עת"מ 11156-08-15 עיריית חיפה נ' עיריית טירת הכרמל

הרקע לעתירה וטענות הצדדים:

בפני עתירה במסגרתה מבקשת העותרת לקבל מהמשיבה תעודות העדר חוב בגין בעלות בנכסי מקרקעין המצויים בתחום שיפוטה של המשיבה, זאת בהתאם להוראות סעיף 324 לפקודת העיריות.

עיריית חיפה הינה הבעלים של מגרשים 423, 30, 29, 1004 בשכונת גלי כרמל בטירת הכרמל הידועים כחלקות 29, 30 בגוש 12723, חלקה 39 בגוש 12722 וחלקה 17 בגוש 12724.

נטען, במסגרת העתירה, כי מאז שלהי שנת 2011 עושה עיריית חיפה מאמצים אדירים לקבל תעודה על העדר חובות על מנת למכור את המגרשים, אך המשיבה, עיריית טירת הכרמל, מנצלת את הכוח השלטוני המקנה לה מתן התעודה על העדר חובות, הנדרשת לעסקת המכר, כדי לנסות ולסחוט תשלומים כאלה ואחרים במיליוני שקלים שאינה זכאית להם על פי החוק. נטען כי החיוב הראשוני שדרשה המשיבה מהעותרת עמד על סך של מעל ל-8 מיליוני ₪. לאחר פניות ופגישות שהתקיימו העמידה המשיבה את דרישת התשלום על סך של 1,666,497 ₪ (מכתב מיום 11.5.14 – נספח י"ג לעתירה). לאחר שהעותרת פנתה שוב ומכתבה לא נענה, החליטה העותרת לשלם את היטלי הפיתוח שהושתו עליה בכפוף לבדיקתם ולדרוש את התעודה על העדר חובות. ביום 11.9.14 שלחה מכתב לפיו סך ההיטלים הנכון על פי בדיקת מחלקת תמחיר של העותרת הינו 1,384,468.7 ₪. העותרת טענה כי המשיבה לא חלקה על התחשיב וביום 27.11.14 הועבר סך זה לב"כ המשיבה. נטען כי על אף התשלום לא מסרה המשיבה לעותרת את התעודה הנכספת. כן נטען כי מאחר שמדובר בשתי רשויות, העותרת לא ששה לפתוח הליך משפטי ולאחר מספר דחיות מצד המשיבה התקיימה ביום 10.3.15 פגישה בה הובטח כי העותרת תקבל למחרת תעודה על העדר חובות. נטען התעודה לא ניתנה למחרת היום, אלא לאחר תזכורות רבות ולאחר שלושה וחצי חודשים.

העותרת טוענת בעתירה כי בתעודה שקיבלה נרשם מחד כי המשיבה קיבלה מהעותרת את החובות המגיעים עד ליום 31.12.15 ומאידך התעודות מסויגות בשני סייגים. הסייג האחד הוא כי אין בתשלום כדי לגרוע מכל זכות לחייב את הבעלים החדשים של החלקות באגרות והיטלים בעד רכיב הבנייה, בעת הבנייה ואם וככל שתעשה בהם, וכן כל דרישה של משרד השיכון שתופנה לעיריית טירת הכרמל בגין מגרשים אלה. בנוגע לדרישה זו טוענת העותרת בעתירתה כי התעודה היא תעודה על העדר חובות בגין המגרשים ותשלומי חובה ניתן יהיה לגבות בגין הבניינים שיוקמו, אך זה לא רלוונטי לענייננו. הסייג השני שנרשם על גבי התעודות הינו כי האישור אינו כולל חוב בגין אגרות והיטלי פיתוח.

לטענת העותרת, היא הסדירה את התשלום בגין אגרות והיטלי פיתוח חודשים עובר למתן התעודה ולא קיבלה כל מכתב לפיו היה עליה לשלם סכום שונה ממה ששולם. נטען כי המשיבה לקחה את התשלום ללא כל הסתייגות או מחאה. כן נטען כי לא ניתן למסור תעודה על העדר חובות לפיה כל החובות סולקו ולרשום בתעודה שהיא אינה כוללת "חוב בגין אגרות והיטלי פיתוח". נטען כי העותרת מתעתדת לצאת למכרז למכירת המגרשים נשוא העתירה והתנהלות המשיבה שעכבה את מתן התעודה על העדר חובות במשך שנים ונוסח התעודה גרם ויגרום לעותרת נזקים כספיים. על כן, מבקשת העותרת לחייב את המשיבה ליתן לה תעודה על העדר חובות, ללא סייגים, בגין המגרשים נשוא העתירה. כן ביקשה העותרת במסגרת העתירה שהוגשה להצהיר כי בתשלום העותרת של היטלי הפיתוח הוסדרו כל החובות בגין המגרשים נשוא העתירה וכי אין כל חוב נוסף בגין המגרשים למשיבה או לכל גורם אחר.

המשיבה טוענת בכתב התשובה שהוגש מטעמה כי בינה ובין העותרת שוררת מחלוקת ביחס להיקף התשלומים שעל העותרת לשלם למשיבה בעד הנכס נשוא העתירה. נטען כי לאחר דין ודברים ממושך החליטה העותרת לעשות דין לעצמה ולשלם את היטלי הפיתוח באופן חלקי בלבד, כאשר לגישתה היא שילמה את מלוא החובות בהיטלי פיתוח שעליה לשלם. נטען כי המשיבה קיבלה את התשלום האמור תוך שהיא מבהירה לעותרת כי התשלום אינו מהווה פירעון מלא של דרישת התשלום כפי שהוצגה לעותרת ולכן התשלום החלקי אינו מהווה פירעון החובות שנדרשו במסגרת דרישת התשלום. עוד נטען כי חרף האמור החליטה המשיבה ליתן בידי העותרת תעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, תוך שהיא מוותרת על "צומת גבייה" מבלי שתוותר על דרישתה לקבל לידיה את הפרשי החוב המגיעים לה מהעותרת. נטען כי עתה, אחרי שהעותרת אוחזת בתעודה לטאבו, היא שבה וטוענת כי על המשיבה להנפיק תעודה אחרת לאור הערות שנרשמו בגוף התעודה. כל זאת, שעה שהיטלי הפיתוח טרם שולמו במלואם; שעה שהתעודה טרם הוצגה לרשם המקרקעין וכלל לא ברור האם האחרון יסרב לקבלה; שעה שטרם הוצג אישור מתאים מהוועדה המקומית לתכנון ובניה מורדות הכרמל (בלעדיו רשם המקרקעין מנוע מלרשום פעולות). נטען כי מטעמים אלה מדובר בעתירה תיאורטית ומוקדמת.

כן טוענת המשיבה כי מדובר בתובענה במסגרתה מבקשת העותרת לבטל חיוב מכוח דרישת תשלום, תוך שהיא אינה מעלה ולו טענה אחת נגד החיוב באגרות והיטלי פיתוח. המשיבה טוענת כי מדובר בתביעה אזרחית שהולבשה במחלפות של עתירה מנהלית. נטען כי העותרת מבקשת סעד שמקפל בתוכו את יהבה להסיר את צל המחלוקת האזרחית הפעורה בין הצדדים. נטען כי מדובר במחלוקת חוזית ביחס לאירוע שטרם בא לעולם – בניה בחלקות מכוח זכויות הבניה שבתוכנית. המשיבה טוענת כי בעת בניה בעל הזכויות הרשומות בחלקות יהיה חייב להשתתף גם בהוצאות תכנית מכ/518, הוצאות שאינן ממומנות מכוח תשלומי אגרות והיטלי פיתוח. נטען כי ליבת העתירה נעוצה ברצון העותרת לשווק במכרז את החלקות ליזמים, מבלי שתידרש לציין במסמכי המכרז את קיומם של החובות באגרות והיטלים ואת דרישות המשיבה להשתתף בהוצאות התכנית כתנאי לקבלת היתר בניה בנכס.

המשיבה טוענת כי אם עסקינן בתקיפת דרישת התשלום, הרי שמדובר בתקיפה עקיפה שנועדה לכפר על השיהוי החריג והקיצוני של העותרת, ואם ענייננו בטענות ביחס לנכס ונזקים שכביכול המשיבה גורמת לעותרת, הרי מדובר בטענות העותרות לסעד שאינו בסמכות בימ"ש זה. נטען כי המשיבה הציעה לעותרת כי תיערך פניה משותפת לממונה על המחוז במטרה שיסדיר מחלוקת זו, אך העותרת סירבה להצעה זו ובחרה לנקוט בהליך משפטי. כן טוענת המשיבה כי לא נפל פגם בהתנהלותה ויש לדחות את העתירה.