פינוי סניף מקדונלדס בכיכר רבין בשל אי תשלום דמי שכירות כדין

א.         מושא התביעה ועיקר טענות בעלי הדין

יחסי שכירות שהשתבשו בין בעלי הדין הניבו שתי תביעות אשר הדיון בהן אוחד כדלקמן:

1)         ב-ת.א. 128900/01 (להלן: " התביעה הראשונה") טען התובע כי הינו הבעלים בפועל של חנות בכיכר רבין (להלן: " החנות") אשר הייתה מושכרת לחברת ניצת הדובדבן לתקופה שהחל משנת 1995 ועד לשנת 1999.

2)         להלן נטען כי בסוף שנת 1998 פנו אליו עמרי פדן ואיתן בר זאב (להלן בהתאמה: " פדן"; " בר זאב") אשר הציגו עצמם כמנהלי רשת ההמבורגרים מקדונלס בישראל, והביעו עניין בשכירת החנות עבור הנתבעת מס' 1 (להלן: " אלוניאל") על מנת שהחנות תפעל כסניף מקדונלס.

3)         לגירסת התובע הפליגו פדן ובר זאב ביתרונות המיקום הגיאוגרפי של החנות והצהירו בפניו על יסוד בדיקה כלכלית שערכו כי מחזור המכירות החדש, בסניף שיפתח בחנות צפוי להגיע לסך של כ-.200,000 דולר.

4)         בנתון לכך הציעו הנתבעים כי דמי השכירות הבסיסיים והקבועים אשר ישלמו לתובע בגין החנות יעמדו ע"ס 10,000 דולר לחודש (צמודים למדד) בתוספת מע"מ (להלן: " דמי השכירות הבסיסיים") סכום שיהווה ריצפת מינימום וכי אלוניאל תשלם לתובע דמי שכירות נוספים בשיעור של 7% מכל דולר מכירות שמעבר למחזור מכירות שנתי של 2 מיליון דולר (להלן: " דמי השכירות הנוספים").

5)         לגירסת התובע התחייבו הנתבעים מפורשות כי בכל מקרה לא יפחתו דמי השכירות הנוספים מסך של 7,000 דולר, לשנה ומכאן, שהסכום הכולל של דמי השכירות הבסיסיים ודמי השכירות הנוספים יעמוד ע"ס -.127,000 דולר לשנה לכל הפחות, דהיינו, דמי שכירות חודשיים בסכום מינימאלי של 10,600 דולר בתוספת מע"מ. לטענת התובע דרשו הנתבעים, כנגד הסכמתם לשלם את דמי השכירות הנוספים, חוזה שכירות הניתן להארכה ממושכת ע"פ בחירת הנתבעים כדי 20 שנה.

במהלך המו"מ בין הצדדים נערכו טיוטות הסכם ואין חולק כי ביום 20.1.99 נחתם בין אלוניאל מזה  והתובע מזה חוזה שכירות (להלן: "ההסכם").

6)         התובע טוען כי במהלך הפגישה השלישית בינו לבין הנתבעים, קודם לחתימת ההסכם, הציגו האחרונים בפניו טיוטה שנועדה לחתימה. התובע עיין בטיוטה האמורה ולגירסתו לא הופיע בה זיכרו של סעיף 7.3 להסכם. על נפקותו של הסעיף האמור והנסיבות הכרוכות בשילובו בהסכם נסובה המחלוקת העיקרית בתביעה הראשונה.

7)         התובע טוען כי למד על קיומו של סעיף 7.3 להסכם רק מספר חודשים לאחר חתימתו, שאז נזעק ופנה לפדן, זה הרגיע אותו זה בהסבירו כי סעיף 7.3 הוכנס רק "למקרה אופטימי במיוחד" לפיו סכום דמי השכירות הבסיסיים יחד עם דמי השכירות הנוספים יעלו יחדיו ע"ס 240,000 דולר וכדי למנוע מצב שבו דמי השכירות החודשיים יגיעו לסך של -20,000 דולר.

התובע לגירסתו מצא עצמו מופתע אך לנוכח המציאות לפיה הנתבעת פעלה כבר בחנות מזה מספר חודשים האמין התובע להסבריו ל פדן לפיה לא יופחתו דמי השכירות החודשיים מתחת לרצפה של -. 10,600 דולר + מע"מ.

8)         לגירסת התובע שילמה לו הנתבעת את דמי השכירות הבסיסיים במהלך שתי השנים הראשונות של תקופת השכירות ואף בחלק משנת השכירות השלישית, אלא שבחודש מאי 2001 נדרש התובע לשלם לאלוניאל סכום בסך של-.32,999 ש"ח אשר הוגדרו ע"י אלוניאל "כהפרשי פדיון שנת 2000 עד 10% מהפדיון השנתי".

9)         התובע הנדהם פנה לפדן ולבר זאב ולגירסתו שינו אלו מטעמם והפעם הסבירו לו כי לדעתם סעיף 7.3 להסכם אינו מוגבל לקביעת תקרה לדמי השכירות הנוספים בלבד אלא גם לדמי השכירות הבסיסיים עד לשיעור של 10% מגובה הפדיון השנתי בחנות.

10)        התובע טוען כי מעשיהם ומחדליהם של הנתבעים עולים כדי הפרות יסודיות של ההסכם וכי הונע להתקשר בהסכם עקב מצגי שווא ובשל כך נגרמו לו נזקים.

לשיטתו של התובע, אומד דעתם של המתקשרים מחייב כי נסיבות כריתת ההסכם, היגיון העסקה, ותכלית ההסכם, מלמדים כי דמי השכירות הבסיסיים נקבעו כסכום ריצפה בעוד שדמי השכירות הנוספים אשר נקבעו בהסכם התבססו על מצגי שווא והבטחות כוזבות של הנתבעים באשר לצפי הפדיון בחנות.

11)        עוד טען התובע כי סעיף 7.3 להסכם "אינו סעיף שהוסכם בין הצדדים בעת כריתת ההסכם" ומכל מקום ע"פ ההסברים שקיבל התובע עניינו של הסעיף האמור אינו אלא בקביעת תקרה לדמי השכירות הנוספים, באופן שהסכום המצטבר של דמי השכירות הבסיסיים ודמי השכירות הנוספים שעל אלוניאל לשלם לתובע לא עולה ע"ס -.20,000 דולר לחודש.

12)        הסעדים להם עתר התובע בתביעה הראשונה הינם כדלקמן:

12.1)     ליתן צו הצהרתי בדבר פרשנותם הנכונה של הסעיפים בהסכם המתייחסים לדמי השכירות.           

12.2)     ליתן צו לאכיפת ההסכם באופן שיחייב את הנתבעים לשלם לתובע את הסכום שאלוניאל קיזזה שלא כדין בסך -. 183,044 ש"ח