ע"א ואח' יגל – מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל ואח'

השופטת א' חיות:

           האם קמה לסוכנות היהודית לארץ ישראל (להלן: הסוכנות) זכות קניינית או מעין קניינית מכוח "החוזים המשולשים" הנכרתים מעת לעת בינה, בין מנהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל – ולהלן: המנהל) ובין היישובים השונים שהוקמו בסיועה, במשבצת הקרקע שהועמדה לרשות הישובים על פי חוזים אלה? האם מכוח הזכות שבידה, ככל שיש כזו, זכאית הסוכנות לפיצויי הפקעה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: פקודת הקרקעות) במקרה של הפקעת חלק מאותה משבצת קרקע? ואם כן מה שיעורם של פיצויים אלה?

           שאלות אלה הן השאלות המרכזיות העומדות לדיון בערעורים דנן.

הרקע העובדתי

1. המושבים יגל וצפריה (המערערים בע"א 8378/11, בע"א 9029/11 ובע"א 7176/12) הוקמו בראשית ימי המדינה (מושב צפריה הוקם בשנת 1949 ומושב יגל הוקם בשנת 1950), וחבריהם מאוגדים באגודות שיתופיות (המושבים יגל וצפריה יכונו להלן יחד: המושבים או האגודות). באותן השנים פעלה הסוכנות כ"מוסד מיישב", דהיינו, כגוף העוסק ביישוב בני אדם על קרקעות המדינה והקרן הקיימת לישראל וזאת עוד בטרם נחקק חוק המועמדים להתישבות חקלאית, התשי"ג-1953 (להלן: חוק המועמדים להתיישבות) שהסדיר באופן סטטוטורי את מעמדה של הסוכנות כ"מוסד מיישב". במסגרת פעילותה זו נטלה הסוכנות חלק בהקמת המושבים הנ"ל ועל פי האמור בסעיף 92 לתצהירו של מר יואל דוד מטעם הסוכנות (מוצג י"ד מטעם הסוכנות בערעור - להלן: תצהיר דוד) באותו שלב, שקדם להקמת המנהל, נחתמו חוזי בר רשות בין הסוכנות לאגודות. חוזים אלו, שלא הוצגו בהליכים דנן, התייחסו למשבצת הקרקע שעליה הוקמו המושבים ונמסרה לסוכנות בהרשאה מאת המדינה לצורך זה (ראו: סעיף 92 לתצהיר דוד; גדעון ויתקון דיני מקרקעי ישראל כרך ב' עמ' 986 (מהדורה רביעית, 2009) (להלן: דיני מקרקעי ישראל)). עם הקמת המנהל בתחילת שנות ה- 60 של המאה הקודמת, נתקבעה מתכונת משפטית חדשה במערכת היחסים המשולשת שבין הסוכנות, המושבים והמנהל - כמי שהופקד על ניהול מקרקעי ישראל, ונולד מה שקרוי "החוזה המשולש". המנגנון המשפטי אשר מצא את ביטויו בחוזה המשולש הוא זה: המנהל מחכיר לסוכנות "משבצת" קרקע לתקופה של שלוש שנים לשם הקמת יישוב חקלאי, והסוכנות מוסרת את המשבצת לאגודה לצורך הגשמתה והוצאתה אל הפועל של מטרה זו (וראו לעניין זה: ע"א 1257/01 אביעזר נ' מינהל מקרקעי ישראל‏, פ"ד נ"ז(5) 625, 631 (2003) (להלן: עניין אביעזר); ע"א 1662/99‏ חיים נ' חיים, פ''ד נו(6) 295, 314 (2002) (להלן: עניין חיים)).

2. בשנת 1962 נחתם חוזה משולש בין המנהל, הסוכנות ויגל המתייחס למשבצת הקרקע של מושב זה, ובשנת 1965 נחתם חוזה משולש בין המנהל, הסוכנות וצפריה. חוזים אלו חודשו מידי שלוש שנים לאורך עשרות בשנים ומעת לעת הוכנסו בהם שינויים כאלה ואחרים. כך, למשל, בשנות ה- 80 של המאה הקודמת שונתה כותרתו של החוזה מ"חוזה חכירה" ל"חוזה שכירות" ובהתאם נקבע כי הסוכנות שוכרת את אדמות המושבים (להלן: המשבצת) מהמנהל ואינה חוכרת אותן, כפי שנקבע בעבר. בנוסף שונה כינויה של הסוכנות בחוזה ל"מישבת" והתווסף סעיף אשר קבע מה ייעשה במקרה של סיום השכירות במשבצת בעקבות שינוי ייעודה. החוזה המשולש האחרון שנכרת בין המנהל, הסוכנות ויגל נחתם בשנת 2009 לשלוש שנים (עד ליום 30.9.2011) ומאז לא חודש, ואילו החוזה המשולש האחרון שנכרת עם צפריה נחתם בשנת 2006 והסתיים בחודש אפריל של אותה השנה, עת התקשרה צפריה עם המנהל בחוזה חכירה דו צדדי לגבי משבצת הקרקע שלה.

           בנוסף לחוזה המשולש, התקשרו האגודות עם הסוכנות בחוזי התיישבות שהמנהל לא היה צד להם, בהם סוכמו תנאי ההלוואות שהעניקה הסוכנות לאגודות (להלן: חוזי ההתיישבות). כמו כן, חתמו האגודות על אגרות חוב להבטחת החזר ההלוואות שקיבלו מהסוכנות ועל כתבי התחייבות בהם הוסדרו תנאי השימוש ברכוש שהסוכנות העמידה לרשותן (להלן: אגרות החובו- כתבי ההתחייבות). בנוסף על כך חתם כל אחד מחברי האגודות על "הצהרת בר רשות", בה נקבעו תנאי השימוש בנכסים שהעמידה לרשותו הסוכנות.

3. בשנת 1994 הופקעו 540 דונם מאדמות יגל ו- 640 דונם מאדמות צפריה לצורך הרחבת נמל התעופה בן גוריון (להלן: הקרקע המופקעת ו- ההפקעה). ההפקעות בוצעו מכוח פקודת הקרקעות, ובשנת 1996 הגישה צפריה תביעה לבית המשפט המחוזי בה עתרה להורות לשר האוצר (אשר יכונה להלן יחד עם יתר המערערים בע"א 9032/11 - המדינה) לשלם לה פיצויים בגין ההפקעה (ה"פ 1661/96 – להלן: תביעת צפריה). לאחר הגשת התביעה שילמה המדינה לצפריה פיצוי ראשוני שחושב על יסוד שווי הקרקע המופקעת לפני שינוי הייעוד (להלן: השווי החקלאי), ובשנת 1999 הגיעו המדינה וצפריה להסכמות לפיהן המדינה תשלם לצפריה פיצויים נוספים בהתאמה לסכומי הפיצוי שייקבעו על ידי השמאית המכרעת נעמי שטרן ז"ל בעניין מושב בני עטרות, ואילו צפריה התחייבה לשפות את המנהל בגין כל סכום שאותו תידרש לשלם לסוכנות בקשר להפקעת אדמותיה. יגל מצדה התחייבה כלפי חברת מגדל הזוהר לבנין בע"מ (כיום בפירוק – המשיבה 7 בע"א 8378/11 וע"א 7176/12, והמשיבה 3 בע"א 9032/11 (להלן: מגדל הזוהר)) למכור לה את זכויותיה במרבית השטחים שהופקעו מידה וזאת עוד בטרם ההפקעה. הפיצוי ששולם ליגל חושב על יסוד שוויה החקלאי של הקרקע שהופקעה ויגל שלא כצפריה, לא הגישה תביעה לתשלום פיצוי נוסף על זה ששולם לה.

4. כשבע שנים לאחר ההפקעה, בשנת 2001, הגישה הסוכנות שתי תביעות - האחת נגד המדינה ויגל והשניה נגד המדינה וצפריה - בהן טענה כי בהיותה בעלת זכויות בקרקע המופקעת זכאית אף היא לפיצוי בגין הפקעתה (ת"א 1697/01 ות"א 1698/01). המדינה מצדה הגישה הליך של טען ביניים נגד הסוכנות וצפריה בו עתרה להכרעה באשר לאופן שבו יש לחלק את פיצויי ההפקעה ביניהן (ת"א 1523/03). הליך זה נמחק לאחר זמן מה ותחתיו הגישה המדינה הודעת צד ג' נגד צפריה בתביעת הסוכנות בה עתרה לשיפוי מידי צפריה בגין כל סכום שאותו תידרש לשלם לסוכנות.