עת"מ
בית המשפט המחוזי חיפה כבית-משפט לעניינים מנהליים
|
2244-11-13
27/01/2016
|
בפני השופטת:
ר. למלשטריך- לטר
|
| - נגד - |
עותרים, :
1. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אתא
2. גב' סגל -גבסי
עו"ד גב' סגל -גבסי
|
משיבים:
1. ועדת הערר המחוזית -מחוז חיפה
2. א.ג. דביר ייזום ובניה בע"מ גב' בהט ואח'
3. משפחת קאשי
4. משפחת לביא
5. משפחת גדג'
6. משפחת שריקי
7. משפחת בן דוד
8. משפחת ברנס
9. משפחת בר לב
10. משפחת בכור מזרחי
11. דקל שלומי
12. סמו מירי
עו"ד גב' בהט ואח'
|
| פסק דין |
1. התקיים דיון משלים בנושא גובה הבנין נשוא ההתדיינות. בדיון לקחו חלק העותרת ומשיבה 2 בלבד. משיבה 1 נעדרה מהדיון, על אף שזומנה אליו כדין. גם משיבים 3-12 נעדרו מהדיון .
2. רקע לדיון
אני מוצאת לנכון לחזור ולהדגיש עובדות רקע , שהינן רלוונטיות לדיון בנושא הגובה.
2.1 הבנין נמצא במגרש מס' 1031 בגבעת טל בקרית אתא. שטח המגרש 1,038 מ"ר. על המגרש חלה תוכנית מתאר מקומית כ/246 (במ). המגרש כלול באזור מגורים ב'1. לגבי אזור מגורים ב'1 נקבע בתוכנית המתאר כי "ישמש למגורים בבתים בני שתי קומות ובתים מדורגים בצפיפות של עד 5 יחידות לדונם".(שם, ס' 11.3).
ס' 14.3 בתוכנית המתאר מתייחס לתנאי הבניה באזור מגורים ב'1 וקובע בין היתר בס' 14.3.9 :
"גובה הבניה יהיה עד 4 קומות. גובה הבנין לא יעלה באף מקום על 13.5 מ' מדוד מקרקע סופית עד כרכוב הגג. גובה מסד אטום מעל פני קרקע סופית לא יעלה על 1.5 מ'. בכל מגרש יהיו לפחות 35% מהמבנים בני עד 2 קומות ולא יותר מ-15% מהמבנים בני 4 קומות....". (הדגשה לא במקור).
2.2 המדובר בשכונה הממוקמת על גבעה וסובבת את שיפוליה. ניתן לראות בתשריט הצבעוני של תוכנית המתאר את אזור מגורים ב'1 הצבוע תכלת, סובב את שיפולי הגבעה, כאשר כבישי רוחב הסובבים את הגבעה מפרידים בין המגרשים שבמדרונה. בין כל רחוב עליון בגבעה לבין הרחוב התחתון יותר , שרוע משטח של שני מגרשים (אחד עליון והשני תחתון) כשעל כל מגרש מבין השניים ניתן לבנות בנין. באופן זה נוצרים שני טיפוסי בתים :
טיפוס א' (בנין יורד)– בנין שנכנסים אליו מהכביש העליון, שזו הנקודה הגבוהה יותר טופוגרפית, והבית בנוי על המדרון כלפי מטה.
טיפוס ב' (בנין עולה)– בנין שנכנסים אליו מהכביש התחתון, שזו הנקודה הטופוגרפית הנמוכה יותר, והבית בנוי על המדון כלפי מעלה.
לשני טיפוסי הבניינים, הכניסה היא ממפלס הרחוב.
2.3 כאמור, תוכנית המתאר הורתה על גובה שלא יעלה באף מקום על 13.5 מ' מקרקע סופית ועד כרכוב הגג. דהיינו, בשום חלק של המבנה, הגובה לא יעלה על 13.5 מ' מ"קרקע סופית".
2.4 היתר בניה מיום 4.4.01 שניתן לשיכון ופיתוח (בעלת המגרש טרם מכירתו למשיבה 2) היה לבניית 4 יחידות דיור במגרש. המשיבה 2 בקשה תחילה ביום 28.1.12 להקים עליו 6 יחידות דיור, במקום ה-4 שאושרו. (בקשה זו להיתר הבניה הוגשה וסומנה בדיון עת/4). הועדה המקומית סירבה, בגלל מגבלות תוכנית המתאר, אך ועדת הערר אשרה זאת "מכח ניוד זכויות" ובלבד שישמר העקרון הקבוע בתוכנית לעד 5 יחידות לדונם. ועדת הערר אשרה 6 יחידות דיור במגרש (אין הסבר לסתירה שהוסברה לימים על ידי ועדת הערר כ"ממוצע מתחמי").עת/4 היא תוכנית הבניה המאושרת לבניית 6 יחידות דיור.
או אז חדשה המשיבה 2 את בקשתה, והפעם לבניית 11 יחידות דיור במגרש, על בסיס "ניוד זכויות במתחם" בקשה שנדחתה. המשיבה 2 החלה בבנית 6 יחידות הדיור בארבע קומות, לפי עת/4. ואז, ביום 6.6.12 הגישה בקשה חדשה לשינוי ההיתר באופן שתוסף קומה חמישית, ותוסף יחידת דיור שביעית. (הבקשה לשינוי ההיתר היא נספח י"ד לכתב התשובה לעתירה שהוגש מטעם משיבה 2, להלן "נספח י"ד").
2.5 ועדת התכנון המקומית (שהיא העותרת) דחתה את הבקשה בשל היות יחידת דיור שביעית סטייה ניכרת (לגישתה ניתן לבצע נייוד במתחם שלא יעלה על 5 יחידות דיור לדונם). כמו כן קבעה כי הגובה המבוקש מהווה סטיה ניכרת, שכן מגבלת הגובה בתוכנית נועדה לקבוע את אופי וחזות הסביבה.
3. החלטת ועדת הערר מושא העתירה
3.1 לענין הגובה של הבנין, קבעה ועדת הערר כך –