עיריית חיפה נ' קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) ואח'

השופטת ע' ברון:

1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה ב-ת"א           6992-06-13 שניתן ביום 23.3.2015 (כבוד השופט מ' רניאל). במסגרתו הורה בית המשפט למערערת, עיריית חיפה (להלן גם:העירייה) לשלם למשיבה 1 (היא התובעת), קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) (להלן: קצ"א) סך של 1,971,362 ש"ח המהווים דמי שימוש ראויים בשתי חלקות מקרקעין בשבע השנים שקדמו להגשת התביעה. זאת משנקבע כי קצ"א היא בעלת הזכויות במקרקעין, ומנגד נדחתה טענת העירייה שלפיה היא הבעלים האמיתי של המקרקעין. לדמי השימוש הראויים נקבע שיתווספו מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כדין מעת הגשת התביעה. בנוסף חויבה העירייה בתשלום שכ"ט עו"ד בסך 70,800 ש"ח לכל אחת מהמשיבות, ובתשלום הוצאות השמאי לקצ"א.

2. עניינה של התביעה נושא הערעור בשטח של כ-4.5 דונם בשכונת כרמליה בחיפה המיועד לצרכי ציבור. עסקינן בשתי חלקות מקרקעין בגוש 10764 – חלקה 84 המיועדת לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ), וחלקה 122 המיועדת לאתר לבניין ציבורי להלן: חלקה 84 וחלקה 122; וביחד לעיל ולהלן: המקרקעין).

           במרשם המקרקעין רשומה הכשרת היישוב כבעלים במקרקעין – כאשר עוד בשנת 1950 המקרקעין הוסדרו ונרשמו על שמה. לעמדת הכשרת היישוב וקצ"א גם יחד (להלן יחדיו: המשיבות), המקרקעין נרשמו על שמה של הכשרת היישוב בנאמנות עבור קצ"א, עניין שהעירייה חולקת עליו. הרקע לנאמנות הנטענת הוא היותה של קצ"א חברה שנוסדה על ידי ההסתדרות הציונית ונרשמה בשנת 1924 בארץ, ומטרתה הייתה לקדם את הרעיון הציוני של יישוב יהודים בארץ ישראל על ידי רכישת קרקעות בארץ ופיתוחן. חלק מאותן קרקעות נרכשו על ידי קצ"א במסגרת פעילותה לגאולת קרקעות בארץ ישראל טרם קום המדינה, ונרשמו על שמה של הכשרת היישוב ששימשה כנאמנת של קצ"א לעניין הבעלות בחלקות – ובהן המקרקעין נושא הדיון. אין חולק כי המקרקעין מצויים בחזקתה ובשימושה של העירייה מאז תחילת שנות ה-70 של המאה הקודמת – כיום בנוי עליהם מבנה בן שתי קומות המשמש לגן ילדים ולבית כנסת; וכן מצוי במקרקעין גן ציבורי שפותח על ידי העירייה. לטענת העירייה במועד כלשהו ש"עד סוף שנת 1973", כלשונה, נקשרה עסקה בין הכשרת היישוב לעירייה, להעביר את המקרקעין לבעלות העירייה (להלן: העסקה או הסכם מכר). המשיבות מצידן כופרות בקיומה של עסקה כאמור ובזכויותיה הנטענות של העירייה. ייאמר כי העירייה מעולם לא נרשמה כבעלים במקרקעין.

           בשנת 1983 מונה הכונס הרשמי כמפרק קצ"א (להלן: הכנ"ר). במסגרת תפקידו בחן הכנ"ר את מקור זכויותיה של העירייה בהחזיקה במקרקעין, וטען בין היתר כנגד הבנייה שביצעה העירייה ללא הסכמת הבעלים במקרקעין וללא היתר בנייה כדין. בעניין זה התקיימה חלופת מכתבים המתפרשת על פני שנים רבות בין הכנ"ר לעירייה. לבסוף, לאחר שניסיונות הצדדים לפתור את הסכסוך מחוץ לכותלי בית המשפט לא צלחו, הגישה קצ"א באמצעות הכנ"ר את התביעה נושא הערעור, ובד בבד הגישה גם תביעה לסילוק יד שהדיון בה הושהה עד להכרעה בערעור.

           להשלמת התמונה העובדתית, ייאמר כי בשנת 1994 נרשמה הערת אזהרה לטובת קצ"א במקרקעין; ועוד יצוין כי על רקע תביעת חוב שהגישה הכשרת היישוב נגד קצ"א בגין הוצאות הנאמנות במסגרת הליך הפירוק, ביום 2.3.1997 ובמסגרת אישורו של הסדר מיום 15.1.1997 שגובש בין הכנ"ר כמפרק של קצ"א ובין הכשרת היישוב, אישר בית המשפט המחוזי בירושלים (פש"ר 265/83) את היות המקרקעין רכושה הבלעדי של קצ"א שהוחזק בנאמנות על ידי הכשרת היישוב. יום קודם להסדר, ביום 14.1.1997, הופקד בידי הכנ"ר יפוי כח נוטריוני בלתי חוזר מאת הכשרת היישוב לעשות כל פעולה במספר רב של נכסים המוחזקים בידיה הנאמנות – והמקרקעין ביניהם.

פסק הדין של בית המשפט המחוזי

3. תחילה דן בית המשפט במחוזי בטענותיה של המערערת לדחיית התביעה שהגישה קצ"א על הסף מטעמי התיישנות ושיהוי ודחה אותן. אשר לטענת ההתיישנות, דחה בית המשפט המחוזי את טענת העירייה כי המדובר בתביעה לזכות במקרקעין המתיישנת לאחר 25 שנה ממועד התגבשות עילת התביעה, שהוא מועד השלמת העסקה בשנת 1973 כטענתה. בין היתר קבע בית המשפט המחוזי כי מועד תחילת מרוץ ההתיישנות הוא כאשר הנאמנות מוכחשת על ידי העירייה, וכי זו לא הוכחשה על ידה קודם להגשת התביעה. מעבר לכך הפנה בית המשפט למכתב מיום 22.4.2009 ששלח עו"ד גושן מטעם העירייה לקצ"א, שבו הודה למעשה בזכותה של קצ"א כבעלים האמיתי של המקרקעין (מוצג 26 למוצגי המערערת, להלן: מכתבו של עו"ד גושן); ועל כן, התביעה לא התיישנה אף על פי סעיף 9 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות) הקובע כי הודאת הנתבע בכתב בדבר קיום זכות התובע גוררת את "איפוס" מירוץ ההתיישנות, ומשכך תחילתו לכל המוקדם מיום ההודאה. בית המשפט הוסיף וציין כי התביעה איננה לבעלות במקרקעין וכי הסעד הנתבע מתמצה בדמי שימוש במקרקעין בשבע השנים האחרונות; ותביעה זו ודאי שלא התיישנה. עוד קיבל בית המשפט המחוזי את עמדת המשיבות כי משעסקינן במקרקעין מוסדרים, אין תחולה לחוק ההתיישנות בתביעות לקיום זכות במקרקעין, וזאת על פי סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. אשר לטענת השיהוי קבע בית המשפט המחוזי כי קצ"א לא השתהתה בתביעתה. נקבע כי תנאי לדחיית תביעה עקב שיהוי הוא כי בית המשפט הגיע לכלל מסקנה כי התובע ויתר על תביעתו; ותנאי זה לא מתקיים בענייננו. בית המשפט קבע כי החל משנת 1973 נתבעות זכויותיה של קצ"א במקרקעין, והחל משנת 1984 מנהל הכנ"ר מגעים עם העירייה לצורך בירור זכויותיה במקרקעין – ועל כן נדחתה גם טענת השיהוי.

           טענת סף נוספת שהעלתה המערערת הייתה כי לא הוכחו יחסי הנאמנות בין קצ"א להכשרת היישוב במקרקעין האמורים; וכי בכל מקרה קצ"א נעדרת זכות תביעה, וכך משום היעדר יריבות בינה לבין העירייה. בית המשפט המחוזי דחה את שתי הטענות. לעניין יחסי הנאמנות הנטענים, הציע בית המשפט לעירייה להסכים שאכן קצ"א היא נהנית בנאמנות, וזאת לדבריו מן הטעם שהעירייה טוענת שהעסקה להעברת המקרקעין לבעלותה בוצעה בסוף שנת 1973, טרם שנודע לה על הנאמנות הנטענת, שאז גם אם הכשרת היישוב חרגה מנאמנותה לא יפגע הדבר בזכויותיה של העירייה. העירייה סירבה להצעת בית המשפט המחוזי, וזה הכריע בטענה לגופה. בית המשפט קבע כי אכן קיימת נאמנות בין קצ"א להכשרת היישוב בנוגע למקרקעין, וכי הכשרת היישוב מחזיקה בזכויות הבעלות במקרקעין בנאמנות עבור קצ"א. בית המשפט ביסס קביעתו זו על הודאתה של הכשרת היישוב בקיום הנאמנות; על הוכחת חוב שהגישה הכשרת היישוב לקצ"א בגדרי הליך הפירוק בגין הוצאות הנאמנות; על הערת אזהרה שנרשמה במקרקעין בשנת 1994 להבטחת זכויותיה הבלתי רשומות של קצ"א במקרקעין, ועוד. כמו כן נדחתה טענת העירייה, כי גם אם קצ"א היא הנהנית בנאמנות לגבי המקרקעין, אין היא זכאית לתבוע את העירייה מחמת היעדר יריבות ביניהן. תימוכין לכך שהנהנה זכאי לפעול בנכסי הנאמנות מצא בית המשפט בין היתר בכך שבמקרה שנתמנה מנהל עיזבון – שהוא מקרה פרטי של נאמנות – נקבע מפורשות בסעיף 121 לחוק הירושה כי אין היורשים רשאים לעשות בעיזבון אלא ברשות מנהל העיזבון או בית המשפט. על פי בית המשפט, אם היה קיים עיקרון כללי שלפיו הנהנה אינו רשאי לפעול בנכסי הנאמנות, מן הסתם לא היה צורך בהוראה זו. מסקנתו של בית המשפט הייתה כי אין מניעה שקצ"א, כנהנית, תתבע בגין נכסי הנאמנות – וזאת בפרט שעה שהנאמנת (הכשרת היישוב) אינה מתנגדת לכך.

4. לאחר שבית המשפט המחוזי דחה את טענות הסף של העירייה, נפנה לבחון את טענתה כי בינה ובין הכשרת היישוב התגבש הסכם מכר עד סוף שנת 1973, וטרם שנודע לעירייה על זכויותיה של קצ"א במקרקעין. בית המשפט דחה את טענת העירייה תוך שקבע כי אמנם ניתן להיווכח כי התקיים משא ומתן בין הכשרת היישוב ובין העירייה למכירת המקרקעין, אך זה לא השתכלל בשום שלב לכדי הסכם מכר מחייב.