הכתב כמהותית, כך שבהעדר מסמך בכתב, לא ניתן להוכיח קיומה של התחייבות לעשות עסקה במקרקעין.

נכונה טענת התובעים כי חלו תמורות בדרישת הכתב וזו נתרככה, אולם בניגוד לטענתם לא בוטלה הדרישה המינימאלית למסמך בכתב. בתי המשפט הכירו במסמכים שונים, מהם ניתן ללמוד כי נעשתה עסקה במקרקעין, גם אם לא מדובר בחוזה חתום וגמור המכיל את כל הפרטים המהותיים של העסקה.

הפסיקה בשנים האחרונות אף הקלה בענין הפרטים המהותיים שהמסמך צריך להכיל ולענין זה ראה ע"א 986/93 יעקב קלמר נגד מאיר גיא ואח' (פורסם ביום 12.6.96).

אולם במקרה דנן, התובעים לא הציגו כל מסמך, ואף לא טענו כי קיים כזה, שיש בו כדי לתמוך בטענתם לעסקת חליפין.

מצופה היה שאילו נעשתה עסקת חליפין, היה מוסדר הרישום בהתאם, או לכל הפחות היתה נרשמת הערת אזהרה, שלא לדבר על תיעוד כלשהו בכתב.

גם אם סברו התובעים כי במקרה דנן לא ניתן היה לבצע את העברת הזכויות על שמם, או שהם סומכים על בני משפחתם, או שעצם השקעתם בבית מעידה על בעלותם בו, היה מצופה שידאגו לעגן עסקה זו בכתב, ולו במסמך פנימי, ואולי אף בפתק אחד, קטן ככל שיהיה, שהמנוחה צד לו, ממנו ניתן יהיה ללמוד כי אכן יש דבר בטענותיהם.

לא נעלמה מעיני טענת התובעים לענין תום הלב ו"זעקת ההגינות" שבמקרים מסוימים יש בהם כדי להתגבר על עיקרון הכתב, אולם בכל הכבוד, ועם כל הצער שבפינוי התובעים את ביתם, אין זה המקרה שמצדיק שימוש בעקרונות אלה.

כבוד הנשיא ברק (כתוארו אז) אכן קבע בע"א 986/93 יעקב קלמר נגד מאיר גיא ואח' (פורסם ביום 12.6.96). - כי אין ליתן מראש רשימה סגורה של מצבים המצדיקים סטייה מעיקרון הכתב והוסיף כי אלה משתנים על פי נסיבות החיים ואף קיבל את גישתה של פרופ' נ' כהן לפיה "ראוי להעניק לתפקיד מרכזי לשני רכיבים: האחד, האם התחולל שינוי מצב בעקבות החוזה (הבלתי אכיף או הבלתי תקף), כגון שהוא קוים או שהיתה עליו הסתמכות. השני, מהי מידת אשמתו של הצד המתנער מביצוע החוזה. משקלם המצטבר של שני רכיבים אלה הוא שיכריע אם במקרה נתון ניתן לוותר על דרישת הכתב".

אולם במקרה דנן, לא הצליחו התובעים לשכנע את בית המשפט כי לא היה בידם לפעול לשם רישום הזכויות במשך 23 שנים. בית משפט זה סבור כי היה על התובעים, להסדיר את זכויותיהם מראש, ולא בדיעבד, וכי עצם ישיבתם ללא מעש, במשך שנים כה רבות, מטילה עליהם את האחריות, שלא לדבר על האשמה, לאי ביצוע הרישום.

במקרה דנן כאשר אין בפני בית משפט שום מסמך אשר ניתן לבחון אם עומד בדרישות הכתב של סעיף 8 לחוק, יאלץ הוא לבדוק בדיקה קפדנית, שמא מוכחות הטענות על ידי ראיות אחרות, ביניהם עדויות, תוך מתן משקל להתרשמותו שלו.

ובענין זה מקבל בית המשפט את טענות הנתבעים כי עדות התובע היתה לא מהימנה, כמפורט מעלה. כך גם מקבל בית המשפט את טענות הנתבעים כי התובע נמנע מלהביא ראיות שיכולות אולי היו לבוא לטובתו וכידוע מבחירתו של בעל דין שלא להביא ראיה שבהישג ידו, ניתן להסיק שאילו הובאה הראיה, היתה פועלת כנגדו (ראו את שנפסק בע"א 548/78 שרון נ' לוי, פד"י לה (1) 736, 760). בית המשפט גם מקבל את טענות הנתבעים כי העדים שהובאו על ידי התובעים, לא תמכו בטענותיהם.

התובעים מבקשים למעשה להוכיח את עסקת החליפין באמצעות טענות נסיבתיות, אולם כאמור מעלה, לא מצאתי בהן משום הוכחה לקיומה של העסקה.

לא יכולה להיות מחלוקת כי יכולים היו התובעים והמנוחה לעגן בדרך כלשהי את "עסקת החליפין", ככל שזו אכן בוצעה. אם לא בהעברת הזכויות במלואן, ברישום הערת אזהרה. אם לא ברישום הערת אזהרה, בהסכם חתום. אם לא בהסכם חתום, במסמך בכתב. אם לא במסמך בכתב, בפתק. אם לא בפתק, בצילום. אם לא בצילום, בעדים לדבר. ואם לא בעדים לדבר, יכולה היתה המנוחה, לכל הפחות, להזכיר/לציין/לתת הוראה בגין עסקה זו בצוואתה. ובמקרה דנן לא בוצע דבר. לא רישום, לא הסכם, לא מסמך, לא הוראה בצוואה, ואף לא היו עדים לדבר. 

הלכה למעשה בית המשפט נדרש לעקוב אחר עמדתה של המנוחה, לאחר לכתה לבית עולמה, ומבלי שהותירה אף לא ראשית ראיה, שיש בה בכדי לתמוך בטענה המרכזית של התובעים, שאינה מעוגנת ברישום, לפיה בוצעה עסקת חליפין. כשכך הדבר, בית המשפט לא יכול להיעתר לתביעה.

למעשה, יכול היה בית המשפט להסתפק באמור לעיל על מנת לדחות את תביעת התובעים ולקבל את תביעת הנתבעים, אולם מאחר ועלו טענות נוספות על ידי הנתבעים, שיש בהם לחזק את תוצאת פסק דין זה, אפרוס אותן להלן.

אי יכולתה של המנוחה לעשות את עסקת החליפין - הנתבעים טענו כי המנוחה לא יכולה היתה לבצע עסקת חליפין על הבית בxxx, משלא כל הזכויות בו היו בבעלותה. בענין שאלת הזכויות בבית בxxx, טרם מותה של המנוחה, אין מחלוקת.

המנוח הלך לעולמו טרם פטירת המנוחה, ומשלא היתה לו צוואה, ילדיו ירשו 25% מהזכויות בבית בxxx – שהן מחצית מזכויותיו. בין היורשים, כאמור מעלה, הנתבעים.

גם מטעם זה לבדו לא ניתן לקבל את טענות התובעים לעסקת חליפין, שהרי ברור שאדם לא יכול לעשות עסקאות בנכסים שאינם שלו. במקרה דנן, גם אם היה הסכם כתוב, רק בין המנוחה לבין התובעים, היתה עומדת לנתבעים הזכות לטעון לביטולו. משאין זה המצב לא נדרשתי לו, אולם יש בכך בכדי לחזק את טענות הנתבעים כי לא יכולה היתה להיעשות עסקת חליפין.

התנהלות התובעים בקשר לדירה בxxx לאחר מות המנוחה – הנתבעים טענו כי לו סברו התובעים כי הדירה בxxx הינה של המנוחה, אזי מדוע נהגו בה, לאחר מות המנוחה, מנהג בעלים, השכירו אותה ונטלו לכיסם את דמי השכירות, כאשר, לשיטתם מדובר בעיזבון המנוחה, והנתבעים חלק מירושה. לא ניתן להתעלם מטענה זו, יחד עם זאת מדובר בתקופה קצרה יחסית, ועל כן בית המשפט נתן לה משקל קל.

פער בין שווי הנכסים - את טענת הנתבעים כי הפער שהיה קיים בשווי הנכסים, אז בשנת 1994, בסך של כ- 30,000$, מעיד כי לא יכול להיות שנעשתה עסקת חליפין, אינני יכולה לקבל במלואה. ראשית, עסקאות מרצון אינן מחייבות כי החליפין יהיה שווה ערך. שנית, אין מדובר בפער קיצוני, בוודאי לא אם אקבל את החישוב שהציגו התובעים לגבי השווי של הבית בxxx, בניכוי חלקו של התובע בזכויות מכח צוואת המנוח. מאחר ואין זו הטענה היחידה, לא נתתי לה משקל בהכרעתי.

התובע האריך את חוזה החכירה וגם אז לא פעל לשם ביצוע שינוי רישום הזכויות – התובע נשאל בחקירתו, מדוע כאשר כבר פעל להארכת חוזה החכירה, בשנת 2015, לא הסדיר את הרישום על שמו, בעוד המנוחה היתה בחיים, ותשובתו היתה לא מבוססת. התובע השיב כי אימו (המנוחה) נפלה למשכב וגם אחותו ולא היה לו זמן להתעסק עם זה. כאשר נשאל אם יש לו עדות או ראיה לכך שב- 2015 המנוחה לא היתה מסוגלת לחתום על העברת הבעלות, השיב שיש לו המון ראיות ואם היו מבקשים ממנו להביא היה מביא אותם (ראו פרוטוקול דיון מיום 8.1.23 עמוד 47 שורות 2-7).

נהיר כי ככל שאכן לתובע היו ראיות שיש בהן כדי לתמוך בטענה זו היה מביאן ומציגן בפני בית המשפט, משלא עשה כן, לא ניתן ליתן משקל לתשובתו, ועל כן נשאלת השאלה שוב – מדוע בחר התובע, עת המנוחה עוד היתה בחיים, לפעול מול המנהל, לשלם עבור הארכת חוזה החכירה ולא דאג לפעול לשם שינוי רישום הזכויות בבית בxxx???

ועתה אדון בשאלת ההשקעות/ההשבחות של התובעים בבית בxxx.

לטענת התובעים הם הרסו את כל הבית בxxx לחלוטין ובנו אותו מחדש, וזה שווה היום כמיליון ₪. כנשאל התובע בחקירתו כמה זה עלה, לא כמה זה שווה היום השיב "אני חושב 400,000-500,000 ₪. כשנשאל, מדוע אם כך כתב בתצהירו 1.2 מיליון השיב "הוספתי עוד 50 מ"ר תוספת ויש עוד דירה לבן שלי שגם אותה בניתי.... אני חושב שהכל ביחד.... היה מיליון מאתיים" (פרוטוקול דיון מיום 8.1.23 עמוד 53 שורות 1-9).

התובע העיד שהגדיל את הבית בxxx מ- 80 מ"ר בערך ל- 135 מ"ר וכאשר התבקש להראות קבלה או מסמך שקשור לבנייה השיב כי אין בידו כלום (פרוטוקול הדיון מיום 8.1.23 עמוד 54 שורות 8-18).

גם לגבי היתרי הבנייה לתוספות שבנה העיד התובע כי אין בידו מסמכים, או כפי שהשיב - יכול להיות ששלח בעבר בקשות ולא קיבל. כך גם הוסיף והעיד שגם כיום אין כל היתר בניה על כל התוספות שנבנו (פרוטוקול הדיון מיום 8.1.23 עמוד 54 שורות 19-29). ולבסוף, כאשר נשאל אם יש לו שם של מישהו שבנה עבורו, השיב שכן, וכאשר נשאל מדוע לא הביא אותו לעדות, כי זה יכול היה להוות ראיה שאכן בנה, השיב "אני אביא את האדם" (פרוטוקול הדיון מיום 8.1.23 עמוד 55 שורות 1-10). אין צורך לציין כי שלב הראיות הסתיים, ועל כן לא ניתן לקבל תשובה זו.

סוף דבר

מכל המקובץ לעיל, דין תביעת התובעים למתן פסק דין הצהרתי הקובע כי הינם זכאים להירשם כבעלים של מלוא זכויות המנוחה בבית בxxx (המהווים 80% מזכויות החכירה המהוונות), בהליך 24044-09-20 להידחות.

תביעת פירוק השיתוף, בהליך תמ"ש 45306-06-20 מתקבלת וניתן צו לפירוק השיתוף בבית בxxx, לאחר הסדרת רישום היורשים על פי צווי הירושה.

נוכח עתירתם החלופית של התובעים, במידה ותביעתם לפסק דין הצהרתי תידחה, לרכוש את חלקם של הנתבעים בדירה, ומפאת מגוריהם בבית בxxx, הריני מורה כי יינתנו לתובעים 30 יום להודיע לנתבעים האם מעוניינים לרכוש את חלקם, וזאת על פי שווי הבית בxxx, אשר יקבע על ידי שמאי, שימונה על ידי בית המשפט, בניכוי שווי השקעתם בבנייה החוקית בלבד, שגם זו תיקבע על ידי השמאי.

לשם ביצוע חוות הדעת, הריני למנות את מר סער פלד, מרח' בן יהודה 24/77 כפר סבא, כשמאי מטעם בית המשפט, אשר ישום את שווי הבית בxxx. במסגרת חוות הדעת מתבקש השמאי לקבוע את שווי הבניה החוקית שבוצעה על ידי התובעים. בעלות חוות הדעת ישאו התובעים ב- 50% והנתבעים ב- 50%, בחלקים שווים. השמאי יגיש חוות דעת שמאית עדכנית, בתוך 15 יום. ב"כ הצדדים יפנו בפניה משותפת לשמאי, וישלחו לו החלטה זו. בביקור השמאי בבית בxxx, יהיו נוכחים ב"כ הצדדים.

ככל שהתובעים יודיעו כי אינם מעוניינים לרכוש את חלקם של הנתבעים בבית בxxx, יעמוד הבית בxxx למכירה בשוק החופשי, כאשר האחריות על פירוק הבנייה הלא חוקית מוטלת על התובעים וכך גם העלויות שידרשו לשם כך. לבקשת אחד הצדדים, בכל עת, ימונו ב"כ הצדדים ככונסי נכסים לשם ביצוע המכירה לצד ג' על כל המשתמע.

לאור התוצאה אליה הגעתי, דחיית תביעת התובעים וקבלת תביעת הנתבעים, יישאו התובעים בהוצאות הנתבעים, בגין ניהול ההליכים, בסך 55,000 ₪, אשר ישולמו בתוך 30 ימים.

התיק יסגר.

מותר לפרסום בהשמטת פרטים מזהים.

ניתן היום, י"א סיוון תשפ"ג, 31 מאי 2023, בהעדר הצדדים.