הפקעת מקרקעין בין שותפים לחלקה

ערעור מיום 29.10.15 על פסק דינו של בית משפט השלום בקריות (כב' השופטת עידית וינברגר) בת"א 28405-02-13 מיום 06.09.2015 בו נקבע כי יתבצע פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של רישומם כבית משותף, תוך חלוקת השטח בהתאם לתשריט מודד מטעם המשיבים.

כב' השופטת ריבי למלשטריך-לטר:

1.סכסוך בין שכנים בנושא טריטוריה שהעמיק והסתעף לזרועות סכסוך נוספות. מדובר בשכנים ותיקים, שרכשו כל אחד את זכויותיו במקרקעין בשטח ספציפי באותה חלקת רישום. האחד בנה ביתו בצד האחורי של החלקה. השני רכש בית בצד הקדמי של החלקה. לימים הודע על הפקעה בחזית המגרש. ליבת המחלוקת היום הינה האם הפקעה מתוכננת שאושרה במסגרת תוכנית מתאר ופורסמו הודעות בגינה במהלך שנת 2013 לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943, הפקעה שאמורה לנגוס פיזית מחזית החלקה לצורך הרחבת הרחוב - אמורה להתחלק בין שני הבתים באופן יחסי לחלקיהם במקרקעין, או שמא יש בה כדי להקטין את מגרש החזית בלבד ?

2.תמצית הרקע

2.1מדובר במקרקעין הידועים כחלקה 121 בגוש 18175 בנהריה, ששטחה על פי הרשום בנסח רישום המקרקעין 1004 מ"ר (להלן "המקרקעין"). המשיב רכש את הזכויות במקרקעין בשנת 1972 ממר רייטן. להסכם הרכישה צורף תשריט לפיו נמכרו למשיב זכויות בחלק האחורי במקרקעין כולל שביל הכניסה אליו, בשטח של 413 מ"ר. יחד עם זאת שטר המכר בטא עסקה של 4/10 מהחלקה שהם 402 מ"ר בלבד. המערערים רכשו בשנת 1977 משותפו של מר רייטן את בית המגורים בחלק הקדמי, הרשום בנסח המקרקעין כ-6/10 מהמקרקעין. בחלקה שני בתים. הבית האחורי (המזרחי) של המשיבים, ובית קדמי (מערבי) של המערערים, הנושק לרח' קרן היסוד בנהריה. כל צד עשה בשטחו שימוש ייחודי.

2.2לפי נסח רישום המקרקעין נרשמו המערערים כבעלים של 6/10 מהחלקה ביום 6.11.77. המשיבים נרשמו כבעלים של 4/10 במהלך השנים 1992-1994.

2.3בעקבות מדידת מודד משנת 2010 שיזמו המערערים לצורך חידוש גדר הגבול בין הבתים, נתגלעה מחלוקת באשר לשטח שאמור להחזיק כל אחד מהצדדים. לצדדים היו הליכים קודמים שנפתחו בשנת 2010 על מנת להבהיר את השאלה האם המשיבים רשאים להחזיק שטח של 413 מ"ר, שטח שרכשו על פי ההסכם, בעוד שעל פי נסח הרישום חלקם רק 4/10 שהם כ-402 מ"ר. בפסק דין מיום 28.05.2012 שניתן בהליכים הקודמים בין הצדדים (ה"פ 32748-09-10 שאוחד עם ת"א 14950-11-10, להלן: "ההליכים הקודמים"), נפסק כי הסכמי הרכישה אינם גוברים על הרישום בלשכת רישום המקרקעין ולפיכך חלקם של המערערים הוא 4/10 בלבד. יחד עם זאת נקבע כי הפקעה מתוכננת שאושרה במסגרת תוכנית ג/851 בשנת 1986 לא מומשה ,ולכן אין לגרוע באותו שלב את שטח ההפקעה מכלל החלקה, טרם חישוב השטח היחסי של הצדדים. עוד נקבע כי יש לאפשר למשיבים גישה לדלת ביתם מהחזית המערבית, כך ששביל הגישה שם יוצר אך לא יבוטל לחלוטין. הצדדים לא ערערו על פסק הדין.

2.4בכך לא יושבה המחלוקת בין הצדדים שהמשיכו לפנות לבית המשפט בבקשות שונות כמו בקשה למניעת הטרדה מאיימת, בקשה לצו מניעה, בקשה לצו עשה, תביעת פיצויים עקב לשון הרע, וכן עקב פגיעה בפרטיות. במקביל, הוגשו תלונות שונות למשטרה.

2.5בחודש פברואר 2013 הגישו המשיבים תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין לצורך רישום המקרקעין כבית משותף, כפי המלצת בית המשפט בהליכים הקודמים וכן תביעה לצו מניעה וצו עשה. בתביעה נשזרו עילות נוספות כמו תביעה כספית ונזיקית. המערערים הגישו תביעה שכנגד שעניינה תביעה כספית ונזיקית צו עשה וצו מניעה.

בית משפט קמא (אותו מותב) בקש את חוות דעת המפקחת על רישום המקרקעין על מנת להחליט האם ניתן לפרק את השיתוף במקרקעין באמצעות רישום הבתים כבית משותף. ביום 14.02.2015 ניתנה חוות דעתה של המפקחת על רישום המקרקעין לפיה:

"חרף היעדר תשריט תקף שמתאר נאמנה את הבית על דירותיו, מצאתי שלא למנות מורשה לצורך עריכת תשריט אלא ליתן חוות דעת על סמך התשריטים שאוזכרו מעלה והתרשמותי מהביקור במקום, מהטעם שבמובהק מצאתי את הבית ניתן לרישום כבית משותף. ככל שימצא בית המשפט הנכבד להורות על חלוקת החלקה על דרך של רישום בית משותף אזי כונס הנכסים עליו תוטל המשימה הוא שישכור שירותיו של עורך תשריטים מקצועי ומנוסה".

2.6ביום 06.09.2015 ניתן פסק הדין בבית משפט קמא לפיו נקבע כי יתבצע פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של רישומם כבית משותף על פי תשריט חלוקה של המודד ויסאם דחבור מיום 30.11.14 אשר צורף לסיכומי המשיבים. השטח אשר חולק בין הצדדים הוא 402 מ"ר למשיבים ו-602 מ"ר למערערים, דהיינו בית המשפט לא הביא בחשבון בחלוקה היחסית את העובדה שחלק מהשטח, הגובל בחזית הרחוב, יופקע לפי התכנון ולפי הודעות שפורסמו במהלך שנת 2013 לפי ס' 5,7, ו-19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943. כמו כן נידונו סעיפי מחלוקת נוספים. פסק הדין הוא נשוא ערעור זה.

3.פסק הדין של בית משפט קמא

3.1בית משפט קמא חזר וציין את זכותו של בעלים משותף במקרקעין לתבוע פירוק שיתוף. בית המשפט קבל את חוות דעת המפקחת מיום 14.2.15 כי הבתים ראויים להירשם כבית משותף. בית המשפט קבע כי מדובר בשני מבנים נפרדים ולא מבנה אחד, ולכן הוראות פרק ו(1) לחוק- "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים" ובכלל זה הוראות התקנון המצוי אינן חלות על חלקה זו. עוד צוין כי אלמלא היה שטח המגרש המינימאלי לפי תוכנית המתאר שבתוקף 1,000 מ"ר ניתן היה לבצע חלוקה של החלקה בעין. מגבלה זו מחייבת פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף בהתאם לסעיף 142(ב) לחוק. נקבע כי אין כל מניעה לפעול בהתאם לפרק ה' לחוק, לפיו ניתן להורות על פירוק השיתוף בעין בקרקע הפנויה, כך שלכל דירה יוצמד חלק ממנה. בית המשפט מצא כי סמכות זו נתונה לו מעצם הסמכות הנתונה לו להכריע בתביעה לפירוק השיתוף במקרקעין, באמצעות רישום בית משותף.