גיל בן דוד ואח' נ' אליהו עמר ואח'

השופט י. פרסקי:

ערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום באשקלון (כב' השופטת סבין כהן) מיום 12.2.17 בת"א 34129-11-10) ולפיו נדחתה תביעת המערערים, לאכיפת הסכם מכר מקרקעין שנחתם בינם לבין המשיבים 1-2 בנוגע למשק 89 המצוי במושב גיאה, (להלן: "המשק") ולפיצוי בשיעור של 10% משווי העסקה ולחילופין פיצוי כספי.

הערה מקדימה

1.לעת הדיון בביהמ"ש קמא אוחד ביחד עם התיק נשוא פסק דין זה, תיק נוסף, ת"א 29031-03-10 אשר בו נדונה טענת משיבים 3-4 לאכיפת עסקת מכר המשק, שם נטען כי המשיב 1 מכר את המשק בעסקה שקדמה בזמן לעסקה נשוא תיק זה, למשיבים 3-4. במסגרת פסק הדין קמא, נדחתה טענת המשיבים 3-4 לאכיפת העסקה לה הם טענו. המשיבים 3-4 הגישו ערעור על דחיית תביעתם. במסגרת דיון בע"א 62171-03-17 ניתן ביום 7.6.17 פסק דין בפשרה לפי סע' 79א לחוק בתי המשפט, שסיים את המחלוקת שבין המשיב 1 למשיבים 3-4.

רקע לפסק הדין נשוא ערעור זה

2.המערערים שהתעניינו ברכישת משק במושב גיאה, ניהלו מו"מ עם המשיבים 1-2 שהסתיים בחתימה על מסמך מיום 17.2.10 שכותרתו "ראשי פרקים להסכם שכירות בית + קניית משק", הסכם שהוגדר בבית המשפט קמא "הסכם ראשי הפרקים". הסכם זה היווה את הבסיס לתביעת המערערים לאכיפת זכות האופציה שהוקנתה להם, זכות שלטענת המערערים הוקנתה גם בהסכם מאוחר יותר, כאשר לטענת המערערים המשיבים התנערו מהתחייבותם בשל שיקולי כדאיות כלכליים בלבד, ולאור כך שערך המשק עלה בעשרות רבות של אחוזים במהלך התקופה מאז החתימה על הסכם ראשי הפרקים. הסכם ראשי הפרקים קבע כי על הצדדים יהיה לחתום על הסכם שכירות המשק עד ליום 17.3.10 כאשר נושא האופציה עלה בהסכם זה, בסע' 4 שם הוסכם ונקבע על ידי הצדדים כדלקמן:

"מוסכם על הצדדים שתוך פרק זמן שלא יעלה על 18 חודשים מיום חתימה על חוזה שכירות השוכרים יוכלו לרכוש את המשק בסכום של 1,600,000 שקלים נקי למוכר כאשר כל ההוצאות שיחולו על המוכר הן המיסים והן הוצאות שאינן ידועות יחולו על הקונים".

3.בהמשך להסכם ראשי הפרקים, ביום 14.3.10, חתמו הצדדים על הסכם שכירות לתקופה של 18 חודשים, (להלן: "הסכם השכירות"), כאשר בהסכם זה נכללה אופציה לרכישת המשק, אשר עמדה בבסיס המחלוקת שנדונה במסגרת פסק הדין קמא.

4.בתמצית, גרסת המערערים הינה שהסכם ראשי הפרקים הינו הסכם אופציה מחייב לכל דבר ועניין, וההתחייבות לאופציה עוגנה גם בהסכם השכירות המאוחר לו. האופציה הינה לתקופה של 18 חודשים מיום חתימת הסכם השכירות. לשיטת המערערים הסכם השכירות הינו המשך ישיר להסכם ראשי הפרקים. לפיכך טענו המערערים ששמורה היתה להם זכות האופציה שהופרה. מנגד, בתמצית, גרסת המשיבים 1-2 הינה שהסכם השכירות ביטל את כל ההסכמים שהיו לפני ולאור סע' 16.3 שבו נקבע כי כל הסכמה שקדמה להסכם השכירות מבוטלת ושהאופציה המוזכרת בהסכם השכירות אינה קשורה לזו שהוסכם עליה בהסכם ראשי הפרקים אלא שונה, קצרה בזמן, ולאחר שלמרות חילופי דברים האופציה לא מומשה ולא נחתם הסכם מכר, האופציה פקעה.

5.בפסק הדין קמא, נקבע כי הסכם ראשי הפרקים והסכם השכירות הינם הסכמים שיש בהם בכדי לענות על דרישת הכתב המחויבת בעסקאות מקרקעין וככול שיקבע שלהסכמים תוקף מחייב, יוכל ביהמ"ש להשלים את קביעת מועד תשלום התמורה, (סע' 51). נקבע כי המחלוקת הינה האם האופציה הינה כטענת המערערים, לתקופה של 18 חודשים או לתקופה קצרת מועד כטענת המשיבים 1-2. ביהמ"ש קמא (בסע' 61) קובע כי יש הכרח להתייחס ללשון הסכם השכירות ממנו הסיק כי הסכם השכירות שינה את ההסכמים שקדמו לו. בית המשפט קמא מנתח את לשון הסכם השכירות ואת לשון האופציה שהוסכמה בו וקובע כי מדובר בלשון עתיד, תוך היצמדות לכך שהצדדים קבעו שהנוסח הבסיסי ייסגר לאחר חוזה אצל עו"ד אדם טל, (סע' 62). בית המשפט קמא מציין כי לאחר ששמע את העדים מעדיף הוא את גרסת המשיבים המתיישבת עם נוסח המסמכים שנחתמו בין הצדדים ומתיישבת עם העובדה ולפיה הצדדים פנו לעו"ד על מנת שיערוך הסכם מכר. מכאן מסקנת בית המשפט קמא ולפיה המשא ומתן לא הבשיל לכדי הסכם מחייב ושהצדדים חתמו על הסכם השכירות תוך הותרת נושא מכר המשק כפתוח להמשך מו"מ, (סע' 57). בית המשפט קמא בהמשך קובע כי הינו מוסמך ויכול להשלים את תקופת האופציה החסרה מתוך הסכמי הצדדים, אלא שהשלמה זו אינה במקומה, לאור מו"מ שהתקיים גם לאחר הסכם השכירות והקביעה ולפיה סטו הצדדים מהסכמות קודמות ביניהם לגבי תקופת האופציה שנקבעה, (סע' 64) ולאחר שקבע כי מועד התשלום היה קריטי למשיבים 1-2, (סע' 65). לסיכום, קבע ביהמ"ש קמא שלמרות התרשמותו ולפיה הצדדים התכוונו להתקשר בהסכם מכר, הדבר לא הבשיל ותקופת האופציה הקצרה בזמן שניתנה לפי הסכם השכירות וכפי שנקבעה על ידו חלפה ולכן אין מקום לאכוף את ההסכם, (סע' 67). לפיכך נדחתה התביעה.