עופר מרכזים בע"מ ואח' נ' עזבון המנוח אהרוני שלמה ז"ל ואח'

1. זוהי בקשה לדיון נוסף בפסק דינו של בית משפט זה ברע"א 6898/16 עזבון המנוח אהרוני שלמה ז"ל נ' עופר מרכזים בע"מ (28.12.2017) (להלן: פסק הדין) (השופטים ע' פולגמן, ד' ברק-ארז וע' ברון), אשר במסגרתו נקבע כי חלוקת התמורה במסגרת פירוק שיתוף במקרקעין אשר עליהם היה בנוי בית משותף שנהרס תיעשה בהתאם למאפייני היחידות במבנה שנהרס ולא על בסיס הבעלות ברכוש המשותף בלבד.

2. בשנת 2003 פרצה שרפה בבניין "בית מרכזים" ברחוב קיבוץ גלויות בתל אביב (להלן: הבניין) אשר הובילה להריסתו המוחלטת. המבקשות היו רשומות כבעלים של כ-83% מהרכוש המשותף בבניין, ואילו יתר הצדדים הם בעלים של יחידות אשר להן כ-17% מהרכוש המשותף (להלן: בעלי המיעוט). משבעלי היחידות בבניין לא הגיעו להסכמה על הקמתו מחדש לפי סעיף 60 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין או החוק), הגישו המבקשות בקשה לביטול צו רישום הבית המשותף למפקחת על רישום המקרקעין במחוז תל-אביב, וזו התקבלה. הערר על החלטה זו בפני הממונה על מרשם המקרקעין, הערעור בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו וערעור ברשות בפני בית משפט זה (רע"א 3463/11 עזבון המנוח אהרוני שלמה נ' עופר מרכזים בע"מ (16.1.2013)) נדחו כולם, ונקבע כי יש לרשום את המקרקעין בהתאם לאמור בסעיף 147 לחוק, לפיו כל אחד מהבעלים הקודמים יהיה בעל חלק בלתי מסוים כחלק שהיה לו ברכוש המשותף של הבית המשותף, זולת אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת לעניין זה.

           בשנת 2009 הגישו המבקשות תביעה לבית משפט השלום בתל אביב-יפו לפירוק השיתוף במקרקעין על דרך של מכירה לפי סעיפים 37(א) ו-40 לחוק המקרקעין. במסגרת תביעה זו נטען כי יש לחלק את התמורה שתתקבל ממכירת הבניין לפי שטחן של היחידות בבניין, כלומר לפי חלקם של בעלי המקרקעין כפי שנרשמו בפנקסי הרישום (להלן: מדד השטח). מנגד, סברו בעלי המיעוט כי יש לחלק את התמורה לפי שוויין של היחידות בבניין (להלן: מדד השווי), וכי חלוקה לפי מדד השטח תביא לפגיעה קשה בזכויות הקניין שלהם ואף להתעשרות המבקשות שלא כדין. ביום 9.3.2015 קבע בית משפט השלום כי פירוק השיתוף יעשה בהתאם למדד השטח, תוך שהוא מציין כי מסקנה זו נלמדת מהוראת סעיף 147 לחוק, אשר חלה לטעמו גם בעת פירוק שיתוף בהתאם למצוות המחוקק. בקשת רשות ערעור שהגישו המשיבים 10-1 לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו התקבלה, אך הערעור נדחה לגופו ברוב דעות (ע"א (מחוזי ת"א) 33851-04-15). ביום 6.9.2016 הגישו המשיבים 10-1 בקשת רשות ערעור לבית משפט זה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי וביום 24.9.2017 הודיע היועץ המשפטי לממשלה על התייצבותו בהליך והגיש עמדה מטעמו, לפיה פרשנות תכליתית של הוראת סעיף 147 לחוק אינה שוללת או מונעת התחשבות בשווי היחידות בבניין שנהרס במסגרת פירוק השיתוף, וכי יש להעריך את שווי היחידות נכון למועד הרס הבניין – הוא האירוע המכונן שכפה על הצדדים את הבעלות המשותפת במקרקעין.

3. פסק הדין, אשר ניתן פה אחד על דעת שלושת שופטי ההרכב, התמקד אם כן בשאלה מהו האופן בו יש לחלק את התמורה שתתקבל מפירוק השיתוף. האם לפי מדד השטח בלבד, או שמא ניתן להתחשב גם במאפיינים נוספים דוגמת מדד השווי. בית המשפט דחה את טענת המבקשות לפיה סעיף 147 מכריע במפורש בסוגיה שבמחלוקת, תוך שהוא בוחן, בהתאם לכללי הפרשנות הנוהגים בשיטתנו המשפטית, הן את לשון הסעיף והן את תכליותיו. אשר ללשון החוק, נקבע כי סעיף 147 מכוון לניהולו של מרשם המקרקעין, כי הוא אינו מבקש להכריע בזכויות המהותיות של בעלי היחידות וכי הוא נועד בעיקרו על מנת "להגן על צדדים שלישיים בעלי עניין במקרקעין, אך לא למצות את ההסדרה של מערכת היחסים בין בעלי הזכויות לבין עצמם" (פסקה 55 לפסק דינה של השופטת ד' ברק-ארז). אשר לתכלית החוק, ציין בית המשפט כי יש להעניק לסעיף 147 פרשנות אשר תגן על זכות הקניין של בעלי היחידות בבית המשותף, כי זוהי במידה רבה התכלית האובייקטיבית של חוק המקרקעין כולו (שם, בפסקה 61) וכי קיים קושי בהחלתו של מדד השטח כמדד בלעדי לחלוקת התמורה "מאחר שזו עלולה לא לשקף את ערכן של הזכויות הקנייניות של בעלי היחידות" (שם, בפסקה 62). כן צוין כי אף בהקשרים אחרים נקבע שוויין של זכויות לפי מאפיינים נוספים על מאפיין השטח, דוגמת שווי פיצוי בגין רכוש שהופקע מכוח דיני ההפקעה או שוויה של מניה במסגרת דיני התאגידים (שם, בפסקאות 64-63). בית המשפט הוסיף וקבע כי פרשנות המצדדת בגישת בעלי המיעוט אף מתיישבת עם הוראות ההסדר המשלים לביטול רישומו של בית משותף שנהרס – הקמתו מחדש בהתאם להוראת סעיף 60(א) לחוק – ובכך מגשימה את השאיפה לפרשנות הרמונית של הסדרים דומים (שם, בפסקאות 70-65). כן נקבע כי פרשנות לפיה יש להתחשב במאפיינים נוספים על מדד השטח אף עולה בקנה אחד עם אופן ההתמודדות עם סוגיית קיפוח המיעוט בהקשרים אחרים, דוגמת דיני התאגידים והולמת את עקרון תום הלב שהינו עקרון על בשיטת המשפט הישראלית (שם, בפסקאות 77-71). בהקשר זה צוין כי יש למנוע את פניית בעלי רוב השטח המשותף בבניין שנהרס למסלול של פירוק שיתוף באופן הפוגע בזכויותיהם הקנייניות של בעלי המיעוט, וכי פרשנות המתחשבת במאפיינים נוספים משקפת את ערכן של זכויות הקניין במקרה דנן באופן מדויק יותר ומתיישבת עם שיקולים של הגינות ותום לב.

           בהמשך, דחה בית המשפט את טענות המבקשות לפיהן הפתרון לסוגיות אלה נעוץ בדרכים אחרות, ולא באופן חלוקת התמורה במסגרת פירוק השיתוף. בית המשפט דחה את הטענה לפיה היה על בעלי המיעוט לפעול מבעוד מועד לעיגון הסדר מתאים בתקנון הבית המשותף, שכן מדובר על מצב שבו "לרוכש הבודד אין כוח מיקוח של ממש להשפיע על עיצוב העקרונות החלים על ניהול הבית המשותף ... בנסיבות מסוג זה יש לחתור לקביעת כללי ברירת מחדל הגיוניים והגונים מכוח הדין" (שם, בפסקה 80), ובמקביל לכך התקנון המצוי שמעוגן בתוספת לחוק המקרקעין אינו כולל כל הוראה ספציפית בעניין (שם, בפסקה 81). כן צוין כי הרס בניין הוא סיטואציה נדירה וחריגה, שקשה לצפות מבעלי יחידות לכלכל צעדיהם לאורה, וכי שינוי התקנון ממילא דורש את הסכמתם של בעלי דירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, כך שהציפייה כי סוגיה זו תוסדר בתקנון הבית המשותף אינה ריאלית (שם, בפסקה 82). באופן דומה נדחתה טענת המבקשות לפיה התחשבות במאפיינים נוספים על מדד השטח יכולה לבוא לידי ביטוי במסגרת ביטוח שירכשו בעלי היחידות, הן לאור העובדה שהביטוח כלל אינו נוגע להתחשבנות בין בעלי היחידות, והן לאור מטרתו של הביטוח, שלא נועד להוות תמורה מתאימה עבור מכירת רכוש כי אם פיצוי על נזק שנגרם (שם, בפסקאות 84-83). בית המשפט הוסיף ובחן את טענת המבקשות לפיה עמדתן בנוגע לאופן חלוקת התמורה נתמכת על ידי הנהוג במדינות שונות של ארצות הברית וקבע כי דווקא החקיקה הנוהגת במדינות אלה, כמו גם בדין הקנדי, מלמדת כי הן מצדדות בהתחשבות במדד השווי. כן צוין בהקשר זה כי קיים שוני בין הדין הישראלי לבין מערכות משפט אלה הן בכל הנוגע לרוב הדרוש לצורך פירוק השיתוף והן בכל הנוגע לחובת קיומו של ביטוח חובה על-פי דין (שם, בפסקאות 96-85). כמו כן, נדחו טענות המבקשות לפיהן שימוש במדד השווי יוביל לפגיעה באמינות המרשם וכפועל היוצא מכך, בערכי היציבות והוודאות בדיני הקניין. בית המשפט ציין בהקשר זה כי המרשם "אינו ממצה בהכרח את "ההתחשבנויות הפנימיות" של בעלי הזכויות הקנייניות בהם" וכי לא כל פעולה במקרקעין מקבלת בהכרח ביטוי במרשם (שם, בפסקה 99). כן צוין כי בנסיבות המקרה לא קיימת פגיעה כאמור, שכן במרשם נוספה הערה אשר הפנתה לזכויות הצדדים לפי מסמכי הבית המשותף תוך שצויין כי "כך ראוי שיעשה גם בעתיד" (שם, בפסקה 100).

           לבסוף, נדרש בית המשפט לשתי שאלות משנה – שאלת תחימת המאפיינים הנוספים אשר בהם יש להתחשב לשם קביעת אופן חלוקת התמורה ושאלת המועד שעל פיו תבוצע הערכת השווי השמאית לצורך חישוב החלוקה. אשר למאפיינים הנוספים שיש לשקול, צוין כי אין צורך להכריע בסוגיה זו במסגרת ההליך, שכן המשיבים 10-1 (המערערים בהליך מושא הבקשה לדיון נוסף) התבססו בעיקרו של דבר על מאפיינים שמופיעים במסמכי הבניין המשותף. משכך נקבע כי במקרה זה יש להתחשב אך ורק באותם מאפיינים אשר ניתן להם ביטוי במסמכים אלה, ולא מעבר לכך (שם, בפסקה 104). אף בכל הנוגע למועד עריכת השומה נקבע כי במקרה הפרטני יש לקבוע שהמועד הקובע הוא ערב אירוע ההרס, אך עם זאת משלא נשמעו בהקשר זה טיעונים מלאים, יש להותיר הכרעה עקרונית בסוגיה זו לעתיד (שם, בפסקה 106).

4. על פסק הדין הגישו המבקשות את הבקשה דנן. לטעמן של המבקשות, ההלכה שנקבעה בפסק הדין היא חדשה וקשה עד כי יש הצדקה לקיים בה דיון נוסף. אשר לחידוש בהלכה, נטען כי ההלכה משנה את המשטר הקנייני הקיים, באשר היא יוצרת אחוזי בעלות משתנים ביחס לאותם מקרקעין, המותנים בשאלה אם הוגשה בקשה לפירוק השיתוף במקרקעין לאחר הריסת הבניין אם לאו. לפי המבקשות, הקושי הנובע מהלכה זו נעוץ בכך שהיא פוגעת בוודאות המשפטית ומקשה על ניהול חיי מסחר תקינים במהלך תקופת הביניים שבין ביטול צו רישום הבית המשותף ועד למועד השלמת פירוק השיתוף (להלן: תקופת הביניים). קשיים נוספים עליהם הצביעו המבקשות הם ריבוי הליכי שמאות מיותרים אשר יגרמו כתוצאה מהחלת ההלכה החדשה ופגיעה בצדדים חלשים, אשר יאלצו למכור את זכויותיהם במקרקעין במחיר הפסד במהלך תקופת הביניים. כן נטען כי ההלכה קשה במובן זה שהיא אינה מפרטת את כלל המאפיינים אשר אותם יש לכלול בהערכת שווי הזכויות של כל יחידה, וכי אימוצה פוגע בהרמוניה החקיקתית הקיימת בחוק המקרקעין, הואיל ומדד השטח הוא המדד אשר בו נעשה שימוש (אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף) לאורך חיי הבית המשותף, כמו גם במסגרת הרישום המחודש בפנקסי הרישום. סטייה ממדד זה כעת מובילה, כך נטען, לחלוקה בלתי צודקת של התמורה בהליך פירוק השיתוף, במיוחד בנסיבות המקרה דנן, שבו בעלי היחידות היו מבוטחים בביטוח פרטי וקיבלו סכומי כסף בשל הנזק שנגרם למבנה, ועל כן חלוקה לפי מדד השווי תוביל לכפל תשלום. המבקשות אף חזרו על טענותיהן במסגרת ההליך מושא הבקשה, לפיהן קיימים פתרונות חלופיים להגנה על קניינם של בעלי המיעוט ומשכך לא היה נכון לקבוע את ההלכה. עוד נטען, כי להלכה נודעת חשיבות ציבורית, שכן על רקע המציאות הביטחונית הנוכחית קיים חשש לקריסתם של בניינים רבים במהלך מתקפות טילים. לבסוף, נטען (כפי שאף נטען בהליך מושא הבקשה) כי היה על בית המשפט להורות על תחולה פרוספקטיבית של ההלכה, כך שזו לא תחול על מקרי עבר, לרבות המקרה דנן. זאת, לשם הגנה על אינטרס ההסתמכות של בעלי יחידות על השימוש במדד השטח בעת רישום המקרקעין מחדש בפנקסי הרישום.

5. בהתאם להחלטה מיום 30.1.2018, הוגשו תגובותיהם של מרבית המשיבים והיועץ המשפטי לממשלה לבקשה. עמדת כלל המשיבים שהגישו תגובה היתה כי יש להורות על דחיית הבקשה. טענות משיבים אלה הן דומות, ועל כן אציגן במאוחד, הגם שהוגשו תגובות נפרדות מטעם המשיבים 10-1, המשיבות 13-12, המשיבים 20-14 והמשיב 21 (אשר ביקש להצטרף לנימוקי המשיבים 10-1). במאמר מוסגר אעיר כי המשיב 11, אשר הצטרף בהליך מושא הבקשה לעמדת המבקשות, לא הגיש את תגובתו, חרף תזכורות שנשלחו לבא-כוחו מטעם מזכירות בית המשפט.

           כטיעון סף, טוענים המשיבים כי המבקשות מושתקות ומנועות מלטעון כי המקרה דנן הוא בעל חשיבות ציבורית, לאור העובדה שבתגובתן לבקשת רשות הערעור מושא פסק הדין הן טענו טענה הפוכה, עת ביקשו את דחייתה לאור העובדה שאין מדובר במקרה בעל חשיבות ציבורית החורגת מן העניין שיש לצדדים הישירים בו. כן נטען כי המבקשות העלו בבקשתן שורה של טענות חדשות שלא נטענו במסגרת ההליך מושא הבקשה, ומשכך מדובר בהרחבת חזית אסורה.