עת"מ 37063-03-14 יוסופוב ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון ואח'

עתירה למתן הצהרה כי הזכויות במקרקעין שבחולון הידועים כ"מרכז סאדאב" (להלן: "מרכז סאדאב" או "המרכז המסחרי") כוללות גם זכויות ל- 94 יחידות דיור כמופיע בתוכנית ח/266. בנוסף העותרים מבקשים להורות למשיבות 1 ו – 2 (להלן: "הוועדה המקומית" ו- "העירייה" בהתאמה) להמשיך ולקדם את פרוייקט השיקום של מרכז סאדאב כולל מימוש זכויות הבנייה של 94 יחידות הדיור הנ"ל.

עיקרי העובדות

המקרקעין הידועים כגוש 6760 חלקה 241, שברח' רבינוביץ יהושוע בשכונת בן גוריון בחולון, רשומים בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף. הבית המשותף מהווה מרכז מסחרי שכונתי גדול, בו חנויות וחניון. העותרת 6, רמות אלפא ניהול ואחזקות בע"מ (להלן: "רמות אלפא") היא כיום בעלת החניון אותו רכשה ב- 2013. העותרים 1-5 הם בעלי מספר חנויות בבניין, אשר יחד עם בעלי חנויות נוספות שנתנו הסכמתם לעתירה מהווים למעלה מ- 80% מבעלי החנויות במרכז.

העותרים ניהלו מגעים עם העירייה לצורך קידום תוכנית להתחדשות עירונית במרכז סאדאב, תוך התבססות על זכויות בנייה בלתי ממומשות ל- 94 יחידות הדיור במרכז סאדאב. תוכנית ח/266 (שתקנונה צורף כנספח ג' לעתירה) "תכנית מפורטת קריית דוד בן גוריון" פורסמה למתן תוקף ביום 28.6.1979 (להלן: תוכנית ח/266) והיא כוללת גם תוכנית בינוי. תוכנית ח/266 קובעת בין היתר שמגרש 21, שהוא המגרש של המרכז המסחרי, כולל זכויות בנייה ל- 94 יחידות דיור ושטחים מסחריים בשטח של 5,000 מ"ר. בפועל נבנה במגרש 21, לפני כ- 25 שנה, רק השטח המסחרי, אך 94 יחידות הדיור לא נבנו מעולם. המרכז כולל מבנה דו קומתי הכולל 107 חנויות, וכן חניון דו מפלסי (קומת קרקע ומפלס מעליו). לטענת העותרים, מאז ועד לאחרונה לא הייתה התארגנות לבניית יחידות הדיור, וגם לא הייתה לכך הצדקה כלכלית. לאחרונה, בשל עליית שווי הזכויות ובשל הדרדרות המרכז, גיבשו העותרים עם העירייה תכנית לשיקום המרכז, במסגרתה ייהרס החניון העילי, ובמקומו ייבנה חניון תת קרקעי רב מפלסי, ומעל המרכז המסחרי ייבנה בית המגורים עם 94 יחידות הדיור. לצורך שיקום המרכז המסחרי, ביצעה רמות אלפא, בשיתוף עם בעלי החנויות במרכז, בדיקות אצל העירייה, ונודע לה כי קיימות במרכז זכויות בנייה ל- 94 יחידות הדיור. לטענת העותרים, רק לאחר שהתקבל מהעירייה אישור מפורש וחד משמעי לזכויות בנייה אלה, החליטה רמות אלפא לרכוש את החניון שבמרכז.

לגירסת רמות אלפא היא בדקה את המידע במערכת הממוחשבת של מינהל ההנדסה בעיריית חולון, ואימתה מידע זה אצל פקידת המידע של מינהל ההנדסה בעירייה. אדריכלית העירייה אישרה לעותרים כי זכויות הבנייה ל- 94 יחידות הדיור בתוקף, ואף מסרה להם תשריט של תוכנית ח/266 עם פירוט בכתב יד של זכויות ל- 3 בנייני מגורים הכוללים 94 יחידות דיור. המידע גם אומת כך במערכת המידע הממוחשבת של רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"). הוכנה תוכנית לשיקום המרכז ע"י א.ב. מתכננים וחברת שיכון ובינוי. לצורך הכנת התוכנית קיבלו העותרים תיק מידע מהעירייה לצורך הוצאות היתר, ואף בו צוין כי אכן קיימות זכויות בנייה ל-94 יחידות דיור. ביום 5.5.2013 קיבלו העותרים אישור עקרוני מאדריכלית העירייה להתקדם עם הצעתם לשדרוג המרכז המסחרי. התנהל דיאלוג מקצועי בין צוותי התכנון של העותרים ושל העירייה באשר לתוכנית השיקום. ביום 18.6.2013 נפגשו הצדדים לגבש עקרונות למימוש התוכנית. ביום 23.6.2013 הוצגה התוכנית לפני הנהלת העירייה ע"י צוות התכנון במנהל ההנדסה בעירייה. הדיון נקטע ע"י ראש העיר, שטען שזכויות הבנייה למגורים נויידו למגרשים באזור, והוא ביקש מצוות התכנון לבדוק את העניין.

בעקבות זאת, החל מיום 1.7.2013, נמחקו ממערכת המידע הממוחשבת של העירייה זכויות הבנייה ל-94 יח"ד במרכז המסחרי, אך במערכת המידע של רמ"י, לטענת העותרים, זכויות הבנייה הנ"ל לא נמחקו עד היום. רמות אלפא הופתעו מאד, פנו לעירייה, הצביעו על הנזק שנגרם להם, והמציאו לעירייה את הסכם המכר של החניון שרכשו. מאחר שרמות אלפא פנתה מספר פעמים לעירייה ולא נענתה, הגישו העותרים את העתירה דנן, בה עתרו לכך שביהמ"ש יצהיר כי מרכז סאדאב כולל גם את זכויות הבנייה ל- 94 יחידות הדיור. כן ביקשו כי ביהמ"ש יורה לעירייה ולוועדה המקומית להמשיך לקדם את תכנית השיקום שגיבשו העותרים יחד עם צוות העירייה לשיקום מרכז סאדאב, לרבות בניית 94 יחידות הדיור.

עיקרי טענות הצדדים