עירית קרית אתא נ' קרית אתא ואח'

פסק דין

זוהי תביעה למתן פסק דין, שבו יוצהר כי זכויות החכירה בנכס מקרקעין הרשומות ע"ש המשיבה 1, שייכות לעיריית קריית אתא וכי היא זכאית לרשמן על שמה במינהל מקרקעי ישראל ובלשכת רישום המקרקעין בחיפה.

המחלוקת העומדת במרכזו של פסק דין זה היא, בעיקרה, עובדתית: אם על פי הסכם משנת 1965 בין המבקשת לבין המשיבה 1, זכאית המבקשת להרשם כבעלת זכויות חכירה בנכס, או שמא ההסכם הופר, ואולם הצדדים התנהלו בפועל בהסכמה שההסכם בוטל, או שההסכם אמנם בוטל, אולם המשיבה ויתרה על זכות הביטול.

רקע עובדתי

1.עיריית קרית אתא (להלן- "העירייה" ואו "המבקשת") היא חליפתה של המועצה המקומית כפר אתא על פי הצווים שפורסמו בק"ת 1789 מיום 28/10/65 וק"ת 2449 מיום 19/8/08.

2.בשנת 1954 נרשמה אגודה עותומאנית בשם "אגודת תלמוד תורה" שמספרה 61/266 (להלן- "האגודה"). בשנת 2002 נדרשה האגודה ע"י רשם העמותות, להגיש בקשה להירשם כעמותה על פי חוק העמותות, תש"ם-1980. האגודה הגישה בקשה ונרשמה בשנת 2007 כעמותה שמספרה הרשום 580480598 ושמה "תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא ע"ש הרב יהודה גפן זצ"ל", היא המשיבה שלפני (להלן- "העמותה" ואו "המשיבה" ואו "תלמוד תורה").

3.האגודה התקשרה עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן- "המינהל") בהסכם חכירה בספטמבר 1954, לפיו הוקנו לאגודה זכויות החכירה במקרקעין הידועים כגוש 11017 חלקה 44 והנמצאים ברחוב המייסדים 13 בקרית אתא (להלן - "הנכס" ואו "המבנה"). הנכס נקנה למטרה של "הקמת בנין לשימוש בתור תלמוד תורה" (עמ' 3 להסכם החכירה, נספח ב' להמרצת הפתיחה).

בשנים הסמוכות לאחר הרכישה, בנתה האגודה בנכס בניין בן שתי קומות וניהלה בו, לאורך השנים, בית ספר וגן של "תלמוד תורה".

4.האגודה התקשרה ב-31/8/1965 עם המועצה המקומית כפר אתא (להלן - "המועצה") בהסכם, לפיו העבירה את זכויות החכירה למועצה (להלן- "ההסכם" ואו "החוזה", נספח ג' להמרצה הפתיחה). בתמורה, התחייבה המועצה, בין היתר, לבנות תוך שנה מיום חתימת ההסכם במגרש של הנכס בניין נוסף ובו שתי כיתות כי הנכס כולו ישמש אך ורק למטרת תלמוד תורה.

5.האסיפה הכללית של האגודה חזרה ואישרה, עפ"י פרוטוקול מיום 27/1/1968, את ההסכם בין האגודה לבין המועצה (נספח ד' להמרצת הפתיחה ונספח יז' לתצהיר עו"ד מלכא).

6.במהלך השנים שלאחר החתימה על ההסכם, שלחה המועצה לאגודה מספר מכתבים ובהם נדרשה האגודה להעביר את הזכויות על שם המועצה, שאם לא כן תנקוט המועצה בהליכים משפטיים. לא הוצגו לפני תשובות האגודה, אם ניתנו, למכתבים אלה (נספחים ג' ו- ד' לסיכומי העמותה בעניין ההתיישנות).

יודגש כי העמותה ואף האגודה לפניה לא שלחו מעולם הודעת ביטול של ההסכם, אם כי הוגשה תביעה על ידי העמותה נגד העירייה ונגד ראש העיר בבית משפט השלום בחיפה, בת"א 1949-09-08, בה נדרשה העירייה לסלק ידה מהנכס. למיטב ידיעתי לא ניתן עדיין פסק דין בתובענה זו.

7.זכויות החכירה רשומות עד היום בלשכת רישום המקרקעין ע"ש האגודה בהתאם לשטר מספר 003457 מיום 17/12/54. לבקשת העירייה נרשמה ביום 9/9/08, בסמוך למועד פתיחת ההליכים המשפטיים שלפניי, הערת אזהרה לטובת העירייה, שהסתמכה על ההסכם.

ההליכים המקדמיים בבית משפט זה

8.המשיבה הגישה, עוד בטרם הגיבה להמרצת הפתיחה, בקשה להורות על העברת התובענה לפסים של תובענה רגילה ובקשה לדחיית התביעה על הסף בשל התיישנות. לאחר שהצדדים סיכמו בעניין שאלת ההתיישנות, ניתנה החלטתי מיום 23/3/09, בה דחיתי את טענת ההתיישנות. זאת על פי ההלכה, שבתקופת חלותה של "נאמנות קונסטרוקטיבית" לא חל מירוץ ההתיישנות (וראו ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49; ע"א 6909/00 ענבטאוי נ' דרויש, פ"ד נו(5) 280, 287).

גם הבקשה להעביר את התובענה לפסים של תביעה רגילה נדחתה באותה החלטה.

9.ביום 4/5/09 הגישה העיריה, בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבה לבצע עבודות בנכס. בהחלטתי מיום 5/5/09 נעתרתי לבקשה והוריתי כי המשיבה תימנע מביצוע עבודות כלשהן בנכס.

טענות הצדדים

10.העירייה טענה, ואעיר שטענתה זו מעוגנת גם בלשון ההסכם, כי המניע לעסקת העברת הזכויות, המגולמת בהסכם, היה חסרון הכיס של האגודה, אשר מנע ממנה לטפל בנכס ולספק לתלמידים את צרכיהם. באמצעות העברת הזכויות בנכס לעירייה, רצתה האגודה, שהמבנה יטופל ככל מבנה אחר של העירייה, המשמש כבית-ספר או גן ילדים. מנגד, האגודה שמרה בהסכם על האינטרס של המשך קיום לימודים תורניים בנכס - כך שהמבנה ישמש ל"תלמוד תורה" ואך ורק לצורך כך.

עוד טענה העיריה, כי לאורך השנים, היא מימנה את הפעילות הקשורה לבית הספר של המשיבה בנכס, לרבות תחזוקה, חשמל, מזגנים, ציוד ופיתוח חצרות. היא השקיעה כספים רבים להרחבת המבנה, בנתה קומה נוספת, הוסיפה כיתות לימוד, בנתה שירותים ומחסנים וביצעה שיפוצים תכופים ותחזוקה שוטפת למבנה. כל אלו בוצעו ע"י העירייה בידיעה ברורה שזכויות החכירה בנכס הן שלה, ותוך הסתמכות על התחייבות האגודה כמפורט בהסכם.