פיצויים על הפרת חוזרי שכירות בגין אי תשלום דמי השכירות

השופט מאיר יפרח :

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בראשון לציון (כבוד השופט שאול מנהיים) מיום 17.5.07 בת"א 4048/02, שבו נתקבלה תביעה שהגישה המשיבה נגד המערערת. המערערת חוייבה לשלם למשיבה פיצויים בסכום של כ-400,000 ש"ח וכן הוצאות משפט.

ממעוף הציפור

חוזי שכירות שנכרתו בין שוכר לבין משכיר בוטלו מחמת הפרתם היסודית (אי תשלום דמי שכירות). 9 ירחים לאחר הביטול, והשוכר עודנו מחזיק במשרדים, הגיש המשכיר תביעת פינוי. אף הגשת התביעה לא הרשימה במיוחד את השוכר. הוא פינה את המשרדים רק כשנה לאחר הגשת התביעה, ולזכותו ייאמר שלא השמיע כל תואנה להצדקת האיחור המופלג בפינוי. בית משפט קמא חייבו לשלם למשכיר פיצויים חוזיים מוסכמים (שעיקרם סכום של 50$ לכל יום של החזקה בכל אחד משני המשרדים לאחר ביטול החוזה). עתה, מבקש השוכר להשמיע ק"ן טעמים להיפטר מחובת התשלום, לרבות טענה בדבר סכומם המופרז של הפיצויים וטענה כאילו המשכיר ניסה לטמון מלכודת לשוכר, בהמתינו עת רבה עד הגשת התביעה ובכך נהג בחוסר תום לב . התצדקנה הטענות האלה?

רקע עובדתי ודיוני רלוונטי

1.       המשיבה היא בעלת זכויות חכירה במרכז מסחרי בקריית שמונה. היא השכירה למערערת (ששמה מעיד על עיסוקה) שני משרדים. חוזה השכירות הראשון נכרת ביום 6.11.96. תקופת השכירות לפיו הייתה למשך 5 שנים (מיום 1.1.97 ועד ליום 31.12.01). חוזה השכירות השני נכרת ביום 23.12.97. תקופת השכירות שנקבעה בו הייתה אף היא למשך 5 שנים (מיום 1.1.98 ועד ליום 31.12.02).

2.       בין שאר הוראות החוזים שנכרתו, מצינו הוראות אלה, שיש להן חשיבות לענייננו:

(א)       סעיף 5 בחוזים קבע את סכום דמי השכירות החודשיים שיש לשלם. סכום זה היה צמוד למדד המחירים לצרכן, כהוראת סעיף 6 בחוזים;

(ב)       סעיף 7 (א) בחוזים קבע כי אם לא שולמו דמי השכירות במועדם, יישא הסכום שלא שולם במועדו ריבית בשיעור של 2.5% לחודש, בתוספת הצמדה למדד. זאת - בלי לפגוע בזכויות נוספות שיעמדו למשיבה במקרה של הפרת החוזים (סעיף 7 (ב) בחוזים);

(ג)         סעיף 17 לחוזים קבע כי אם לא תפנה המערערת את המשרדים במועד, תשלם סכום השווה ל-50 $ (לכל משרד) בעבור כל יום של איחור, מבלי לגרוע מסעדיה האחרים של המשיבה;

(ד)       סעיף 28 (ב) בחוזה הראשון (וסעיף 29 (ב) בחוזה השני) קבעו: "... כל צד שיפר הסכם זה או תנאי מתנאיו ישלם לצד האחר פיצויים קבועים ומוערכים מראש בסכום השווה לארבעת אלפים דולר של ארה"ב עפ"י שערם היציג ביחס לשקל ביום ביצוע התשלום".

3.       המערערת לא הקפידה על תשלום דמי השכירות במועד החוזי, משנת 2001. אין חולק כי המערערת לא שילמה למשיבה דמי שכירות בין השאר לחודשים ינואר 2001 - מאי 2001; יולי 2001 - אפריל 2002. המשיבה התרתה במערערת, אך העלתה חרס. היא הודיעה למערערת, במכתב מיום 12.8.01 (להלן: "מכתב ההתראה"), כי אם החוב שהיה תלוי ועומד (כ-33,000 ש"ח + מע"מ) לא ייפרע עד יום 20.8.01, תיאלץ המשיבה לבטל את חוזי השכירות. המערערת לא שילמה למשיבה סכום כלשהו עד ליום 20.8.01.

4.       ביום 26.8.01, מסרה המשיבה הודעת ביטול למערערת. המערערת נתבקשה לפנות את המשרדים ולשלם את חובה. המשיבה אף הודיעה למערערת כי מכאן ואילך תחויב המערערת בתשלום של 50$ ליום בעבור כל משרד, שכן החזקתה במשרדים שוב אינה כדין.

5.       המערערת לא פינתה את המשרדים על אף הדרישה. אולם, בשלהי חודש אפריל 2002 ובתחילת חודש מאי 2002, היא שילמה למשיבה סכומי כסף על חשבון המגיע ממנה.

6.       המשיבה הגישה, ביום 9.5.02, תביעה שבה עתרה לחייב המערערת לשלם חובותיה ולפנות את המשרדים. המערערת פינתה את המשרדים בשלהי חודש מאי 2003. כתב התביעה תוקן סמוך לאחר מכן, על מנת להביא להכרעת בית המשפט במחלוקות הכספיות.

מחלוקות אלו נסבו על תשלומים שתבעה למשיבה מן המערערת, הפיצויים המוסכמים בגין ההפרה (4,000$); ריבית מוסכמת בגין פיגור בתשלומים (2.5% לחודש) ופיצויים מוסכמים בגין אי פינוי המשרדים (50$ ליום עבור כל משרד (ממועד ביטול החוזים ועד למועד הפינוי בפועל).

7.       המערערת כפרה בזכותה של המשיבה להיפרע את הפיצויים המוסכמים. מרכז הכובד בטענות המערערת הוא ראשית, היותם של הפיצויים המוסכמים בבחינת פיצויים עונשיים; ושנית, מחילת המשיבה על זכותה לפנות את המערערת מן המשרדים וממילא מחילתה על הפיצויים המוסכמים.

8.       בבית משפט קמא העידה הגב' רונית אלבז, מנהלת החשבונות מטעם המשיבה. כן העידו הגב' עדנה סבח, עובדת סניף קרית שמונה של המערערת ומר בעז וקסמן, מנכ"ל המערערת.

פסק דינו של בית משפט קמא

9.       בית משפט קמא קיבל את התביעה (המתוקנת) ברובה. הוא חייב את המערערת לשלם למשיבה 398,840 ש"ח. נוסף על כך, חויבה המערערת לשלם למשיבה הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד, כאמור בסעיף 21 בפסק הדין. עיקרי קביעותיו של בית משפט קמא בפסק הדין, הן אלה: 

(א)       המשיבה ביטלה כדין, ביום 26.8.01, את חוזי השכירות. טעמו של ביטול הוא הפרתם היסודית של החוזים בידי המערערת, שלא שילמה דמי שכירות כלשהם מתחילת שנת 2001 (למעט תשלום אחד בסכום של 30,306 ש"ח ביום 13.6.01). בית המשפט הדגיש כי המערערת לא נתנה כל הסבר או צידוק למחדליה אלה ולא פעלה על פי מכתב ההתראה.