ערר 888/14 הועדה המקומית לתכנון ולבניה נצרת עילית נ' פניציה תעשיות זכוכית שטוחה בע"מ

1.   בפנינו ערר על החלטת שמאי מכריע  אשר קבע כי אין לחייב את המשיבה, חברת פניציה תעשיות זכוכית שטוחה בע"מ (להלן – "פניציה") בהיטל השבחה בגין עליית שווי מקרקעי המפעל עקב אישורה של תמ"א/37 (להלן – גם "התמ"א")  המקרקעין עליהם מוקם המפעל הם מגרש בשטח של כ-122 דונם באזור התעשיה ציפורית בנצרת עילית. המתקנים והאזור התפעולי מרוכזים בשטח של כ-4.5 דונם מתוך שטחי המפעל.

1.    פניציה נדרשה לשלם היטל השבחה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה נצרת עילית (להלן – "הוועדה המקומית") בעת הוצאת היתרי בניה למתקן פריקת גז טבעי בלחץ נמוך מאוד הכוללים בעיקר מערכת לתחנת הפחתת לחץ (PRMS), עמדות פריקת גז מגרורי משאיות גז המכילות גז דחוס וצנרת גז.  מערכת זו נועדה להסב את מקור האנרגיה של המפעל המשמש לתהליך ההתכה הנדרש לייצור זכוכית ממזוט לגז והיא מיועדת להפעלת המפעל בלבד. הפתרון הנו זמני עד להשלמת המערכת הארצית של הולכת הגז הטבעי וחיבור המפעל למערכת המתוכננת. יחד עם זאת, פתרון זה יישאר כפתרון גיבוי למקרים של הפסקת הזרמת הגז.

1.    פניציה  פנתה לשמאי מכריע וטענה, בין היתר,  כי ההסבה המבוקשת היא למטרת שימוש עצמי של המפעל ו/או כי גם במצב הקודם (עפ"י תכנית מפורטת ג/בת/125) ניתן היה להוציא את ההיתר המבוקש ולכן לא חלה השבחה בנכס.

1.    לשמאי מכריע מונה מר מנחם מלוכנא אשר קבע כי לא חלה השבחה במקרקעי העוררת עקב אישור הבקשות להיתרי בניה, כל עוד הגז משמש את המפעל לשימוש עצמי בלבד ולא תבוצע בו פעולת מכירה. זאת מהטעמים הבאים:

• מתקן הגז הטבעי שהוקם במפעל נכלל במסגרת ההגדרה של שימוש נלווה, וזאת בהיקש מהחלטות לעניין מתקנים פוטו-וולטאיים;
• תכנית ג/בת/125 שחלה במצב הקודם אפשרה הקמת מתקן פריקת גז כמתקן נלווה, ככל שהיקף הגז המוזרם במתקן מוגבל לשימוש עצמי ולא נעשה בו מסחר. זאת על יסוד פרשנות הוראות התכנית המתייחסות לשרות לתעשיה ולמבני עזר. 
• שינוי אמצעי הייצור קשור לפעילות העסקית של החברה והוא ייחודי למפעל פניציה ואינו קשור להשבחה של מרכיב הקרקע.

טענות הצדדים

1. הוועדה המקומית הגישה ערר על החלטת השמאי המכריע, וטענותיה בתמצית הן:

• השמאי המכריע דן והכריע בעצם החבות בהיטל השבחה, ובכך חרג מסמכותו לפי סעיף 14(ב)(1) לתוספת השלשית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן- "התוספת השלישית").
• תמ"א/37 הוסיפה את האפשרות להקמת והפעלה של מערכת ייצור אנרגיה בגז טבעי אשר לא התאפשרה קודם לכן מכוח תכנית ג/בת/125.
• המתקן המבוקש חורג מהשימוש התעשייתי שתכנית ג/בת/125 מתירה ב"אזור תעשיה מיוחד" ואף נכנס לגדר השימושים האסורים בתכנית
• אין לראות במתקן בהיקף ובאופי המבוקשים משום מתקן טפל אלא שימוש עצמאי. זאת בשים לב לכך שהמתקן ממוקם במתחם נפרד ובמבנים נפרדים, שלא היה רלבנטי בעת אישור התכנית, היקפו משמעותי (כ-4.5 דונם), הוא כולל מערכות עצמאיות שאינן חלק ממערכות המפעל, והפעילות בו שונה מהותית מפעילות המפעל, המתקן מצריך תנועת משאיות ועיסוק בגז הדורשים הסדרה שונה מזו שנדרשת למפעל.