עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ ואח' נ' זכנון ואח'

פסק דין

בפניי תביעה ותביעה שכנגד הנוגעות להוצאות שהוציאו הצדדים לביצוע תיקונים בדירה שבה מתגוררת הנתבעת כדיירת מוגנת.

העובדות

התובעת (להלן גם: "עמידר") מנהלת מטעם הבעלים דירה ברחוב עומר אל כיאם 6 בחיפה, הידועה כגוש 12221, חלקה 23 יחידה 1 (להלן: הדירה"). בדירה התגוררו בשכירות מוגנת מר ויקטור זכנון ז"ל (להלן: "המנוח") ומשפחתו מאז שנת 1985. המנוח נפטר ביום 24.3.09, והנתבעת – אשתו (להלן גם: "הדיירת") ממשיכה מאז להתגורר בדירה כדיירת מוגנת.

בתאריך 6.5.09 נשלח לתובעת מכתב מעיריית חיפה (להלן: "העיריה"), שבו צוין כי בבדיקה שערכה העיריה נמצאו בבניין שבו נמצאת הדירה "סדקים ונשירת אבנים מקירות חוץ בחזית הצפונית ומערבית של הבניין". הבניין הוכרז כמבנה מסוכן, והתובעת נדרשה לתקן את הבניין כך שהסכנה תוסר (להלן: "צו הסכנה").

בעקבות צו הסכנה ביצעה התובעת תיקונים בבניין, ונשאה בעלותם. עקב כך הוסר צו הסכנה.

התובעת דרשה מהנתבעת לשלם את חלקה בעבודות התיקון, אך זו לא נענתה. לכן הגישה התובעת תביעה זו, שבה היא עותרת לפינוי הנתבעת מהדירה ולתשלום חובה הנטען של הנתבעת עבור עבודות התיקון להסרת הסכנה.

לאחר הגשת התביעה הגישה הנתבעת תביעה שכנגד, שבה היא טוענת כי במהלך השנים 2003-2007 ביצעה בדירה תיקונים של ליקויים שונים, וכי היא זכאית להחזר מהתובעת של מחצית מהסכום ששילמה.

טענות הצדדים

עמידר טוענת כי יש לחייב את הדיירת לשאת בחלקה בעלות הסרת הסכנה. עוד היא טוענת כי אי תשלום חלקה של הדיירת בעלות הסרת הסכנה מקים עילה לפינויה מהדירה לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). מנגד טוענת הדיירת כי התיקון שביצעה עמידר לא הסיר את הסכנה, וכי חלקה בעלות נמוכה מזה שטוענת עמידר.

בתביעה שכנגד טוענת הדיירת כי עמידר חייבת לשאת במחצית מהוצאות תיקון הליקויים שביצעה בדירה, שכן מדובר בתיקונים לצורך הפיכת הדירה למקום ראוי למגורים. ואילו עמידר טוענת שהדיירת נמנעה במשך שנים מלהעלות טענות בעניין זה, וטענותיה באו רק בתגובה להגשת התביעה. עוד טוענת עמידר כי העבודות בוצעו בלא שנתקבלה הסכמתה מראש, בניגוד לדין, וכי בחלק מעלויות העבודות אין היא צריכה להשתתף.

דיון והכרעה

השתתפות הדיירת בהוצאות התיקון הסרת הסכנה

התובעת טוענת כי עבור עבודות הסרת הסכנה שילמה סכום של 92,840 ₪. היא מפנה בעניין זה לפירוט העבודות, לחשבוניות וליומן העבודה.

המהנדס דן אורמן, שמונה כמומחה מטעם בית המשפט לאחר שהצדדים הסכימו שבית המשפט ימנה מומחה, העריך את העבודות שבוצעו בסכום של 55,813 ₪. מקובלות עליי טענות התובעת בסעיפים 16-20 לסיכומיה בדבר הסכומים שיש להוסיף להערכה זו של המומחה, בהתבסס על דבריו בחקירתו הנגדית. התוצאה היא כי עלות העבודות שבוצעו להסרת הסכנה הינו 64,232 ₪.

הנתבעת טוענת כי העבודות שבוצעו לא נתנו מענה לצו הסרת הסכנה. אני דוחה את הטענה, שכן בעקבות ביצוע העבודות הצו הוסר. למעלה מן הצורך אציין כי חלק מרכזי בטיעונה של הנתבעת מבוסס על חוות דעת המומחה מטעמה. דא עקא כי בהתאם לתקנה 130(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, משמונה מומחה מטעם בית המשפט בהסכמת הצדדים, חוות דעת המומחים מטעם הצדדים אינן משמשות כראיה.

באשר לחלקה של הנתבעת בעבודות שבוצעו - בהתאם לסעיף 68(ד) לחוק הגנת הדייר, הוצאות בגין תיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר.

במקרה זה אין חולק כי בבניין מספר דירות. התובעת נקבה בסכום כספי שמהווה, לטענתה, את חלקה של הנתבעת בעבודות. דא עקא כי בשום שלב – לא בכתב התביעה, לא בתצהירי העדים מטעמה ולא בסיכומיה, לא הסבירה התובעת כיצד חישבה את חלקה של הנתבעת. נטל ההוכחה בעניין זה רובץ על התובעת. משזו לא הוכיחה מהו חלקה של הנתבעת בעבודות, לא ניתן לחייב את הנתבעת אלא בחלק שבו היא מודה, דהיינו 1/14 ממחצית עלות העבודות (ראה סעיף 23 לסיכומי הנתבעת), ובסך הכל 2,294 ₪.

השתתפות עמידר בהוצאות התיקונים שביצעה הדיירת

במסגרת התביעה שכנגד שהגישה הדיירת היא תובעת כי עמידר תשתתף בהוצאות שהוציאו, לטענתה, היא ובעלה המנוח לביצוע תיקונים בדירה על מנת להופכה למקום ראוי למגורים.