ע"א 29018-11-14 רשות מקרקעי ישראל - מחוז חיפה נ' קרני ואח',,15 בפני כב' השופטת רות לבהר שרון

בפני ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב יפו (כב' השופט אילן רונן), שניתן בת.א. 5941-08-12, ביום 29.09.14, במסגרתו התקבלה תביעת המשיבים לקבלת שווי ההפרש בגין "דמי הסכמה" ששולמו ביתר למערערת. כמו כן הוגש הערעור על החלטת ביניים של בית משפט קמא מיום 11.9.13, לפיה החליט בית המשפט למנות מטעמו שמאי מומחה.

העובדות ופסק דינו של בית משפט קמא

1.המשיבים מכרו נכס במושב שדה יצחק, אשר זכויות החכירה בגינו רשומות אצל המערערת. הנכס נמכר ביום 17.9.09 תמורת 2,050,000 ₪. בהליכי המכירה פנו המשיבים למערערת בבקשה לקביעת דמי ההסכמה אשר עליהם לשלם למערערת כתנאי להסכמתה למכר. השמאי גדעון גולדשטיין ז"ל מטעם המערערת העריך את שווי הנכס בסך של 2,500,000 ₪, כשמתוכם שווי המחוברים - 380,000 ₪. בהתאם לכך נקבעו דמי ההסכמה על סך של 732,260 ₪. המשיבים הגישו שתי השגות על דמי ההסכמה שנקבעו על ידי המערערת: האחת, בקשה לעיון חוזר בפני השמאי המחוזי; והשנייה, השגה לוועדת ההשגות בהתאם להחלטה 1181 של מועצת מקרקעי ישראל. בסוף ההתדיינויות נקבע על ידי ועדת ההשגות ששווי הנכס לעניין דמי ההסכמה עומד על 2,495,000 ₪, מתוכם שווי המחוברים - 625,000 ₪. בהתאם לכך דמי ההסכמה הועמדו על סך 711,382 ₪. המשיבים שילמו סכום זה, על מנת שלא לעכב את העברת הזכויות לרוכשים, אולם לטענתם, הסכום בו חוייבו שגוי, וגבוה ב-172,000 ש"ח מהסכום הנכון.

2.בבית משפט קמא טענו המשיבים שהמערערת שגתה בקביעת שווי הנכס לחישוב דמי הסכמה. לטענתם, מלכתחילה לא היה מקום לעריכת שומה לנכס, שכן הסכום תמורתו נמכר הנכס היה סביר, ובמצב כזה לא היה מקום לעריכת שמאות. לחלופין טענו, שהיה על המערערת לחשב את דמי ההסכמה בהתאם למחיר שנקבע בהסכם המכר קרי, 2,050,000 ש"ח.

3.מנגד טענה המערערת, שיש לדחות את התביעה על הסף, שכן מדובר בעניין שנדון והוכרע כבר 3 פעמים, תחילה בהערכת השמאי הראשונה, ולאחר מכן בשתי ההשגות שהוגשו עליה. השגה ראשונה לשמאי הממשלתי, והשנייה - לוועדת ההשגות. לטענתה, מאחר ומדובר בהחלטה שנבדקה על ידי הגורמים המקצועיים, ומאחר ומדובר בעניינים מנהליים, ניתן לתקוף את החלטת וועדת ההשגות, רק על פי הדינים המסדירים תקיפת החלטות מינהליות. מדובר בהחלטה סבירה, שאיננה נגועה ב"חוסר צדק", ועל כן לא הייתה הצדקה לתקוף אותה על ידי הגשת תובענה רגילה.

4.בהחלטת בימ"ש קמא מיום 11.9.13 מונה השמאי רענן הלר (להלן: "השמאי"), כשמאי מטעם ביהמ"ש לבחינת שווי הנכס במועד כריתת הסכם המכר. השמאי העריך את שווי הנכס בסך של 2,220,000 ₪, ומתוכם את שווי המחוברים בסך 675,000 ₪. עוד ציין השמאי כי מצא טעויות חשבונאיות בנתונים שעמדו בפני ועדת ההשגות, שמשמעותן הערכה ביתר של שווי הנכס.

השמאי נחקר ע"י ב"כ המערערת לבקשתה, ומלבד חקירה זו, הסכימו הצדדים למתן פסק-דין בלא חקירות נוספות.

5.בפסק דינו דחה בית משפט קמא את טענת המשיבים כי לא היה מקום לבחינת שווי הנכס על ידי שמאי מטעם המערערת, וקבע כי בדיקה על ידי שמאי עומדת בקנה אחד עם הוראת החלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "החלטה 534"), הקובעת כי גובה התמורה של "דמי ההסכמה" ייקבע רק לאחר בדיקה של שמאי מטעם המנהל שיעריך את שווי הנכס. בית המשפט דחה גם את טענת המשיבים לפיה העובדה שרשויות המס לא התערבו במחיר הנכס לשם קביעת גובה המס, מהווה הוכחה כי מדובר במחיר סביר, וקבע כי אין בסיס לטענת המשיבים, לפיה המערערת הייתה מחוייבת לאמץ את המחיר שנקבע בהסכם המכר.

6.בית משפט קמא הוסיף וקבע, כי ההחלטות של וועדת ההשגות הינן החלטות מנהליות, שמתקבלות על פי הסמכות והנהלים שהוסדרו בהחלטה 1181, הקובעת את הליכי ההשגה על שומות, ועל כן בחינת ההחלטה של וועדת ההשגות תיעשה לפי עקרונות המשפט המנהלי.