אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> פגמים בהליך כינוס ומכירת דירה

פגמים בהליך כינוס ומכירת דירה

תאריך פרסום : 04/10/2006 | גרסת הדפסה
א
בית משפט השלום חיפה
11338-03
03/10/2006
בפני השופט:
דניאל פיש

- נגד -
התובע:
1. דדון יורם
2. דדון דניאלה

עו"ד עמיאל רן
הנתבע:
1. טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ
2. עו"ד ברלינר תמר

עו"ד ברלינר תמר
פסק-דין

רקע

1.         התובעים, בני הזוג יורם ודניאלה דדון (להלן- "דדון"), הגישו תובענה כספית על סך 69,360 ש"ח נגד שני נתבעים: טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ (להלן- "הבנק") ועו"ד תמר ברלינר (להלן- "כונסת הנכסים" או "עו"ד ברלינר"). עניינה של התביעה פגמים בהליך מכירת דירתם באמצעות עו"ד ברלינר שמונתה לכונסת נכסים עליה לאחר שלא עמדו בהחזר תשלומי משכנתא לבנק.

2.         לטענת דדון, הנתבעים פעלו שלא כדין בעת מכירת דירתם במהלך כינוס הנכסים. הדירה, שנרכשה על ידם בסכום של 243,000 ש"ח ב- 26.6.97 נמכרה בכינוס נכסים שלוש שנים לאחר רכישתה, ביום 27.6.00, בסכום של 159,000 ש"ח בלבד (סכום הרכישה בדולרים היה שווה ל- 75,000 דולר וסכום המכירה בדולרים ל- 38,000 דולר). לטענת דדון, כונסת הנכסים הפירה את חובותיה כלפיהם בהליכי מכירת הדירה, פעלה בחוסר תום-לב, בצורה בלתי סבירה וברשלנות ולא שמרה על אובייקטיביות  תוך כדי קידום האינטרסים של הבנק על חשבונם.

גרסת התובעים

3.         מטעם התובעים הוגש תצהיר עדות ראשית על ידי יורם דדון וחוות דעת מומחה על ידי השמאי אלי כהן.

            בתצהירו תיאר דדון את רכישת הדירה, הממוקמת ברחוב הרווקיה בטבריה, מבעליו הקודמים בסכום השווה ל- 75,000 דולר ביום 12.6.97. לצורך מימון הרכישה חתמו בני הזוג על הסכם הלוואה עם הבנק על סך 243,000 ש"ח. הבנק העניק את ההלוואה לאחר ששלח שמאי מטעמו לבדוק את הנכס ולאמת שהמחיר ששולם עבורו משקף את ערכו הריאלי. הבדיקה האמורה בוצעה על ידי השמאי אילן בירן. בחוות דעתו ציין אותו שמאי כי רמת הדירה "טובה" וכמוה גם מצב תחזוקתה (שומת הנכס סומנה ג' וצורפה לתצהיר העדות).

4.         עקב פיטוריו של הבעל מעבודתו, לא הצליחו בני הזוג דדון לעמוד בתשלומים ונכנסו לחוב כלפי הבנק. ביום 26.12.99, מונתה עו"ד ברלינר לכונסת נכסים על הדירה על ידי ראש ההוצאה לפועל. לצורך מינויה ככונסת נכסים התחייב בנק טפחות "לפצות כל אדם בגין כל נזק והפסד, אשר ייגרם להם עקב מימוש המשכנתא... ולמקרה שיוכח כי המימוש נעשה שלא כדין, עד לסך של 269,101 ש"ח". עו"ד ברלינר מונתה ביום 27.12.99 ככונסת הנכסים על הדירה.

5.         דדון סיפר כי ביום 18.1.00 הם זומנו למשרדה של עו"ד ברלינר שם פגשה אותם עורכת דין אחרת והודיעה להם על מינויה של עו"ד ברלינר ככונסת נכסים והוסיפה כי "הם רוצים למכור את הדירה במחיר הגבוה ביותר האפשרי כדי שנשאר עם כמה שפחות חוב לבנק. הובטח לנו על ידה שיתוף פעולה מלא, שאנחנו נהיה שותפים לבחינת הצעות המחיר ולא נמהר למכור לכל אחד אלא כמה שיותר גבוה ונעדכן אתכם בכל דבר. היא אפילו אמרה שכשיבוא שמאי להעריך את הדירה, אנחנו נדע על כך ונוכל להיות נוכחים בעת הבדיקה." (סעיף 8 לתצהיר). בסיום אותה פגישה חתמו בני הזוג דדון על הסכם כאשר הוסבר להם כי הוא מעגן את הפרטים שצויינו בפניהם. בדיעבד התברר להם שההסכם האמור סותר את ההבטחות שקיבלו בעל פה.

6.         ביום 19.6.00, קיבלו דדון, באופן מפתיע, הודעה בכתב באמצעות שליח מעו"ד ברלינר, שבישרה להם כי המחיר הגבוה ביותר שהוצע עבור דירתם הינו 159,000 ש"ח וכי הם רשאים לפדות את הדירה באותו מחיר תוך שבעה ימים. בני הזוג דדון טענו שעו"ד ברלינר העלימה מהם את הידיעה שההצעה הגבוהה ביותר היתה גם ההצעה היחידה שקיבלה (העתק ממכתבה של עו"ד ברלינר צורף כנספח ו/1 לתצהיר). דדון סיפר שהם הגיעו למשרדה של עו"ד ברלינר לפגישה עם הקונה. שם התברר להם כי מדובר בילדה שאביה מתווך דירות מחולון ואשר כביכול רצה לרכוש את הדירה עבור בתו. באותה פגישה חזרה עו"ד ברלינר ואמרה שההצעה היתה הכי גבוהה ושהיא החליטה למכור את הדירה לילדה. דדון טען שהסביר לה שלא יכול להיות שהדברים נכונים כיוון שהדירה שווה יותר: "שאלנו כיצד מוכרים דירה ששווה על פי הבנק 75,000 דולר במחיר כל כך נמוך שהינו שווה ערך ל- 38,000 דולר?" (סעיף 13 לתצהיר). דדון ביקשו שיינתן להם מעט זמן למצוא קונה במחיר גבוה יותר והבעל אף אמר שייתכן ויש לו קונה במחיר כזה אבל שהוא זקוק לעוד כמה ימים. לדבריו, עו"ד ברלינר לא הקשיבה והודיעה לו שהיא מוכרת את הדירה. בנקודה זו החל ויכוח קולני שבסיומו עזבו בני הזוג את המשרד.

7.         ביום 26.6.00, הגישה עו"ד ברלינר לראש ההוצאה לפועל בקשה למתן הוראות למכירת הדירה. בבקשה צויין שמחיר הדירה הוערך על ידי שמאי בסכום השווה ל- 38,000 דולר. לא צויין כי מדובר במימוש מהיר וכי השמאי קבע גם מחיר גבוה יותר (צורף כנספח ז'). בני הזוג דדון טענו שלא קיבלו בשום שלב את חוות דעתו של השמאי שאול ויסמן מיום 14.5.00 אשר שם את הנכס ב- 48,000 דולר במכירה רגילה ובין 38,000 דולר ל- 41,000 דולר במימוש מהיר. למרות שלא קבלו את חוות הדעת לידיהם הסתבר להם בדיעבד כי " ארבע ימים בלבד מיום מתן חוות הדעת,... כבר פרסמה כונסת הנכסים בעתונות הזמנה להצעה לרכישת הדירה..." (סעיף 18 לתצהיר). דדון טענו שאי העברת חוות הדעת לידיהם לפני פרסום המכירה פגע בזכויותיהם המהותיות שכן נמנעה מהם האפשרות לחקור את השמאי על חוות דעתו ולהגיש חוות דעת נגדית. לטענת דדון, הערכת השמאי ויסמן לא שיקפה את ערכו האמיתי של הנכס שכן לטענתם זהו בלתי סביר להניח שנכס שביום 27.10.97 (יום הרכישה על ידי דדון) היה שווה 75,000 דולר ירד בשנתיים וחצי בלבד לכדי מחצית מערכו. ביום 27.6.00, אישר ראש ההוצאה לפועל את מכירת הדירה למציעה בסכום של 159,000 ש"ח. דדון טענו כי לאורך כל ההליך פעלה כונסת הנכסים שלא בתום לב תוך כדי הפרת חובותיה לפעול באובייקטיביות ולא לפעול למען קידום האינטרסים של הבנק בלבד. דדון טענו שלא היתה כל סיבה לפעול במהירות כפי שפעלה הכונסת.

8.         דדון נפגעו כתוצאה ממכירת הדירה באופן שבה נמכרה, "דירתנו נמכרה במחיר הפסד ואנחנו נותרנו עם יתרת חוב לנתבע [הבנק] בסך 157,000 ש"ח נכון ליום 25.11.01, אשר בגינו נפתח כנגדנו תיק הוצאה לפועל.... הפעולות הנ"ל של הכונסת גרמו לנו כאמור נזק כבד ובלתי הפיך" (סעיף 26 ו- 27 לתצהיר).

9.         מטעם התובעים הוגשה חוות דעת מומחה שנערכה על ידי אלי כהן, שמאי מקרקעין. המומחה ערך שומה ביום 30.12.01, לאחר ביקור כמה ימים קודם בנכס. הוצגה בפניו חוות דעתו של השמאי ויסמן. המומחה העריך את שווי הדירה, לאחר שהעריך מחירי דירות נוספות באותו איזור בסך 55,000 דולר, ובמימוש מהיר ב-15% פחות.

גרסת הנתבעים

10.        בתצהיר עדותה חזרה עו"ד ברלינר על העובדות הבסיסיות שאינן במחלוקת, כי הדירה נרכשה בשנת 1997 תוך כדי נטילת הלוואה מהבנק בסך 243,000 ש"ח. מאחר והנתבעים לא עמדו בהסכם, הוגש לביצוע שטר המשכון ללשכת ההוצאה לפועל בקריות. לטענת עורכת הדין ברלינר, ביום 9.1.00 פנו דדון למשרדה ובקשוה להשהות את הליכי המכירה מאחר ולטענתם הנכס הושכר להם עד ליום 8.3.00. עו"ד ברלינר הסכימה להשהות את הליכי הפינוי, אך התובעים לא עמדו גם בהתחייבות בקשר לשכירת הנכס והוגש נגדם בקשה לצו פינוי פורמלי. מתוקף תפקידה ככונסת הנכסים פנתה עו"ד ברלינר למשרד השמאים של ויסמן. ביום 14.5.00, הומצאה למשרדה שומה לפיה הוערך הנכס בשווי של 48,000 דולר ושווי למימוש מהיר בסך 38,000 עד 41,000 דולר. הנכס פורסם ביום 18.5.00 בעתון גלובס וביום 26.5.00 בעתון ידיעות אחרונות.

11.        ביום 4.6.00, התקבלה במשרדה הצעה יחידה לרכישת הנכס בסך 159,000 ש"ח והופקד 10% משווי ההצעה. נטען כי ביום 19.6.00 נמסרה לדדון במסירה אישית הודעה בדבר המחיר הגבוה ביותר שהוצע. נטען כי מאחר שהתובעים לא השתמשו בזכותם לפדות את הנכס ולא הביעו התנגדות למכירה, הוגשה ביום 26.6.00 בקשה לראש ההוצאה לפועל לאשר את המכירה וזו אושרה ביום 27.6.00. נטען עוד כי דדון לא הגישו כל השגה על המכירה או כל בקשה ללשכת ההוצאה לפועל בדבר מכירת הדירה עד ליום הכנת התצהיר.

12.        עו"ד ברלינר ציינה כי לא היה בתמורת הנכס כדי לכסות את מלוא החוב של בני הזוג דדון לבנק ואי לכך נפתחו נגדם הליכים לאחר מתן פסק דין לגביית יתרת החוב.

13.        מטעם הבנק ניתן תצהיר עדות ראשית על ידי חיים קויפמן אשר מכהן כמנהל מחלקת גביה ארצית של בנק טפחות. הוא אישר אותם פרטים אשר אינם במחלוקת בין הצדדים ביחס לקבלת ההלוואה, מתן השמאות, אי עמידת הלווים בהסכם ומכירת הנכס.

החקירות בבית המשפט

14.        בחקירתו הנגדית בבית המשפט נטען כלפי יורם דדון כי הוא בחר את השמאי הראשון מתוך רשימת שמאים שהוצגה לו. הוא הכחיש זאת וטען שרק חתם על חוזה הלוואה. יתר על כן, הוא טען שהבנק שהזמין את שמאות ושילם עבורה (עמ' 5 לפרוטוקול). דדון חזר על טענתו שלא קיבל את חוות הדעת של השמאי ויסמן לפני הפרסום או בכלל (עמ' 6 לפרוטוקול). ביחס לנסיונותיו לפדות את הדירה או למכרה בסכום הגבוה מ- 159,000 ש"ח  אמר דדון כי "אני ניסיתי [למכור את הדירה]. הייתי זקוק לעוד מספר ימים. האנשים ביקרו בבית. בשבוע אני לא יכול למכור דירה" (עמ' 6 לפרוטוקול). ביחס לשאלה מדוע לא פנה לראש ההוצאה לפועל אמר דדון כי "אני הלכתי במשא ומתן עם מתווכים, לא היה לי זמן למכור. אתם פעלתם תוך חודש ימים ונעלם לי הבית. אני לא פניתי להוצל"פ. אני לא מבין בזה" (עמ' 7 לפרוטוקל).

15.        אחריו נחקר השמאי אלי כהן שעומת עם פרטי חוות דעתו. יצויין כי חקירתו לא הביאה לשינוי בעמדתו. יתר על כן, כאשר נשאל האם מחיר של נכס יכול לצנוח ב- 50% ענה כי "בנוגע לנכס שלנו, באותה תקופה היתה ירידת מחירים אני לא יודע אם 40% - 50%  אבל לפחות  20% - 30% זה יכול להיות. אבל צריך לבדוק את זה." (עמ' 9 לפרוטוקול- הקו הוסף). השמאי ציין בנוסף כי כאשר מתייחסים לנושא של מכירה בכינוס הכוונה לפרק זמן קצר יותר לצורך ביצוע תהליך המכירה שאינו מבוצע על ידי הבעלים, כך שבדרך כלל מקובל להפחית עד 15% משווי השוק המקובל בנכסים דומים (עמ' 9).

16.        מטעם הנתבעת נחקר ראשון חיים קויפמן, אשר חתם על התחייבות הבנק כלפי דדון (נספח ד' לתצהיר דדון). כאשר הוא נשאל מדוע השמאי אילן ברעם, שביצע את השומה הראשונה לא התבקש לערוך את השומה המאוחרת לצורך מכירת הנכס ענה העד כי אינו יודע אם אותו שמאי עדיין "עובד עם הבנק". בנוסף, טען העד שאין קשר בין שני ההליכים - השומה בעת הרכישה והשומה בעת המכירה - וכי הבנק אינו דורש שהשמאות תעשה על ידי אותו שמאי (עמ' 11 לתצהיר). היפוכו של דבר, הוא ציין שלבנק יש הנחיות כלליות "לא ללכת דווקא לאותו שמאי. זה לא הנחיות מחייבות. מי שמחליט זה הכונס" (עמ' 11 לפרוטוקול). לשאלה מדוע קיים נוהל שלא לחזור לאותו שמאי שערך את השומה המקורית ענה העד "שלא יכסו על טעויות שעשו, אם עשו" (עמ' 11). העד גם לא ידע לענות אם קיימת הנחיה להראות לשמאי של הכינוס את השומה שבוצעה על ידי הבנק במסגרת ההלוואה. לשאלה אם פעולותיה של עו"ד ברלינר ככונסת נכסים תואמו עם הבנק, השיב העד כי פעולותיה נעשו בהנחיית ראש ההוצאה לפועל וכי היא מדווחת על חלק מפעולותיה לבנק וחלק לא. יצויין שהתרשמתי שהעד לא שיתף פעולה עם החקירה ולא השיב בצורה ישירה וכנה אלא בצורה מתחמקת לשאלות (עמ' 11 לפרוטוקול). העד גם אישר כי אין נוהל בעניין של השוואת פער בין שומות ולטענתו העניין הינו בשיקול דעתו של מי שמאשר את המכירה (עמ' 11 לפרוטוקול). העד לא היה מסוגל לומר אם הבנק קיבל הודעה מעו"ד ברלינר שהיא מוכרת את הנכס במימוש מהיר.

17.        בחקירתה הנגדית אישרה עו"ד ברלינר שהיא מכרה דירות רבות בכינוס נכסים. היא אישרה גם שהיא עובדת עם הבנק תקופה ארוכה מאוד. לשאלה אם ככונסת נכסים היא נוהגת לתאם את פעולותיה עם הבנק ענתה: "בדרך כלל כן. אני מדווחת להם על גובה ההצעות. עד שנה מסויימת לא הייתי צריכה לדווח לבנק על מחיר הנכס, כשהשתנה המנכ"ל חלה חובת דיווח,... אני לא זוכרת האם הנכס הזו [הטעות במקור] כלול בזמן שהייתי חייבת דיווח. לפי החוק כקצין בית המשפט אני פועלת בשם ראש ההוצל"פ. ברגע שאני כונסת נכסים אני מתנתקת מהלקוח שלי. מאחר שיש לי דירות שיש לגביהם עיקולים וחובות נוספים, אני פועלת אך ורק לפי הוראות ראש ההוצל"פ ולכן הדיווח לבנק טפחות נחשב אצלנו כיום כעניין ניהולי גרידא ולא לעניין משפטי" (עמ' 13 לפרוטוקול). עו"ד ברלינר אישרה כי קיבלה שכר טרחה בגובה של 6% מסכום המכירה. לטענתה, "הרבה פעמים אני מוותרת ולא גובה 6%. הרבה פעמים אני מוותרת לפי בקשת הבנק עד כדי 50%." (עמ' 13). עו"ד ברלינר אישרה שלמעשה התקבלה רק הצעה אחת עבור הנכס נשוא התובענה. היא טענה שלדעתה אף כי לא היתה בטוחה, היא דיווחה לראש ההוצאה לפועל שקיבלה רק הצעה אחת וטענה כי בוודאות דיווחה שאת הסכומים השונים ביחס למכירה רגילה ומימוש מהיר. את השמאי ויסמן היא בחרה מתוך רשימת שמאים של הבנק (עמ' 15). כאשר נשאלה מדוע לא ציינה בפני התובעים שההצעה שקיבלה היתה ההצעה היחידה ענתה עו"ד: "כי זה המחיר הגבוה ביותר. אין לי מחיר אחר. לא הייתי צריכה לרשום שהתקבלה הצעה אחת" (עמ' 15). עו"ד ברלינר לא יכלה לאשר שדדון הגיעו למשרדה וביקשו שהות למכור את הדירה במחיר גבוה יותר.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ