ע-א-1086-06-שיינברג-נ-בודה

השופטת רות לבהר שרון:

בפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בת"א בת.א. 9/03, שניתן על ידי כב' השופטת ניבה ריב ביום 4.12.05, בו נדחתה תביעת המערערים נגד המשיבים וכן נדחתה הודעת צד ג' ששלח המשיב 1 למשיב 2.

העובדות

1.         המערערים הינם בעל ואישה החיים בנפרד ואשר היו הבעלים במשותף בדירה נשוא פסק הדין (להלן:" הדירה"). המערערים חבו כספים לבנק לאומי (להלן:" הבנק") ולאחר שניתן נגדם פסק דין, החל הבנק לנקוט בהליכי הוצאה לפועל לגביית החוב הפסוק.

2.         משיב 1, עו"ד שרגא בודה, שהוא גם המערער שכנגד (להלן: "כונס הנכסים" או " הכונס" או " המשיב 1"), ייצג בעת הרלבנטית את הבנק ובהמשך, מונה ע"י ההוצל"פ לכונס נכסים, לשם גביית חובם של המערערים לבנק, על דרך מכירת דירתם  בהוצל"פ .

משיב 2, השמאי רן וירניק (להלן:" השמאי" או " המשיב 2"), התבקש ע"י הכונס לערוך חוות דעת שמאית ולהעריך את שווי הדירה לצורך מכירתה בהוצל"פ (להלן:" חוות הדעת").

השמאי ציין בחוות דעתו כי מדובר בדירה בת 2 חדרים בשטח של 67 מ"ר ברוטו, והעריך את הדירה בסך של 110,000 דולר, בה בשעה שבפועל, הדירה היתה בת 3 חדרים, בשטח של 82 מ"ר ברוטו.

בחוות דעתו המוטעית התבסס השמאי על סיור שערך מחוץ לדירה בלבד ועל עיון בתיק הבנין הנמצא במחלקה ההנדסית בעירית גבעתיים, מבלי שבדק את תיק הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין. בחוות דעתו ציין כי "נערך סיור חיצוני" וכי הוא מניח  שהנכס " תואם את צו ותשריט הבית המשותף", אך אין מחלוקת כי התשריט לא נבדק ע"י השמאי, וכי בפועל תאור הדירה בתשריט  היה שונה מתאור הדירה בחוות הדעת.

השמאי לא הדגיש בחוות דעתו כי מדובר בשמאות שנערכה ללא סיור בדירה ולא ציין כי לא היתה לו אפשרות להתרשם ממצבה.

3.         לאחר קבלת חוות הדעת פרסם הכונס בעיתון הזמנה לציבור להציע הצעות לרכישת הדירה. לאחר עריכת התמחרות, ולאחר שהמכירה אושרה ע"י ראש ההוצל"פ, נמכרה הדירה ע"י הכונס בסכום של 90,000$, מבלי שהרוכש ראה את הדירה.

4.         המערערים הגישו תביעה נגד הכונס ונגד השמאי בטענה כי בשל רשלנותם של השניים נגרם להם נזק, שכן הדירה נמכרה בסכום נמוך מערכה בשוק. לכתב התביעה צרפו המערערים חוו"ד של מר יוסי אגסי, שמאי מטעמם (להלן:" שמאי המערערים"), שהעריך את שווי הדירה בשוק החופשי בסכום של 150,000$. על סמך זאת תבעו המערערים מהמשיבים את ההפרש בין שווי הדירה על פי קביעת השמאי מטעמם לבין התמורה שהתקבלה ממכירת הדירה -  בסכום של  60,000 $.

פס"ד של בית משפט קמא:

5.         בית משפט קמא קבע כי ערכה של הדירה אכן היה גבוה מזה שנקבע בחוות דעתו של משיב 2, אך גם את חוות הדעת של שמאי המערערים לא קיבל במלואה. בית המשפט קבע כי מכיון ששמאי המערערים אישר בעדותו כי יש להפחית כ- 15% משווי הדירה, מאחר ומדובר במכירה כפויה בהוצל"פ, וכן מאחר שהדירה נבדקה על ידיו לאחר ששופצה ע"י הרוכש - חוות דעתו אינה משקפת את מצב הדירה ביום המכירה, לכן קבע ביהמ"ש כי הנזק אינו עולה על 30,000 $.

6.         בימ"ש קמא לא קיבל את טענת השמאי כי לצורך עריכת השומה ביקש לבקר בדירה ולשם כך פנה לכונס, שהודיע לו ביום 7.12.01 כי בעלי הדירה אינם מתירים ביקור בדירה. ביהמ"ש דחה את טענת השמאי כי קיבל את אישור הכונס לערוך שומה ללא ביקור בנכס, וכן דחה את טענתו לפיה הכונס ידע שהמערערת לא אפשרה לו להיכנס לדירה. בימ"ש קמא קבע קביעה עובדתית כי השמאי כלל לא פנה למערערת בניסיון לתאם עימה ביקור בדירה. 

7.         בימ"ש קמא קבע כי  השמאי  הפר את חובת הזהירות הקונקרטית המוטלת עליו, הן כלפי הכונס שהזמין את שירותיו והן כלפי המערערים שאת דירתם העריך במחיר נמוך ממחיר השוק באותה עת.

ביהמ"ש מצא כי השמאי התרשל בעריכת חוות הדעת כאשר לא ביקר בדירה, לא הדגיש בחוות דעתו את העובדה שחוות הדעת נערכה ללא ביקור בדירה ולא בדק את תיק הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין.

8.         ביהמ"ש קבע כי לכונס חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי המערערים, וכי הוא התרשל בכך שלא בדק בעיון את חוות הדעת, התעלם מפרטים מהותיים בה, והסתמך על הנחותיו של השמאי בדבר נכונותם של הנתונים בתיק הבנין שבעירייה.  עוד קבע ביהמ"ש כי הכונס חב באחריות שילוחית בגין רשלנותו של השמאי, שכן הכונס הינו בגדר שולחו של השמאי, אשר ערך חוות דעת לקויה.

9.         ביהמ"ש קבע כי נתוני חוות דעת השמאי לא היו ידועים למציעים וכי הם לא התבססו עליה בעת מתן הצעות המחיר מצידם. כמו כן קבע כי המערערת סירבה להראות את דירתה לקונים פוטיניצאלים לשם בדיקתה ומשום כך יש לייחס לה אשם תורם גבוה. לשיטתו, התנגדותה של המערערת להראות את הדירה, מנתקת את הקשר הסיבתי בין הנזק הנטען על ידי המערערת, לבין רשלנותם של המשיבים,   ועל שום כך, האשם התורם המיוחס לה מאיין את נזקיה של המערערת.

לאור דברים אלה דחה בית המשפט את התביעה.