ע"א
בית המשפט המחוזי
|
28666-03-15
02/12/2015
|
בפני השופט:
אילן ש' שילה
|
| - נגד - |
המערערת:
ועדה מקומית לתכנון ובנייה זמורה רחובות
באמצעות
עו"ד דניאל גלס
|
המשיבים:
1. רחל וזמיר כדר
2. נתן ומלכה שרעבי
3. שלומית גת גלגאו
4. אלון ואסתר גנוסר
5. מיכל ויאל משולם
6. יהודית רוטמן
7. אחים אוזן בע"מ
8. יעקב פרס
9. רמי פרס
10. שלומית צבן אברהם אריאל
11. משפ' רלוי
12. אוזן מידן בע"מ
13. שמואל פרס
14. רמי וסמי עבודי
15. תמר ורוזן פרננדז
16. פ.ל. סיגליות
17. אדם ודגנית סירוטה
18. אמנון לוי
19. צבי לנדאו
באמצעות
עו"ד עופר טויסטר ו מיטל טויסטר
|
| פסק דין |
ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום ברחובות (כב' השופט א' באומגרט), מיום 25.1.15, שבו דחה בית המשפט ערעור שהגישה הוועדה המקומית (המערערת כאן) על שומת היטל השבחה, שערכה השמאית המכריעה - הגב' פנינה אבן חן.
השאלה שהונחה לפתחו של בית משפט קמא, ואשר המערערת שבה וטוענת בעניינה, היא כיצד יש לחשב את שווי המקרקעין לצורכי היטל השבחה, בהתחשב בעליית ערכם בתקופה שקדמה למתן תוקף לתכנית משביחה.
כך התגלגלו הדברים:
על המקרקעין שבגינם הוטל ההיטל חלה תכנית זמ/250 משנת 91' (להלן: "תכנית 91'"), ששינתה את ייעודם מחקלאות לתעשייה.
בחודש פברואר 1997 פורסמה למתן תוקף תכנית זמ/1/250 (להלן: :"תכנית 97'") אשר הרחיבה את אזור התעשייה.
ביום 12.11.03 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר מחוזית (תמ"מ 21/3 להלן: "תכנית המתאר המחוזית") שייעדה את המקרקעין לאזור פיתוח עירוני.
בשנת 2007 פורסמה למתן תוקף תכנית זמ/2/250 (להלן: "התכנית המשביחה") המשנה את ייעוד המקרקעין מתעשייה למגורים.
בעקבות מתן תוקף לתכנית המשביחה דרשה המערערת מהמשיבים, בעלי המקרקעין, היטל השבחה. עקב מחלוקת באשר לשיעור ההשבחה הסכימו הצדדים להעביר את המחלוקת בדבר שיעור ההיטל להכרעתה של שמאית מכריעה, הגב' פנינה אבן חן.
המערערת טענה כי זמן קצר לאחר מתן תוקף לתכנית 97', היינו כבר בשנת 1998, יזמה המועצה המקומית והגישה לוועדה המקומית שהיא המערערת, את התכנית המשביחה, שאושרה בסופו של דבר לאחר כ- 9 שנים.
השאלה שהתעוררה בפני השמאית הייתה אם עליות מחירים בעסקות שנעשו במקרקעין, אשר נעשו לפני מועד אישור התכנית המשביחה, שהיא התכנית שיצרה את החבות בהיטל השבחה, נוצרו כתוצאה מיוזמת המועצה המקומית בהגשת התכנית (שאז אין להביאם בחשבון לצורך קביעת שווי המקרקעין במצב שקדם לאישור התכנית המשביחה), או שמא הגורם לעליות המחירים היה אישורה של תכנית המתאר המחוזית (שאז, לטענת המשיבים, צריך היה להביאם בחשבון האמור).
השמאית המכרעת מצאה כי עליות המחירים התרחשו בעקבות אישור תכנית המתאר המחוזית, ולא עקב יוזמת המועצה המקומית בקידום התכנית המשביחה. בשומה המכרעת היא קבעה בין השאר: "במקרה הנדון- לא מדובר בתכנית תממ/21/3 כתכנית הכנה אלא כתכנית מאושרת שקבעה פוטנציאל ודאי למגורים. בגין אישור תכנית מתאר מחוזית לא ניתן לתבוע היטל השבחה לכן תכנית תממ/21/3 הינה רק תכנית המשקפת פוטנציאל תכנוני המוסיף שווי לשווי הקרקע במצב הקודם. תוספת השווי למצב הקודם – המשקפת כאמור פוטנציאל תכנוני ודאי, נעה סביב 45% מהשווי החדש" (עמ' 52, ההדגשה במקור).
בהשלמה לשומה המכרעת שהתבקשה ליתן, הבהירה השמאית את הדברים: "בבדיקתי החוזרת במס שבח את העסקאות בשבוצעו בשטח הנדון...נוכחתי כי בסמוך למועד אישור תכנית המתאר המחוזית ... נוצרה "קפיצה" בעליית שווי הקרקע ... הוודאות שתכנית תמ"מ 3/21 יצרה, היא שגרמה לעליית השווי בשוק המקרקעין במועד זה". צירוף המילים האחרון "במועד זה" מכוון למועד שבו אושרה תכנית המתאר המחוזית.