עת"מ 41499-03-15 בגדדי שבילי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה מחוז ת"א ואח'

העתירה מכוונת כנגד החלטת משיבה 1, הוועדה המחוזית ת"א (להלן: "הוועדה") מיום 29.12.14, לדחות את התנגדות העותרת ולתת תוקף לתוכנית 507-0147678 - מתחם כרמלית (להלן: "התוכנית"), וכן, כנגד החלטת משיבה 2, יו"ר הוועדה, מיום 20.1.15, שלא לתת לעותרת זכות ערר למועצה הארצית.

עתירת העותרת היא לבטל את החלטת הוועדה ולהורות על תיקון הכשלים בתוכנית, לרבות על ידי עריכת "חלוקה חדשה" בכל תחום התוכנית, ולחלופין, לבטל את החלטת יו"ר הוועדה ולתת לעותרת זכות ערר למועצה הארצית.

תמצית העובדות הרלוונטיות שבעיקרן אינן שנויות במחלוקת:

1.התוכנית מתייחסת לחטיבת קרקע של כ-7.6 דונם בדרום העיר תל אביב, בסמוך לחוף הים, אשר תחומה בין הרחובות כרמלית מדרום, הירקון ממזרח, דניאל מצפון והרברט סמואל ממערב. חטיבת קרקע זאת מורכבת משני מתחמים: מתחם צפוני הכולל חמש חלקות 63 עד 66 ו-83 בגוש 7229 הנמצאות בבעלות פרטית של משיבות 5-7 (להלן: "המתחם הצפוני") ומתחם דרומי הכולל 4 חלקות 84 עד 88 ו- 95 בגוש 7229 הנמצאות בבעלות משיבה 4, עיריית תל אביב (להלן: "המתחם הדרומי"). על הזכויות בחלקות 85 ו-95 שבבעלות עיריית תל אביב (להלן: "העירייה") רשומה הערת אזהרה לטובת העותרת (ראה נספחים ג'(1) ו-ג(2) לכתב העתירה).

2.העותרת מחזיקה ומשתמשת בשטח של כ-2,800 מ"ר הנמצא בחלק מחלקות 85 ו-95 שבבעלות העירייה וזאת בהתאם לפסק דין מיום 20.6.1991, בתא 443/85 של בית המשפט המחוזי בת"א (להלן: "פסק הדין"), שבמסגרתו אושר הסדר פשרה בין בני משפחתה של העותרת (שהתיישבו בשטח עוד לפני קום המדינה) לבין העירייה (ראה ד'(1) לכתב העתירה).

בהתאם לפסק הדין, העירייה תירשם כבעלים של החלקות הנ"ל, ובמקביל, היא תוותר על כל עילות הפינוי להן טענה כנגד בני משפחת העותרת (להלן: "הדיירים"), למעט ”פינוי לצורך עצמי" כמשמעותו בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב תשכ"ה-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). נקבע, כי הדיירים יהיו רשאים להמשיך ולהתגורר בנכס ללא תשלום, למעט עבור מיסים ותשלומי חובה, וכי במקרה של פינוי לצורך עצמי ו/או במקרה של הפקעה ו/או שינוי ייעוד המקרקעין, הם ייחשבו לצורכי פיצוי כ-"דיירים מוגנים" ששילמו דמי מפתח בהתאם לחוק הגנת הדייר. הוסכם, שהפיצוי במקרה של פינוי כנ"ל, יהיה בכסף ו/או בזכויות קרקעיות שוות ערך.

3התוכנית נשוא העתירה היא תוכנית מפורטת, בסמכות הוועדה המחוזית, שמכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה לכל אחד מהמתחמים בנפרד, ללא תלות של מגרש אחד במשנהו (ראה תקנון ותשריט – נספח א'(1) לכתב העתירה). בהתאם להוראות התכנית, על כל אחד מהמתחמים ניתן יהיה להקים מבנה עצמאי (מגדל רב קומות), כאשר המבנה שבמתחם הצפוני יהיה ביעוד משולב של מלונאות בקומות התחתונות, מגורים בקומות העליונות ומסחר בקומת הקרקע, ואילו המבנה שבמתחם הדרומי ביעוד משולב של מלונאות ומבני ציבור בקומות התחתונות, מגורים בקומות העליונות ומסחר בקומת הקרקע. עוד קובעת התוכנית, כי מתחת לשני המתחמים ייבנה מרתף חנייה תת קרקעי בעומק 5 קומות, באופן שיתאפשר רצף תפקודי אחד, תוך מתן זיקות הנאה הדדיות לצרכי מעבר בין שני המתחמים.

4.מבחינת המצב התכנוני הקיים, הרי שעל השטח חולשת תוכנית תא/1200 מתאריך 3.7.75 שיעודה "תכנון עתידי" ושמטרתה תכנון מחדש של השטחים הכלולים בה. נאמר בתוכנית בין השאר (בסעיף 14), שלא תורשה בנייה בשטח התוכנית לפני אישור תכנית מפורטת ותכנית בינוי מיוחדת, למעט באישור הוועדה המקומית שתוכל להתיר בנייה בשטח זה רק ככל שיוברר שהקמת המבנה המבוקש לא תפריע לתכנון עתידי.

לפני תוכנית תא/1200 הנ"ל הייתה חלה על השטח תוכנית תא/44 (מתאריך 15.6.71), אשר על פיה ייעוד המתחם הצפוני היה במרביתו למגורים, למעט החלק המערבי שיועד גם למסחר, ואילו ייעוד המתחם הדרומי היה למגורים וכן לשימושים ציבוריים ומבני ציבור.

5.המהלך התכנוני שליווה את התוכנית, יפורט להלן בקצרה: תחילתו של עניין ביזמת הבעלים הפרטיים של המתחם הצפוני לקדם תב"ע לגבי החלקות בבעלותם, תוך שינוי יעוד והקמת מגדל ליעודים החדשים. משהוצגה התוכנית בפני מנהל התכנון בעירייה התבקשו הבעלים הפרטיים לתכנן בנוסף לחטיבת הקרקע שבבעלותם גם את חטיבת הקרקע בבעלות העירייה על מנת שהתוכנית תחול גם עליה, בדרך של הקמת שני בניינים נפרדים שניתן יהיה לממש את הבנייה בהם באופן נפרד –וכך נעשה.

לאחר שורה של הליכים ודיונים, החליטה משיבה 3, הוועדה המקומית ת"א, בישיבתה מיום 1.8.12 להמליץ על הפקדת התוכנית בוועדה המחוזית, כפוף לשינויים ותנאים מסוימים (ראה נספח 3 לתגובה מטעם משיבות 3 ו-4).

משהופקדה התוכנית בוועדה, התקיימו מספר דיונים בפניה. בתאריך 27.1.14 החליטה הוועדה על הפקדת התוכנית בתנאים מסוימים (ראה נספח ז' לעתירה). בהמשך בתאריך 26.5.14 החליטה הוועדה לתקן את אחד התנאים ולקבוע כי אישור הולחו"ף יהווה תנאי למתן תוקף לתוכנית (ראה נספח 5 לתגובת משיבות 3 ו-4). לאחר ביצוע התיקונים והשינויים שנדרש לעשותם, פורסמה הפקדת התוכנית בתאריך 17.8.14 (י.פ 6858 עמ' 7589). במקביל, נוכח התנאי שהציבה הוועדה לקבלת אישור הולחו"ף, קיימה הולחו"ף דיונים בתוכנית ובהחלטתה מיום 10.9.14 אושרה התוכנית בתנאים מסוימים הנוגעים למיקום חזית השטחים הציבוריים (ראה נספח 6 לתגובת משיבות 3 ו-4).