פסק דין
1.לפניי תובענה שהוכתרה בכותרת "תביעה לפינוי מושכר" שעניינה סילוק ידם של הנתבעים המוגדרים על ידי התובעת כ-"פולשים".
2.התובעת, חברה בע"מ, הבעלים הדירה ברחוב סיני 13/2 בבנימינה (להלן: "הדירה"), טוענת כי הנתבעים מחזיקים בדירה ללא כל זכות שבדין, ועל כן עותרת התובעת לסלק ידם מן הדירה. לטענתה, בנכס התגוררו בעבר סיטריה אלגריסי ז"ל (להלן : "המנוחה") ואלגריסי עמרם (שניהם יקראו להלן: "הדיירים החוזיים"), אולם הזוג התגרש, ועמרם עזב את הדירה, ובהמשך - ביום 21.06.12 נפטרה סיטריה. התובעת טענה כי מאז הפטירה פקע הסכם השכירות, ועל כן הנתבעים – ילדיהם של הדיירים החוזיים, מחזיקים בדירה ללא זכות שבדין, ואף אינם משלמים מאומה בעד השימוש בנכס.
3.הנתבעים טוענים כי הינם זכאים להתגורר בדירה מכח הוראות לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח-1998 (להלן: "החוק") וחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט 1998 (להלן: "חוק זכויות רכישה"); וכיצד מבססים הנתבעים טענתם זו? לטענתם, הנתבע 3 (להלן: "הנתבע") התגורר עם אמו – סיטריה במשך שלוש שנים לפני פטירתה, כאשר לא היה לו נכס מקרקעין על שמו במשך 5 שנים קודם לפטירתה, ועל כן הוא עונה על הגדרת "דייר ממשיך" לפי החוק, ומכוח זכאותו, זכאים גם אחיו – הנתבעים 1-2 להתגורר יחד עימו. לטענת הנתבעים מעמדו של הנתבע כ"דייר ממשיך" מצמיח להם שתי הגנות: הראשונה היא שהתביעה היא תביעה מוקדמת שכן החוק מורה לתובעת לפנות "דייר ממשיך" בחלוף תשעה חודשים מהמועד שבו נמסרה הודעה ממשרד הבינוי והשיכון בדבר אי זכאותו לדירה ציבורית על פי הכללים, והודעה כאמור נשלחה ביום 27.8.2012. טענתם השנייה של הנתבעים היא, כי הינם זכאים לרכוש את הדירה עפ"י חוק זכויות רכישה.
4.בתצהיר עדות ראשית מטעם רכזת השטח אצל התובעת – הגב' פיורלה אלידע, גוללה היא את מסכת העובדות - שקדמו לתביעה - אודות הדירה, שהינה מסכת רבת שנים ובין-דורית.
5.בתצהירה, טענה הגב' אלידע, כי הדיירים החוזיים פלשו לדירה בשנת 1992, כאשר הדיירת החוזית דאז הייתה אימה של הגב' סיטריה – היא גב' כהן המנוחה, ובשנת 1994 הוגשה נגד הפולשים- הדיירים החוזיים (עמרם וסיטריה אלגריסי) תביעה לסילוק יד, ואף ניתן פסק דין כנגדם, אולם למרות פסק הדין אושר להם סיוע בשכר הדירה. בהמשך, ומאחר והדיירים החוזיים לא עמדו בהסדרי התשלומים, הוגשה נגדם תביעת פינוי ותביעה כספית ביום 16.05.01, וביום 03.07.01 ניתן פסק דין כנגדם, אולם על אף פסק הדין לא פרעו הדיירים החוזיים את חובם, עד לשנת 2006 - במהלכה נפרדו. ביום 24.06.07 הוגשה תביעה נוספת בגין חובות כספיים ולסילוק ידם של הדיירים החוזיים ושניים מילדיהם שהנתבע מס' 3 – מנחם נמנה עליהם, וביום 11.10.07 ניתן פסק דין המקבל את התביעה, ובהמשך נפתח תיק הוצאה לפועל וסילוק יד. ביום 07.07.09 דיווח מר עמרם על עזיבת הנכס, וביום 10.08.09 שולמו תשלומים על חשבון החוב הפסוק והעיקולים בוטלו.
6.עפ"י ביקורים שערכה הגב' אלידע בנכס, אשר תועדו במסמכים המצורפים לתצהירה, ביום 08.06.06 דיווחה המנוחה על ניתוח להשתלת כיליה, ובעקבותיו ביקשה הנחה בשכר הדירה, כאשר היא טוענת כי היא מתגוררת לבדה בדירה. ביום 15.06.10 התבקשה שוב הנחה בשכר הדירה, כאשר הטענה היא שהמנוחה מתגוררת לבדה בדירה. במהלך שנת 2010 הוגשה בשלישית תביעה לסילוק יד נגד המנוחה (במסגרת תא (חד') 46331-07-10) וניתן פסק דין המורה על סילוק ידה מהנכס. לאחר פטירת המנוחה, ביום 12.07.12 הוצאה דרישה לסילוק ידם של הנתבעים מן הנכס, לאחר פטירת אימם – המנוחה (בתום ה-30), אך הנתבעים הודיעו שחזרו להתגורר בדירה וכי אין בדעתם לפנותה. הנתבעת ציינה כי ביום 01.03.13 נפרע החוב הכספי של המנוחה. הגב' אלידע ציינה כי הוגשה בקשה לבחון בקשתם של הנתבעים לקבל מעמד של דיירים ממשיכים, אולם וועדת הלגליזציה של התובעת דחתה את הבקשה, בהיותה בקשת לגליזציה "דור שני".
7.מטעם הנתבעים הוגש תצהירו של הנתבע – בו הוא העיד כי עזב את הדירה רק במהלך השנים 2007-2008 כאשר התגורר עם בת-זוגתו בכרכור, אולם הוא התגורר בדירה משוא התביעה במשך השנים. לטענתו, מאז חלה התדרדרות במצב בריאותה של אימו, ליווה אותה למשרדי התובעת לשם חתימה על בקשות להנחה, כאשר הוא ואימו חתמו על המסמכים אותם הגישה להם הגב' אלידע מבלי שטרחו לקרוא את תוכנם. הנתבע העיד כי לא היה נוכח ברוב ביקורי המעגל כיוון שהיה בזמן זה בעבודה, אולם גם בפעמים בהם נכח בדירה, לא צויין הדבר בדו"ח. הנתבע צירף לתצהירו מסמכים שונים בהם מצויינת כתובת מגוריו – ככתובת הדירה מושא התביעה. לסיכום טוען הנתבע כי עונה הוא על הגדרת "דייר ממשיך" לפי החוק ולפיכך קמות לו זכויות המוענקות עפ"י החוק. כן הוגש תצהירו של מר וונונו שמעון – שכן שגר בצמוד לדירה מזה חמש שנים – אשר העיד כי הנתבע התגורר בדירה מספר שנים טרם פטירת אימו – סיטריה.
8.המצהירים נחקרו על תצהיריהם.
מוסכמות, מחלוקת ונטל ההוכחה:
9.אין מחלוקת כי התובעת היא הבעלים בדירה מושא המחלוקת- כפי שהצהיר ב"כ הנתבעים (בעמוד 2 שורות 27-29 לפרוטוקול):
"אנו לא כופרים שהדירה שייכת לעמידר, אך הזכות שלהם כפופה להוראות החוק ולפיכך אנו שוהים בדירה כדין. הבקשה למתן פסק דין אינה הגיונית, בשעה שאחד האחים זכאי ומתגורר בפועל בדירה, גם את אחיו הוא יכול להזמין לדירה".
10.אין מחלוקת כי מי שטוען לזכויות חזקה ישירות בדירה הוא הנתבע בלבד- כפי שעולה מכתב ההגנה שהגישו הנתבעים (ראו סעיפים 1 ו-2 לכתב ההגנה) וכי הנתבעים 1 ו- 2 מבקשים להתגורר מכח זכותו של הנתבע הקמה לו מתוקף היותו "דייר ממשיך".
11.עיון בכתבי הטענות מעלה, כי אלה הן השאלות שבמחלוקת ואשר דורשות הכרעת בית המשפט :
א.האם ממלא הנתבע – מנחם אחר הגדרת "דייר ממשיך" ועל כן כל עוד לא ניתנה החלטת משרד השיכון, אין מקום לפנותו בטרם חלפו תשעה חודשים.
ב.האם לנתבע - מנחם זכויות לשהות בדירה מכח החוק או מכח חוק זכויות רכישה.
12.מאחר ואין מחלוקת כי התובעת היא הבעלים בדירה, הרי על הנתבעים, שאינם מחזיקים בדירה מכח הסכם, להוכיח כי בידיהם זכות להחזיק בדירה ועליהם הנטל להוכיח כל טענה המשרתת את גרסתם לחזקה כדין בדירה (ראו: ע"א 296/11 מוחמד נג'אר נ' שאוקי חמדאן עליאן (פורסם בנבו, 23.2.2012)). כידוע, דיני הראיות הולכים אחרי הדין המהותי ועל הצד שטוען טענה המקדמת את עניינו מוטל נטל השכנוע לגבי טענה זו (ראו: ע"א 10467/08 עומר חג'אזי נ' אדיב עיאם (פורסם בנבו, 3.11.2010)).
המסגרת הנורמטיבית:
13.בטרם נכריע במחלוקת בין הצדדים נביא את המסגרת הנורמטיבית.
14.במהותו, החוק הוא חוק סוציאלי ומטרתו היא להקצות לנזקקי דיור דירות בבעלות, בחכירה או בניהול חברות לדיור ציבורי (ראו הגדרת "דירה ציבורית" בסעיף 1 לחוק). "השכרה ציבורית" היא השכרת דירה לנזקק דיור שהופנה לחברה המשכנת ע"י משרד השיכון או המשרד לקליטת עלייה (ראו הגדרת "השכרה ציבורית" בסעיף 1 לחוק). על בית המשפט לחתור להגשים את מטרת החוק הסוציאלית ע"י חלוקת הדירות בהתאם להוראות החוק, אגב שמירה על זכויות "דיירים ממשיכים" אשר זכויותיהם נובעות מהוראות החוק עצמו (ראו: עע"מ 8616/06 כהן נ' עמידר (פורסם בנבו, 16.12.2007)).