אאורה השקעות בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון רמת השרון ואח'

1.בחודש ינואר 2013 פרסמה המשיבה 2 (להלן: "העירייה"), באמצעות המשיבה 3, מכרז לביצוע פרויקט בניה בשכונת מורשה ברמת השרון. במסמכי המכרז (נספח ג') צוין, כי הפרויקט יוכרז כפרויקט פינוי בינוי במסלול מיסוי וכי מסלול זה מעניק "... זכות לפטור מהיטל השבחה, בכפוף לאישור מועצת העיר". כתנאי להשתתפות במכרז נדרשו המציעים לשאת בתשלומים מסוימים; להתחייב בביצוע מטלות ציבוריות ולעמוד בקריטריונים שנקבעו בו, ביניהם תמורה הולמת ומירבית לדיירים. העותרת ניגשה למכרז וזכתה בו.

לאחר זכיית העותרת במכרז, דנה מועצת העיר בנושא הפטור מהיטל השבחה ובתום הדיון התקבלה החלטה על מתן פטור מלא מתשלומו (להלן: "החלטת הפטור"), החלטה מיום 6.4.14.

2.לאחר שנמסרה לה ההודעה אודות החלטת הפטור, החלה העותרת לקדם את הליכי התכנון של הפרויקט ואף קידמה תכנית בנין עיר, כדי לאפשר את הקמתו. התכנית פורסמה למתן תוקף בחודש מאי 2017 (להלן: "התב"ע").

התב"ע פורסמה למתן תוקף לא לפני שהונחה לפני ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב (להלן: "הועדה המחוזית") חוות דעת של השמאי, יועץ לוועדה, אשר ערך בדיקה כלכלית מקיפה של עלויות הפרויקט על רכיביו השונים, שהביאה להפחתת מספר יחידות הדיור בפרויקט מ-720 יחידות דיור ל-687 יחידות דיור, והכל בהתאם למקובלויות שמאיות (החלטת הועדה המחוזית מיום 30.1.17, מוצג 5 למוצגי העותרת).

מיד עם אישור התב"ע החלה העותרת לפעול לקבלת היתר בניה להקמת הפרויקט.

3.בהמשך להחלטת הועדה המחוזית ולפרסום התב"ע, ובהתאם להחלטת הפטור, שלח מהנדס העיר לסמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית במשרד השיכון והבינוי, מכתב בקשה לפטור מלא מתשלום היטל השבחה לפרויקט, אליו צירף את החלטת הפטור, מכתב מהחברה הכלכלית, תסקיר כלכלי וכן שומה מטעם שמאי העותרת מיום 2.3.15. במכתב המליץ המהנדס על מתן פטור מלא מהיטל השבחה ותמך המלצתו בתחשיבים המתאימים, לרבות השומה מטעם העותרת בה נקבע כי ללא הפטור המבוקש הפרויקט לא יהיה כלכלי לביצוע.

4.יובהר ויודגש בשלב זה, כי הסכמה/המלצה/אישור של הרשות המקומית בתחומה מתבצע פרויקט פינוי-בינוי אינם תנאי מספיק לקבלת הפטור. עם זאת, מדובר בתנאי הכרחי שבלעדיו אין. בנוסף לתנאי זה צריכה לבוא הכרזה של שר הבינוי והשיכון בדבר היות המתחם בו מתבצע הפרויקט מתחם לפינוי בינוי; המבנה בצו כי לא יחול בפרויקט הנדון היטל השבחה כשהכרזה אחרונה זו תבוא לאחר בדיקה כלכלית של הפרויקט על ידי הרשות להתחדשות עירונית וקביעה שלה כי אין כדאיות כלכלית לפרויקט ללא הפטור.

מכאן, פנייתו של מהנדס העיר שפורטה לעיל (מוצג 6 למוצגי העותרת).

5.ביום 22.8.17 השיבה סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית לפנייתו של מהנדס העיר. מכתב התשובה לא נשלח למהנדס אלא לראש העיר המכהן, מר אבי גרובר. במכתב ההמלצה לפטור הבהירה הסמנכ"לית כי לבקשת מהנדס העיר נערכה בדיקה מקדימה בענין ההמלצה לפטור; פירטה את הנתונים שעמדו לנגד עיני הועדה המחוזית עת נתנה את החלטתה מיום 30.1.17; והסבירה, כי לצורך הדיון בועדה להתחדשות עירונית והמלצתה לשרי הבינוי והשיכון והפנים על מתן הפטור, נדרשת "החלטת מועצת עיר עדכנית" תוך שפירטה את הסעיפים שצריכים להיכלל באותה החלטה, לרבות בחינה של הכדאיות הכלכלית במתחם על פי התכנית שאושרה, בהינתן האפשרויות השונות, ללא פטור, מחצית ההיטל, פטור מלא (מוצג 3 למוצגי המשיבים).