עמי גור ניהול נכסים בעמ נ' וונאק

פסק דין

בפני תביעה לפינוי והשבת החזקה בדירה ברח' אלי כהן 9/23 בקריית ים, (להלן: "הדירה") וכן תביעה כספית בגין חוב שכר הדירה.

התובעת טוענת כי ביום 21.10.1964, השכירה חברת עמידר החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ לאביו המנוח של הנתבע את הדירה נשוא התובענה ובמהלך השנים הסבה חברת עמידר והעבירה לתובעת שהינה חברה משכנת בדיור הציבורי, את הניהול בדירה, לרבות זכויותיה לפי הסכם השכירות שנחתם בינה לבין אביו של הנתבע. בשנת 1984 נפטר אבי הנתבע, והנתבע המשיך להחזיק בדירה תוך שהוא חדל משלם את דמי השכירות החל משנת 1992. לטענת התובעת, לפנים משורת הדין היא הסכימה להשאיר את הנתבע בדירה, לאחר פטירת האב ובטרם חוקק חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח- 1998. לטענתה, הנתבע הוזמן על ידה פעמים רבות לחתום על חוזה שכירות חדש בכדי לעגן את זכויותיו בדירה, כדייר חוזי, אך הוא סרב ודרש הסבת חוזה השכירות של אביו המנוח על שמו. לטענת התובעת, הוראות והנחיות משרד הבינוי והשיכון אינן מאפשרות זאת. התובעת טוענת כי הנתבע ביקש לקבוע לעצמו את שיעור דמי השכירות, תוך שהוא משווה עצמו לאביו ולדיירים אחרים בדיור הציבורי אשר הנם בעלי נתונים אישיים שונים משל הנתבע, ובהתעלם מכללי משרד הבינוי והשיכון לעניין זה. התובעת הגישה תביעה כנגד הנתבע (ת.א 1486/94 שלום קריות) לסילוק ידו של הנתבע מן הדירה ולתשלום חוב דמי השכירות. התובעת טוענת כי הציעה לנתבע לרכוש את הדירה, גם לאחר הגשת התובענה בכפוף להסדרת חובו אך הוא סירב ולאחר שמיעת העדויות במסגרת התובענה, העביר הנתבע מיוזמתו לתובעת שיק בסך של 55,560 ₪ על חשבון דמי השכירות, בהתאם לתחשיב אשר נערך על ידו. לטענת התובעת, הסכום האמור לא כיסה ולו מחצית מהחוב שנצבר לנתבע באותה העת ומעבר לתשלום זה לא המשיך הנתבע לשלם את דמי השכירות השוטפים, אף לא בהתאם לתחשיבו החד צדדי. בפסק הדין שניתן בתובענה, נדחתה תביעת הפינוי אולם לעניין חוב שכר הדירה נקבע, בין היתר, כי על הנתבע להשלים את חובו על פי חשבון שתערוך התובעת בהתאם לקביעת בית המשפט במסגרת פסק הדין, לפיה מגוריו של הנתבע בדירה הם בזכות של "דייר ממשיך". לאור זאת, נתבקש הנתבע על ידי התובעת פעם נוספת לחתום על חוזה שכירות על מנת לעגן זכויותיו בדירה כדייר חוזי, אך הוא נותר בסירובו. התובעת טוענת כי ערכה תחשיב מטעמה לעניין שכר הדירה בהתאם לטבלאות וכללי משרד הבינוי והשיכון, תוך שהוענקה לנתבע הנחה בשיעור 20% בגין היותו נושא תעודת נכה בדרגת נכות של 10% מאת משרד הביטחון. לטענת התובעת, הנתבע לא טרח לתן כל התייחסות עניינית לתחשיב שהוצג לו והמשיך בסירובו לשלם את יתרת דמי השכירות ואת דמי השכירות השוטפים ולמעשה מאז מועד התשלום האמור לעיל ועד היום לא שילם הנתבע מאום בעבור דמי השכירות. עתירה מנהלית שהגיש הנתבע ביום 25.1.2009 כנגד התובעת ומשרד הבינוי והשיכון במסגרתה עתר לזכאותו לרכוש את הדירה על פי התנאים דאז במעמדו כדייר ממשיך לפי ערכה נכון לשנת 1998, תוך ניכוי מלוא שכר הדירה ששילם מאז פרסום חוק הדיור הציבורי מיתרת המחיר לאחר ניכוי המענק, נדחתה. במסגרת פסק הדין נקבע בין היתר כי התובעת תגיש תביעה כספית כנגד הנתבע בגין החוב בתשלום דמי השכירות בעבור הדירה ובאם לא יעמוד בתשלום, תביעה לפינוי. מכאן התביעה שבפני. לטענת התובעת חובו של הנתבע בגין דמי השכירות נכון ליום 26.11.2009 הינו 118,162 ₪ כולל ריבית והצמדה, ובהעדר תשלום עליו לפנות את הדירה, בייחוד בנסיבות בהן הדירה מיועדת לאכלוס זכאים קשי יום ואי החזרת הדירה לתובעת מונעת פתרון דיור לזכאים המשוועים לפתרון מתאים למצוקתם.

לטענת הנתבע הוא כלל אינו שוכר בנכס של התובעת. לטענתו עם עליית משפחתו ארצה מצ'כוסלובקיה בשנת 1964 במעמד של עולים חדשים לפי חוק השבות, הוקצתה להם הדירה שבנדון ונאמר להם כי זו תעמוד לרשותם לכל חייהם ואם יתאפשר הדבר בשלב מאוחר יותר הם אף יוכלו לרכוש את הדירה בתנאים מועדפים כאשר שכר הדירה ששולם במשך התקופה ייזקף בעתיד על חשבון התשלום בעבור רכישת הדירה. הנתבע אשר היה עד לחתימת אביו על החוזה אינו מכחיש כי החוזה היה בתוקף לשנה אחת ובדיירות בלתי מוגנת אלא שלטענתו, מכיוון שחוזה האכלוס נחתם על ידי אביו גם בשמם ובעבורם של יתר בני המשפחה, החוזה תקף ומחייב אף ביחסים שבין הצדדים עד עצם היום הזה. לטענתו מיום האכלוס בשנת 1964 הוא זכאי להחזיק בדירה מתוקף חוזה השכירות שנחתם כאמור על ידי אביו המנוח גם בשמו ועבורו, והוא חייב בכל החובות וזכאי בכל הזכויות של דיירים שחתמו בנסיבות דומות על חוזים זהים. לטענת הנתבע, לאחר פטירת אביו, הוא המשיך לשלם דמי השכירות לפי פנקסי התשלומים שנשלחו מאת התובעת ובשנת 1992 הוזמן הנתבע למשרדי הנתבעת ונדרש לחתום על חוזה שכירות חדש, בתנאים אשר אינם זהים לחוזה השכירות שנחתם עם אביו. הנתבע סרב לחתום על החוזה ודרש שייחתם עמו חוזה המכיר בזכותו כדייר מקורי לפי החוזה מקורי. הנתבע ביקש כי יונפקו לו פנקסי תשלומים מותאמים ומשסירבה התובעת לעשות כן, היא סיכלה לטענתו את האפשרות לשלם את דמי השכירות החל משנת 1992.

לטענתו בפסק הדין בת.א. 1485/94 קיבל בית המשפט את עמדתו לפיה התובעת הפלתה אותו לרעה. לעניין זה מפנה הנתבע לדברים האמורים בפסק הדין לפיהם התובעת דרשה ממנו דמי שכירות גבוהים לאין ערוך מאלה ששילמו ומשלמים "בנים ממשיכים" (כך לפי פסק הדין) בנתונים זהים. לטענתו הסכום ששולם על ידו לתובעת בסך של 55,560 ₪ התבסס על מלוא שכר הדירה החודשי וההוצאות הנלוות ששילמו הדיירים הראשונים בבניין בו מתגורר הנתבע. הנתבע מציין כי ביסס את חישוביו לפי תשלום שביצעה דיירת נוספת הגרה בשכנות אליו. לטענתו הנתבעת התעלמה מהקביעות בפסק הדין בת.א. 1485/94, כאשר לטענתו שכר הדירה החודשי שעל בסיסו חושב החוב גבוה מהסכום לפיו ערך את תחשיבו שלו ובנסיבות אלו, הוא לא נתן את הסכמתו לחתום על חוזה השכירות. לטענת הנתבע יש לדחות את התביעה ולאפשר לו לרכוש את הדירה על פי ערכה בעת מבצע המכירות הראשון לפני שנת 2001 ותוך ניכוי דמי השכירות ששילם מאז ועד למחצית שנת 2002.

הליכים שקדמו להגשת התביעה שבפני:

מפאת חשיבותם של דברים , אסקור בקצרה את ההליכים אשר קדמו להגשת התביעה אשר בפני.

ביום 25.5.94 הגישה התובעת תביעה כנגד התובע לסילוק ידו מהדירה ולחיובו בתשלום עקב עשיית שימוש בדירה, בת.א. 1485/94 (שלום קריות) עמיגור ניהול ונכסים בע"מ נ' וואנק מילן.

בפסק דינה מיום 24.2.2003 של כבוד השופטת בית- נר אביטל, נקבע כי מגוריו של הנתבע הנם בזכות של "דייר ממשיך" ועליו לשלם את דמי השכירות לפי חשבון שתערוך התובעת לפי קריטריון זה.

ביום 25.1.2009 הגיש הנתבע עתירה מנהלית שהגיש כנגד התובעת בבית המשפט המחוזי בחיפה- עת"מ 6931-01-09 וואנק מילאן נ' עמיגור ומשרד הבינוי והשיכון. במסגרת עתירה זו, עתר הנתבע דכאן לממש את זכאותו לרכוש את הדירה בהתאם לחוק הדיור הציבורי , במעמדו כדייר ממשיך, וביקש כי בית המשפט יצהיר על זכותו לרכוש את הדירה על פי ערכה בשנת 1998, תוך ניכוי מלוא שכר הדירה ששילם התובע מאז פרסום חוק הדיור הציבורי, מיתרת המחיר לאחר ניכוי המענק. העתירה נדחתה. בפסק הדין מיום 11.10.2009 של כבוד השופט שמואל ברלינר הוא הורה לתובעת דכאן להגיש, תוך חודשיים מיום מתן פסק הדין, תביעה כספית כנגד העותר לחייבו בתשלום דמי שכירות בעבור הדירה ובאם לא יעמוד בתשלום, תביעה לפינוי. עוד נקבע כי דמי השכירות וזכאותו הסופית של התובע בדירה ייקבעו על פי מה שייפסק באותה התביעה שתגיש התובעת. עוד נפסק כי לאחר מכן, בהתחשב בתוצאות התביעה ולאחר שהעותר ישלם לעמיגור כל חוב פסוק כפי שיפסק כנגדו באותה התביעה, ככל שייפסק, יהיה על עמיגור ומשרד השיכון לדון לגופו של עניין ועל פי הנהלים המקובלים, בכל בקשותיו לרכישת הדירה במסגרת הדיור הציבורי, בהתאם לחוק הדיור הציבורי ועל פי המסגרות הקבועות אצל עמיגור ומשרד השיכון.

דיון:

בפסק הדין מיום 24.2.2003 בת.א. 1484/94 עמיגור נ' וואנק, נקבע כי מגוריו של הנתבע הנם בזכות של "בן ממשיך" (כך על פי לשונו של פסק הדין) וכי עליו לשלם את דמי השכירות לפי קריטריון זה על פי חשבון שתערוך התובעת.

על מנת לסבר את האוזן, נראה כי כוונתה של כבוד השופטת בית נר בפסק דינה, הייתה כי הנתבע הנו בעל זכות של "דייר ממשיך" לפי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח- 1998 ולא "בן ממשיך" מושג הלקוח מתקנות האגודות השיתופיות ואינו רלבנטי לענייננו. "דייר ממשיך" מוגדר בחוק הדיור הציבורי כדלקמן: "בן זוג של זכאי שנפטר או של זכאי שעבר להתגורר במוסד סיעודי, לרבות הידוע בציבור כבן זוגו, וכן ילדו, נכדו, הורהו או שמי שהזכאי היה אפוטרופסו, ובלבד שהוא התגורר עם הזכאי בדירה הציבורית תקופה של שלוש שנים לפחות בסמוך למועד פטירת הזכאי או למועד שבו עבר הזכאי להתגורר במוסד סיעודי".

"בן ממשיך" מוגדר בסעיף 1 לתקנות האגודות השיתופיות (חברות), תשל"ג- 1973, כ "בן אחד בלבד או בן מאומץ אחד או נכד אחד של בעל משק, לרבות בן זוגו, המחזיק בעצמו או מכוח התחייבות בלתי חוזרת בכתב של הוריו או מכוח ירושה, במשק חקלאי, כבעל, כחוכר, כחוכר משנה, או כבר-רשות לתקופה בלתי קצובה או לשנה לפחות של מוסד מיישב והאגודה או של האגודה כשאין מוסד מיישב; לענין זה, "הורים" - לרבות אחד מהם במקרה שהשני חדל להיות בעל זכויות במשק החקלאי או שנפטר;".

אין מחלוקת כי לאחר שמיעת העדויות במסגרת ת.א. 1484/94, העביר הנתבע מיוזמתו לתובעת סך של 55,560 ₪ על חשבון דמי השכירות, כאשר חישוב החוב נעשה על ידו לטענתו בהתאם לתעריפים בהם נושאים דיירים נוספים בבניין, להם נתונים זהים לשלו. יודגש כי התשלום האמור בוצע לאחר שהתובע לא שילם את דמי השכירות לתקופה של כעשר שנים.

לאחר מתן פסק הדין בת.א. 1484/94 ערכה התובעת תחשיב לעניין החוב בשכר הדירה לפי טבלאות וכללי משרד הבינוי והשיכון, תוך שהוענקה לנתבע הנחה בשיעור 20% בגין היותו נושא תעודת נכה בדרגה נכות של 10% מאת משרד הביטחון. בהתאם לעדותה של אחראית הגביה אצל התובעת, הגב' צפריר, תעריף שכר הדירה בתחשיב אותו ערכה התובעת לאחר מתן פסק הדין, זהה לגובה שכר הדירה שעל בסיסו חישבה התובעת את חובו של הנתבע עובר למתן פסק הדין, כלומר לפי זכות של דייר חדש ולא כדייר ממשיך (ראה עמ' 10 שורות 17-21 לפרוטוקול וכן עמ' 11 שורות 25-30 לפרוטוקול).

לאחר עריכת התחשיב ומסירתו לנתבע, נותר הנתבע בסירובו לחתום על חוזה השכירות ולשלם את יתרת חובו, למעשה עד היום. הנתבע לא שילם ממועד ביצוע התשלום בסך של 55,560 ₪, אף לא את הסכום השוטף, אשר כאמור לשיטתו, בהתאם לחישוב מטעמו, היה עליו לשאת בו. הנתבע הודה בכך בפה מלא כאשר נשאל על כך בבית המשפט "ש. אתה משלם שכ"ד ? ת. כרגע לא. אני לא משלם מאז שנת 2002 או 2003, אני לא זוכר" (ראה עמ' 13 שורות 25-26 לפרוטוקול).

הנתבע מתגורר איפוא, בדירת התובעת, בלא לשלם דבר למעלה מ 10 שנים ולמעשה המחלוקת היא בגין גובה החוב. לטענת הנתבע, התובעת הפלתה אותו ביחס לדיירים בעלי נתונים זהים לשלו, וכי תעריף שכר הדירה על פיו חישבה התובעת את חובו של הנתבע, גבוה מתעריפי שכר דירה של דיירים בעלי נתונים זהים לשלו ולפיכך לא שילם דבר ע"ח שכר הדירה, אך הוסיף להתגורר בה.

בעניין זה העיד בפני מר דוד חרילקאר אחראי אכלוס בסניף קריית ים של התובעת. בהתאם לעדותו לדייר אשר מחזיק בחוזה יש תעריפים קבועים ומי שקובע את התעריפים הם שמאים המאושרים על ידי משרד הבינוי והשיכון (עמ' 8 שורות 26-28 לפרוטוקול). מר דוד הסביר כי משרד השיכון אישר לפני 15-20 שנה לכל הדיירים המאוכלסים בדירות עמיגור תעריפים חדשים כאשר לפני כן כל דייר חוזי היה מחויב לפי מה שחויב בעת כניסתו לדירה וכי דיירים שיש להם הכנסה, ממודרגים לפי הכנסתם (עמ' 9 שורות 1-3 לפרוטוקול) . לשאלה האם יש הבדל בין מי שגר בדירה פרק זמן ארוך לבין מתאכלס חדש, השיב העד כי יש הבדל בקביעת שכר הדירה, כאשר בשנות ה 60-70 התעדכן שכר הדירה לפי מדד ואותם דיירים נשארו עם חיובים אלו, בעוד שלגבי אכלוסים חדשים ישנם תעריפים חדשים (עמ' 9 שורות 6-8). העד הבהיר כי על דייר המוגדר כדייר ממשיך, לחתום על חוזה שכירות. שכר הדירה בשנתיים הראשונות נקבע עפ"י שכר הדירה של הדייר המקורי ולאחר מכן, שכר הדירה מתעדכן עפ"י התעריפים הקיימים היום, כאשר באפשרותו של המשתכן בכל עת להגיש בקשה למדרוג שכר הדירה עפ"י הכנסתו (ע"מ 9 שורות 18-21 לפרוטוקול).

יוצא מכך, כי בניגוד לטענותיו של הנתבע, הרי ששכר הדירה אמור היה להיות מחושב בשנתיים הראשונות שלאחר פטירת אביו, בהתאם לשכר הדירה אשר היה לאביו וכזאת אכן נעשה ושולם על ידו. בחלוף אותם שנתיים משתנים התעריפים ונקבעים בהתאם לכללי משרד השיכון והתובעת, תוך התחשבות בהכנסתו של הנתבע. אלא שהנתבע בחר שלא לשתף פעולה עם התובעת, לא הציב בפניה את נתוניו לצורך חישוב שכר הדירה בהתאם לכלליה ולכללי משרד השיכון וכעת הוא מתנגד לחישוב שבוצע על ידי התובעת.