עמית נ' שיכון ופיתוח לישראל בעמ ואח'

פסק דין

1.המבקש עותר למתן פסק דין שיצהיר על בטלות צו רישום הבית המשותף והתקנון המוסכם שצורף לו שניתן ביום 20.2.2005 על ידי המפקח על בתים משותפים (להלן: "המפקח") ביחס לבית המשותף הידוע כחלקה 48 גוש 4273 ברחוב מרבד הקסמים בראש העין. (להלן: "הבית המשותף" וגם "המרכז המסחרי"). (צו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים צורף כנספח ד' לבקשה). בצו רישום הבית המשותף הוצמדו המגרש המסומן בתשריט באות ב' וגג המרכז המסחרי הבנוי על מגרש המסומן בתשריט באות א' ליחידת משנה מספר 1 המתוארת כמחסן.

בנוסף מבוקש על ידי העותר לפסוק "קביעות משנה" כהגדרתו זאת כדלקמן:

א.הגג והקרקע מהוים חלק מהרכוש המשותף של כלל בעלי תתי החלקות בבית המשותף.

ב.תת חלקה א' – המחסן, היא חלק מהמקלט ו/או המרתף שאינם ניתנים לרישום כיחידה נפרדת.

ג.על המשיבה 1 לתקן את צו הבית המשותף והתקנון בהתאם.

ד.התחייבות המשיבה 1 כלפי המשיבה 2 להקנות לה את מלוא הזכויות במחסן והמוצמד לו היא התחייבות סותרת להתחייבות כלפי העותר.

העובדות בתמצית

2.הבית המשותף המשמש כמרכז מסחרי היה בבעלות המשיבה 1. המרכז המסחרי נבנה בשלבים, ונמכר על ידי המשיבה 1 לשיעורין החל משנות הששים ואילך. עד כה לא מוצו כל זכויות הבניה במכרז המסחרי ובנייתו טרם הושלמה.

ביום 5.8.1980 רכש המבקש מהמשיבה 1 את חלקת המשנה חנות מספר 24 שבמרכז המסחרי. (להלן: "חנות מספר 24") (הסכם המכר וחלק מנספחיו צורפו לבקשה כנספחים א' ו ב').

המבקש רכש בנוסף ביום 30.12.2007 גם את חנות מספר 13 , כפי שיפורט בהמשך.

יחידת המשנה מספר 1 - המחסן וזכויות הבנייה על גג המרכז המסחרי שהוצמדו למחסן נותרו בבעלות המשיבה 1 עד שנמכרו על ידה ביום 31.12.2008 למשיבה 2.

3.בתוכניות שצורפו למפרט הטכני שנספח לחוזה רכישת חנות מספר 24 מצויים המקלט התת קרקעי והמחסן שלידו וכן המגרש שעליהם הם בנויים, מחוץ לגבולות המגרש שעליו נבנה המרכז המסחרי. (ראה התוכניות שצורפו לתגובת המשיבה 1 וסומנו נספח ח' – תוכנית מספר 6.) תוכניות אלה לא צורפו לבקשה על ידי המבקש הגם שהן מהוות חלק מנספחי החוזה.

בתשריט הבית המשותף שרטוט נפרד של קומת המרתף בו נראה המקלט ולו שתי כניסות. ליד הכניסה המזרחית ישנו מחסן, המסומן בירוק, הוא המחסן אליו נעשתה ההצמדה. אורך המחסן כ 2 מ' ורוחבו כ 1.65 מ'. המחסן אינו חלק מהמקלט. בשרטוט ההצמדות שטח קרקע המסומן בתשריט באות ב' וצבוע בצבע ירוק בהיר. שטח זה מצוי מחוץ לגבולות הבנין והחנויות. המקלט והמחסן מצויים מתחת לשטח ההצמדה ומחוץ לגבולות המרכז המסחרי.

השוואה בין תוכנית 6 ושרטוט ההצמדות מראה כי שטח ההצמדה הצבוע בירוק והמקלט והמחסן שמתחתיו הם השטח המסומן באות א' בתוכנית 6 וכי שטח זה מצוי מחוץ לגבולות המגרש עליו בנוי המרכז המסחרי.

גם מתצלומים שצורפו לתגובת המשיבה עולה שהמקלט מצוי מחוץ לשטח הבנין ובנוסף כי למקלט דלת מקלט מיוחדת ולמחסן דלת סורגים שונה. (הצילומים סומנו כנספח ו' לתגובת המשיבה 1)

המבקש לא חלק על טענות אלה ולא הפריכן בראיות מטעמו.

4.המבקש רכש בנוסף לחנות מספר 24 גם את חנות מספר 13 ביחד עם אחרים זאת ביום

30.12.2007. חנות מספר 24 נרכשה על ידי המבקש מפורטראב חברה להשקעות בע"מ. (להלן: "פורטראב") (הסכם המכר מיום 30.12.2007 וחלק מנספחיו צורפו לבקשה וסומנו כנספח ג 1. ) נספחי החוזים לרכישת החנויות צורפו לבקשה על ידי המבקש אך באופן סלקטיבי וחסר.

פורטראב רכשה את זכויותיה מהמשיבה 1, זאת על פי הסכם שנכרת בין המשיבה 1 ופורטראב ביום 14.7.1980. עובדה זו עולה גם מהמבוא להסכם לרכישת חנות מספר 13 על ידי המבקש. (הסכם רכישת זכויות פורטראב מהמשיבה 1 צורף כנספח להסכם רכישת חנות מספר 13, אך לא צורף לבקשת המבקש).