עמ"נ
בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו כבית-משפט לעניינים מנהליים
|
55466-01-15
08/02/2016
|
בפני השופט:
אליהו בכר
|
- נגד - |
מערער:
בית ארלוזורוב (מפלגת העבודה) עו"ד ענבל שמול רביב ואו/ יונתן יצחק
|
משיבים:
1. עיריית תל אביב 2. מנהל הארנונה של עיריית תל אביב
עו"ד ויוי משולם קור
|
פסק דין |
- לפני ערעור מנהלי בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ערר על ארנונה כללית), התשל"ו – 1976, על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל אביב – יפו, מיום 22.10.2014, אשר דחתה את ערר המערערת, המחזיקה נכס בגודל 150 מ"ר ברחוב יהונתן 42 בת"א (להלן: "הנכס"), בכל הקשור עם סיווגו של נכס ריק לצרכי ארנונה.
לטענת המערערת יש לסווג את הנכס בסיווג הזול ביותר לפי התב"ע. החלטת ועדת הערר, כמו עמדת המשיבים, הינה שיש לסווג את הנכס לפי ייעודו בהיתר הבניה.
- אין מחלוקת בין הצדדים בסוגיות הבאות: האחת, כי הנכס נשוא הערעור הינו "נכס ריק"; השנייה, כאשר הנכס ריק, יש לסווגו לצרכי ארנונה לפי ייעודו התכנוני החוקי; והשלישית, כי יש לבחור את הסיווג לפי הייעוד התכנוני החוקי שתעריפו הוא הנמוך ביותר.
- השאלה המרכזית העומדת לבחינה בענייננו הינה האם בדין קבעה ועדת הערר, כי הסיווג הנכון לנכס הינו "משרדים" ולא הוכח סיווג אפשרי אחר. לשון אחרת, האם יש לסווג נכס ריק בהתאם לייעוד המעניק את התעריף הזול ביותר על פי היתר הבניה, או בהתאם לייעוד המעניק את התעריף הזול ביותר על פי התב"ע. אין מחלוקת בדבר תחולת התב"ע הספציפית על הנכס והשימושים המותרים לפיה.
- כפי שנראה להלן, הסוגיה אינה דיכוטומית כפי שמציגים זאת הצדדים, גם התב"ע וגם ההיתר, ביחד עם אינדיקציות נוספות, נכללים במסגרת הפרמטרים הנשקלים במבחן "השימוש האפשרי החוקי" – שהוא המבחן הרלוונטי לבחינת סיווג נכס ריק לצרכי ארנונה.
טענות המערערת
- המערערת טוענת, כי הגישה למשיבים בקשה לפטור בגין נכס ריק, לאחריו ביקשה לסווג את הנכס בתעריף הנמוך ביותר האפשרי התואם את ייעודו התכנוני החוקי (היינו מהזול ליקר – סטודיו, מועדון או מחסן). המערערת לא קיבלה את מבוקשה. השגה שהגישה נדחתה, ולפיכך הגישה ערר. בתשובה לערר קיבל המשיב 2 את בקשתה לפטור בגין נכס ריק למשך 6 חודשים, אך דחה את טענתה ביחס לסיווג הנכס, מהטעם ולפיו בבדיקה למול מנהל ההנדסה בעירייה (מכתב אינג' לוסטיק), נמסר לו שייעודו המקורי של הנכס הינו "משרדים" ולכן יש לסווגו גם כ"משרדים" בהיותו ריק.
- המערערת טענה בפני וועדת הערר, כי יש לבחון את השימוש האפשרי החוקי עפ"י התב"ע ולא עפ"י היתר הבניה. עוד טענה, שאף אם נבחן את היתר הבניה, עדיין המסקנה אליה הגיע אינג' לוסטיק ממנהל ההנדסה לפיה ייעוד הנכס הינו "משרדים", הינה פרשנות שגויה להיתר שכן בהיתר נקבע ייעוד הנכס כ"מועדון". בסופו של יום קבעה הוועדה, כי סיווג הנכס כ"משרדים" הינו המתאים והנכון, ועל החלטה זו הוגש כאמור הערעור דנא.
- המערערת טענה, כי החלטה זו של ועדת הערר שגויה ודינה להתבטל. לטעמה, בסיווג נכס ריק יש לבחון את השימוש שניתן לבצע בו מבחינה רעיונית היינו מעשית מחד והנדסית-תכנונית מאידך, וזאת משום שלא ניתן לבחון שימוש בפועל, באשר אין שימוש בפועל, מה גם שהנכס אינו מניב תועלת כלכלית למחזיק בו.
לשיטת המערערת, נדרש המשיב 2 לבחון את השימוש החוקי המותר על פי התב"ע, ולקבוע את הסיווג הזול ביותר לפי השימושים המותרים בה, בסדר עולה כדלקמן: אולמות תיאטרון; בתי קולנוע; מרכז ספורט; אולם ריקודים; או מחסנים.
המערערת הדגישה, כי בעוד שבפסיקה נקבע שתב"ע הינה בבחינת חיקוק לכל דבר ועניין, היתר בניה הינו אישור לשימוש ספציפי בעל מעמד חקיקתי נמוך מהתב"ע. עוד טענה, בהתבסס על החלטת ועדת הערר בעניין ישרס חברה להשקעות בע"מ (ערר 140008915 מיום 14.1.2015), כי אימוץ גישת המשיב לפיה יש לבחון את הסיווג לפי ההיתר, יגרום לכך שלעולם לא תעמוד בפני מנהל הארנונה חלופות זולות יותר כדרישת ההלכה, שכן על פי רוב היתר בנייה בכלל, וחלק ספציפי בו בפרט, אינו מאפשר יותר משימוש אחד.
- לבסוף טענה המערערת, כי נימוקי ועדת הערר מוטעים ושגויים. כך, קביעת סיווגו של נכס ריק אינה מחייבת עמידה בתנאי הסיווג עצמו, שכן הנכס אינו בשימוש, וכל שצריך הוא למנות את הסיווגים שמבחינה רעיונית יכולים להתאים לנכס. שנית, הנימוק לפיו המערערת לא סתרה את האמור במסמך אינג' לוסטיק שגוי, שכן המסמך הינו מסמך פנימי שנכתב בכתב יד, ומקורו המשפטי והעובדתי הינו בהיתר הבניה שהוצג ע"י המערערת בפני הוועדה, אשר כלל אינו מציין את המילה משרדים. מכאן שמדובר באמירה מוטעית עובדתית, כאשר המערערת הציגה מסמך סותר (ההיתר עצמו) ופירטה בהרחבה את טענותיה כנגדו וכי משקלו הראייתי של המסמך שנוי במחלוקת בהיותו מסמך פנימי שהוגש ללא תצהיר. שלישית טענה, שהסיווג "משרדים" הוא סיווג שיורי ויש להעדיף כל אחד מהסיווגים שהציגה על פני הסיווג השיורי.
טענות המשיבים
- המשיבים מצדם טוענו, כי החלטת ועדת הערר ראויה וסבירה ונתמכת היטב בראיות שהונחו בפניה ובהלכה הפסוקה. לגישת המשיבים, בעוד שלטענת המערערת יש להחיל על הנכס "בכל מחיר" את ייעודו התכנוני שיעניק לו את הסיווג הזול ביותר – גם אם אינו מתאים להיתר או למצב הנכס - הרי שלגישת המשיבים יש לקבוע את הסיווג הזול האפשרי מבין הייעודים הריאליים האפשריים בנכס, כפי שנקבעו בהיתר, בהתחשב בנתוניו הפיזיים ובשיקולים נוספים.
עוד טענו, כי בית המשפט יתערב בהחלטת ועדת הערר רק במקרים מיוחדים וכאשר זו חורגת מגדר מתחם הסבירות וכי אין זה מתפקידו של בית המשפט כערכאת ערעור להתערב בממצאים עובדתיים, ובין היתר בקביעה כי הייעוד על פי ההיתר הוא "משרדים" כפי שציינה אינג' לוסטיק.
- לשיטת המשיבים, הייעוד התכנוני נקבע על פי היתר הבניה, ורק בהעדרו פונים לתב"ע. נטען, כי שימוש שלא הותר על פי היתר ספציפי הינו שימוש אסור, אפילו הוא מופיע בתב"ע. ההיגיון העומד מאחורי הפניה להיתר לצורך קביעת הסיווג לצרכי הארנונה הינו ברור, דיני הארנונה מבוססים בעיקרם על השימוש בנכס בפועל ולחילופין על השימוש הפוטנציאלי, קרי הסיווג צריך לתאום את האפשרי והמצוי ביחס לנכס הספציפי, ולא להסתמך על ייעוד תיאורטי שלא ניתן ליישמו במציאות. עוד טענו, כי אין להרחיק סיווג של נכס ריק לצרכי ארנונה מן השימוש שנעשה בנכס בפועל, מהסיווג אליו מותאם המבנה מבחינה פיזית, ומן השימושים האפשריים בנכס הלכה למעשה.
- המשיבים הוסיפו וטענו, כי היתר הבניה עצמו קובע, כי הייעוד של הנכס הוא "משרדים", באשר ברור, כי אין הכוונה בהגדרה "מועדון" בהיתר הבניה לאולם ריקודים (דיסקוטק) או לאולם שמחות, אלא למועדון ששירת את המערערת לצרכים משרדיים. ועדת הערר קבעה, כי המערערת לא הצליחה להפריך נתון עובדתי זה. כמו כן הוסיפו וטענו, כי המקום שימש בפועל במשך שנים כבניין משרדים למערערת, חברת נכסים בשליטת מפלגת העבודה, והמערערת לא הוכיחה, כי נעשה בנכס שימוש אחר, או כי הוא מותאם פיזית לשימושים אחרים או כי היא מתעתדת לעשות שימוש כזה בנכס בעתיד. לפיכך קבעה ועדת הערר, כי המערערת לא סתרה את האמור במסמך הקובע את ייעוד הנכס כמשרדים ולא הביאה ראיות להוכיח שהיתר הבניה ניתן למטרות אחרות.
בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד
יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת