ע"א 3699/13 ר.א חברת פיתוח גני יבנה בע"מ נ' מועצה מקומית גן יבנה

השופט י' דנציגר:

לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופטת ד"ר מ' אגמון-גונן) בת"א 1257/05 מיום 3.4.2013, במסגרתו התקבלה תובענת המערערת בחלקה, תוך שבית המשפט נמנע מלהורות למשיבה לשלם למערערת את הסכומים שנתבקשו בעבור עבודות פיתוח שביצעה המערערת בשטחה של המשיבה. חלף זאת, בית המשפט חייב את המשיבה לפעול לגביית הסכומים הללו עבור המערערת מבעלי המקרקעין הנהנים מעבודות הפיתוח שביצעה.

תמצית העובדות הנדרשות לעניין ופסק דינו של בית המשפט המחוזי

1. בין המערערת, חברת ר.א. חברת פיתוח גני יבנה בע"מ העוסקת בבנייה ופיתוח (להלן: החברה) ובין המשיבה, המועצה המקומית גן-יבנה (להלן: המועצה), נכרתו ביום 25.12.1995 שני הסכמים לביצוע עבודות פיתוח במקרקעין הידועים כגוש 556, חלקות 13 ו-116 בשטחה של המועצה. עבודות פיתוח בוצעו גם בחלקה 12 הסמוכה, בקשר עמה לא נחתם הסכם פיתוח, אך ביצוע העבודות בחלקה זו נקשר עם ביצוע עבודות הפיתוח בחלקות 13 ו-116 וכן עם ביצוע עבודות פיתוח בגן הציבורי המתפרש על-פני החלקות 12, 13, 116 ו-118. בחלוף השנים, ביום 4.11.1999 נחתם בין הצדדים הסכם נוסף לפיתוח המקרקעין אשר היו ידועים באותה העת כגוש 556, חלקה 118. בבית המשפט המחוזי לא נחלקו הצדדים כי בעלי הזכויות בחלקות 108 ו-110 הסמוכות, הנהנים בפועל מביצוע עבודות הפיתוח, טרם שילמו את חלקם היחסי בגין ביצוע העבודות, וכן כי חלק מבעלי המגרשים בחלקות 12 ו-118 לא שילמו אף הם את חלקם תמורת העבודות שבוצעו. 
2. החברה טענה כי על-פי הסכמי הפיתוח ועל-פי התחייבויותיה של המועצה, היה עליה לגבות מיתר בעלי הזכויות במקרקעין את התמורה המגיעה לחברה בגין עבודות הפיתוח שביצעה במקרקעין. מנגד, טענה המועצה כי הן על-פי הסכמי הפיתוח והן בהתאם להוראות חוקי העזר הרלבנטיים, אין היא חייבת ואף אינה מוסמכת לגבות אגרות פיתוח מבעלי הזכויות במקרקעין מיוזמתה, אלא אך במועד הגשת בקשה להיתר בניה באותם המקרקעין, וכן רק בגין אגרות והיטלים הנובעים מחוקי העזר בדבר היטלי ביוב ואספקת מים. כן נטען כי מנהלה של החברה ובעל המניות בה בקיא בעסקי נדל"ן בכלל, ובנבכי תכניות בניין העיר וטיב הקרקעות בגן-יבנה בפרט, משחתם בעבר על מספר הסכמי פיתוח באותו נוסח סטנדרטי עם המועצה, ומשהיה במשך תקופה לא מבוטלת גם חבר במועצה המקומית גן-יבנה. עוד נטען כי המועצה לא הציגה מצג כלשהו לפיו היא מוסמכת לגבות עבור החברה את אגרות הפיתוח, וכי כל התחייבויותיה מצויות במפורש בהסכמי הפיתוח.
3. ביום 5.9.2007 הורה בית המשפט המחוזי על פיצול הדיון בין שאלת החבות לשאלת הנזק. ביום 11.9.2008 ניתן פסק דינו החלקי של בית המשפט, במסגרתו נקבע כי החברה התקשרה עם בעלי הזכויות במקרקעין, הוסמכה על-ידם לבצע עבורם את עבודות הפיתוח וכי המועצה נתנה למערערת הרשאה לביצוע העבודות, אישרה את תכניות הפיתוח ופיקחה על ביצוע עבודות הפיתוח על-מנת שאלה תעמודנה בדרישות המקובלות. לפיכך, נקבע כי ההתקשרות הראשונית לביצוע עבודות הפיתוח היא בין החברה ובין בעלי המקרקעין, וכי על האחרונים לשלם לה את התמורה בעבור ביצוע העבודות. בנוסף, הצדדים לא נחלקו כי המועצה התחייבה לעכב מתן היתרי בניה לבקשת בעלי המקרקעין, במידה ואלו לא הגישו אישור על הסדר תשלום דמי הפיתוח לחברה. מכך הסיק בית המשפט כי החברה נטלה על עצמה סיכון בנוגע למועד גביית התשלום עבור עבודות הפיתוח שביצעה. כלומר, כי החברה לקחה בחשבון את האפשרות לפיה פניותיה לבעלי המקרקעין במטרה לגבות את התמורה בעבור עבודות הפיתוח לא תעננה או תעננה בסירוב. במקרים אלו, ניתן יהיה לדרוש מבעלי המקרקעין להסדיר את תשלום התמורה אך כאשר יפנו למועצה בבקשה למתן היתר בנייה או בבקשה למתן אישורים ללשכת רישום המקרקעין. בהתאם, נקבע כי בסמכותה של המועצה לגבות את התשלומים עבור עבודות הפיתוח.
4. לפיכך, באשר לבעלי המגרשים בחלקה 118; קבע בית המשפט המחוזי כי המועצה מחויבת לגבות מאלו היטלי מים וביוב בעת שיגישו בקשות להיתרי בניה או בקשות לאישורים לטובת לשכת רישום המקרקעין, ולהעביר לחברה את חלקה היחסי כפי שנקבע בהסכמי הפיתוח. באשר לבעלי המגרשים בחלקה 12; נקבע כי עבודות הפיתוח בחלקה זו הותנו באופן דומה לאמור לעיל, בכך שהמועצה לא תאשר היתרי בנייה לבעלי המגרשים בחלקה עד להסדרת התשלום עם החברה עבור העבודות שביצעה. עוד נקבע כי המועצה מחויבת להתנות מתן היתרי בנייה והנפקת אישורים ללשכת רישום המקרקעין בתשלום בגין פיתוח הגן הציבורי שהקימה החברה, כך שבעלי הזכויות במקרקעין שבחלקה 12 יישאו בחלקם היחסי בעבודות הפיתוח שבוצעו בגן הציבורי. בנוסף, קיבל בית המשפט את טענת החברה לפיה, על בעלי הזכויות בחלקה 12 לשאת במחצית עלות סלילת הכביש הגובל בין חלקה 12 ובין חלקה 13. אשר לבעלי המגרשים בחלקות 108 ו-110; קבע בית המשפט כי יש לחייב את בעלי הזכויות בחלקות בתשלום עבור עבודות הפיתוח שבוצעו, בהתאם למספר יחידות הדיור שהקמתן אושרה, וכי המועצה מחויבת לפעול לגביית תשלומים אלו, כפי שנקבע ביחס לחלקה 118.
5. על פסק הדין החלקי הגישו החברה והמועצה ערעור וערעור שכנגד, בהתאמה. ביום 8.4.2010 קבע בית משפט זה (השופט (כתארו אז) א' גרוניס והשופטים ח' מלצר ו-י' עמית) כי ההליך אשר היה תלוי ועומד באותה העת בבית המשפט המחוזי טרם הסתיים, ומשכך נמחקו הערעורים הנגדיים, תוך שנקבע כי לכשיינתן פסק הדין שיסיים את המחלוקת בערכאה הדיונית, יוכל כל אחד מבעלי הדין להגיש ערעור ולתקוף בגדרו אף את פסק הדין החלקי [ע"א 9422/08 ר.א. חברת פיתוח וגני יבנה בע"מ נ' מועצה מקומית גן יבנה (8.4.2010)].
6.  ביום 30.4.2013 ניתן פסק דינו המשלים של בית המשפט המחוזי העוסק בסכומים אותם על המועצה לגבות עבור החברה. החברה התקשתה להוכיח את הסכומים השונים משום שהחשבוניות והקבלות הקשורות עם ביצוע עבודות הפיתוח אבדו בשנת 2007 ולטענתה לא עלה בידה ליצור קשר עם הקבלנים השונים אשר ביצעו את עבודות הפיתוח. חלף חשבוניות וקבלות המציאה המערערת את מאזניה, הדו"חות הכספים שברשותה וכרטסת הנהלת חשבונות שלה, מהם ביקשה ללמוד על הוצאותיה בפועל. בית המשפט קבע כי במסמכים אלו קיימים סעיפי הוצאה והכנסה רבים אשר אינם מתייחסים לפרויקט מסוים, וכי בשל כך לא ניתן לייחס עלויות שונות לחלקות אשר לגביהן נקבעה החבות בפסק הדין החלקי. עם זאת, גם המועצה לא הגישה תחשיבים בנוגע לעלויות הפיתוח. בית המשפט קבע כי הגם שהכלל הוא כי המוציא מחברו עליו הראייה, במקרה דנן יש טעם לפגם בכך שנמנעה המועצה מלהביא את ראיותיה לעניין הסכומים האמורים. זאת, מכיוון שכללי המשפט המנהלי מחייבים את הרשות המנהלית לפעול בהגינות, וכן מכיוון שעבודות הפיתוח בוצעו עבור המועצה ועל-פי הנחיותיה, כך שבוודאי היה מצוי בידיה המידע הרלוונטי.
7. בבית המשפט המחוזי טענה המועצה כי משלא הוכיחה החברה את עלויות העבודות בפועל, לא תוכל המועצה לגבות את הסכומים מבעלי הזכויות בחלקות, ומשכך אין לפסוק לטובת החברה דבר. בית המשפט המחוזי דחה טענה זו וקבע כי ממילא כאשר יקבעו סכומי עלויות העבודות על-ידו, יהיה בכך כדי לבססם, ומשכך תוכל המועצה לגבותם מבעלי הזכויות בחלקות. בית המשפט הוסיף כי אם לא תזכה החברה בסכומים להם היא זכאית על-פי הסכמי הפיתוח – כפי שנקבע בפסק הדין החלקי – תהא בכך משום התעשרות שאינה הוגנת של בעלי הזכויות במקרקעין על חשבון החברה. לפיכך, נקבעו עלויות עבודות הפיתוח על-סמך הראיות הקיימות והעדויות שנשמעו לפני בית המשפט, ולא על-סמך ראיות המוכיחות את ההוצאות באופן ישיר.
8. כך, בית המשפט המחוזי קבע כי הסכום אשר על המועצה לגבותו עבור כל מגרש בחלקות 108, 110 ו-118 הוא 42,258 ש"ח (סך הכל 1,394,514 ש"ח) ואילו בחלקה 12 הוא 30,987 ש"ח (סך הכל 278,883 ש"ח). בית המשפט ציין כי הוא מודע לכך שסכומים אלו הם נמוכים מהסכום שנגבה בגין עבודות פיתוח מבעלי מגרשים קודמים, ואף נמוך מעלויות הפיתוח כפי שנקבעו במכרז מנהל מקרקעי ישראל. ואולם, סכומים אלו מהווים רק את העלויות שהצליחה החברה להוכיח לאחר שחלפו למעלה מ-15 שנים מן היום שבו בוצעו חלק מהעבודות ובנסיבות שבהן היה קושי לשחזר את שבוצע בפועל. בית המשפט הבהיר כי לעניין זה אין לחברה אלא להלין על עצמה, משלא השכילה להוכיח את הוצאותיה בנוגע לכלל הסכומים שנתבעו ולשייכן לחלקות השונות. עוד הוסיף בית המשפט כי ההתנהלות האמורה של המערערת משליכה גם לעניין פסיקת ההוצאות. זאת, מאחר שניהלה הליך מסורבל והכבידה על המועצה ועל בית המשפט, תוך שהגישה את תובענתה על-סך של שלושה מיליון ש"ח לצרכי אגרה, בעוד שטענה להוצאות של כחמישה מיליון ש"ח.

תמצית טענות המערערת

9. לטענת החברה – באמצעות בא כוחה, עו"ד אודי גולן – שגה בית המשפט המחוזי משלא קבע בפסק הדין החלקי כי המועצה היא זו החייבת בתשלום הכספים שנתבעו על-ידי החברה. נטען כי הסעד שהתבקש איננו אכיפת הסכמי הפיתוח, לפיהם על המועצה לפעול לגביית הסכומים האמורים, אלא תשלום הנזקים שנגרמו לחברה כתוצאה מהפרות הסכמי הפיתוח. זאת, משהוכח כי המועצה היתה מוסמכת לגבות את הסכומים אך לא נקטה בפעולות כלשהן על-מנת לעשות כן. בהקשר זה נטען כי טענת המועצה, לפיה לא ננקטו הליכי גביה מן הטעם שלא הומצאו לה אסמכתאות בפועל להוצאות הפיתוח, היוותה שינוי חזית, משלא נטענה בכתב ההגנה ולא הובאה כל ראיה לביסוסה. בין כה, כך נטען, הסכם הפיתוח אינו כולל כל הוראה לפיה על החברה להמציא למועצה קבלות כתנאי לגביית הכספים, ואלה ממילא לא נתבקשו. כן נטען כי משקבע בית המשפט כי היו בידי המועצה נתונים בדבר הסכומים שהוצאו לביצוע העבודות, הרי שהפרה המועצה את הסכמי הפיתוח משלא פעלה לגביית אגרות הפיתוח מבעלי הזכויות בחלקות, ומשלא שלחה הודעות על סלילת רחובות והתקנת ביוב, בניגוד להוראות חוקי העזר הרלוונטיים.
10.  בנוסף, לטענת החברה שגה בית המשפט המחוזי כאשר פסק לטובתה סכומים נמוכים מהסכומים שהוצאו בפועל לגישתה. זאת, הגם שהוצגו לפני בית המשפט ראיות שונות מטעמה, כפי שפורט לעיל, והגם שנקבע כי כל הנתונים הקשורים עם העבודות ועלותן היו מצויים בידי המועצה. לשיטת החברה, עלויות הפיתוח של כל מגרש בחלקות 108, 110 ו-118 עמדו נכון ליום הגשת התביעה, בשנת 2005, על סך של 174,092 ש"ח, ובחלקה 12 עמדו העלויות על סך של 152,898 ש"ח לכל מגרש. נטען כי הסכומים הנמוכים אשר נפסקו בסופו של יום לטובת החברה נבעו מכך שהשמיט בית המשפט מן החישוב עלויות רבות, ביניהן: חלק מהוצאות המימון שהיו למערערת בסלילת הכבישים בחלקות 12 ו-118; עלויות עבודות התאורה ברחוב בחלקה 12; עלויות עבודות הגינון והמדרכות בחלקה 118; והעמדת הרווח הקבלני עבור העבודות על 10% בלבד. זאת, בעוד שמנהל החברה העיד כי הרווח הקבלני בפרויקטים דומים עומד על 20% ובלא שנסתרה עדותו בעניין זה על-ידי המועצה.
11. כמו כן, טוענת החברה כי היה על בית המשפט המחוזי להוסיף לסכומים שנפסקו ריבית בהתאם לתדפיסי חשבון הבנק שהוגשו, בהם ניתן לראות את שיעורי הריבית שחויבו בחשבונה בגין חריגתה ממסגרת האשראי עקב העיכוב בגביית הכספים. לחלופין, נטען כי היה על בית המשפט לחייב את המועצה בתשלום ריבית בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980. לבסוף, נטען כי שגה בית המשפט כאשר נמנע מלפסוק לטובת החברה הוצאות משפט הגם שדחה את כל טענות המועצה והגם שבמסגרת פסק הדין נמתחה ביקורת על התנהלותה.

תמצית תגובת המשיבה