עו"ד גרנות יוסף ואח' נ' בנייני המשתלה

פסק דין

התביעה

לפניי תביעת שכר טרחה בסך 2,800,000 ₪, שהוגשה בגין ייצוגה של הנתבעת וייעוץ משפטי שניתן לה על ידי התובעים.

חלק מהמסכת העובדתית והאירועים הרלבנטיים לענייננו אינם שנויים במחלוקת.

התובעים הם שותפים במשרד עורכי דין, הידוע בשם א.אולשנסקי- י. גרנות ושות'.

הנתבעת רכשה את המקרקעין נשוא התביעה, הממוקמים ברמת גן, מידיה של גב' אסתר פיינר, שהייתה בעלת המקרקעין משנת 1967, תמורת סכום של 7,600,000$. הסכם מכר המקרקעין נערך ביום 2/5/00 (ההסכם צורף כנספח א' לכתב ההגנה המתוקן). במועד חתימת ההסכם, שימש עו"ד יצחק פרידמן כב"כ הנתבעת.

עוד ביום 14/4/00 נערך בין משרד התובעים לבין הנתבעת הסכם שכר טרחה (נספח א' לכתב התביעה המתוקן), שהסדיר את היקף פעולותיהם של התובעים במסגרת הייצוג, וכן הסדיר את שכר הטרחה המוסכם ומנגנון גבייתו.

בכתב התביעה נטען, כי הסכם שכר הטרחה הוא הסכם לטיפול משפטי רחב ומקיף בתחום דיני התכנון והבניה ועסקאות מקרקעין (שזהו תחום ההתמחות של התובעים), הכולל את כל העבודה המשפטית לה תזדקק הנתבעת בקשר עם המקרקעין, ובכלל זאת, טיפול בשינוי התב"ע ומתן שירותים משפטיים, לרבות עריכת חוזים עם קבלנים וחוזי מכירה, וכל זאת תמורת שכר טרחה בשיעור 1.5% בתוספת מע"מ משווי הפרוייקט שייבנה על המקרקעין, וזאת בהנחה שבסיס המכירות הוא 27,000,000$ בתוספת מע"מ.

התובעים טוענים, כי הם טיפלו בהיבט המשפטי של שינוי התב"ע עם הגורמים השונים בועדה המקומית ובועדה המחוזית, וכן עם נציגי הנתבעת ואדריכל הפרוייקט. לטענת התובעים, לאחר ארבע שנים בהן הוגשו עשרות התנגדויות של תושבי הסביבה, אושרה תוכנית בניין עיר חדשה, שהגדילה, במידה רבה, את זכויות הבנייה במקרקעין. התכנית החדשה אישרה בניית מגדל מפואר בן 20 קומות ובו דירות מרווחות, חניון תת קרקעי ומועדון ספורט, וזאת חלף ארבעה בניינים בני ארבע קומות, ובהן דירות קטנות יותר. לטענת התובעים, בהתחשב בהתנגדויות הרבות שהוגשו וגובה הבניינים בסביבה כולה, התכנית החדשה היא הישג ניכר, אשר היה להם בו חלק נכבד.

ההגנה

הנתבעת טוענת בכתב ההגנה כי התובעים לא פעלו עבורה לשינוי ייעוד הקרקע או להגדלת שטחי הבנייה במקרקעין, שכן מדובר בקרקע שמלכתחילה הייתה מיועדת לבנייה למגורים בהיקף של 5,735 מ"ר, ובנוסף, גב' פיינר יזמה וקידמה הליכים להגדלת שטחי הבנייה בקרקע לכדי היקפם הנוכחי, של כ-8,000 מ"ר, וזאת באמצעות הגשתה של תב"ע חדשה (רג/1223) עוד בחודש אפריל שנת 1999, כלומר כשנה לפני רכישת הפרוייקט על ידי הנתבעת (לצורך קידום אישור התב"ע התקשרה גב' פיינר בהסכם עם האדריכלית גב' נירה רייכמן). הנתבעת טוענת, כי הוועדה המקומית אישרה את התוכנית החדשה בחודש יולי שנת 1999 (קרוב לשנה לפני רכישת הקרקע על ידי הנתבעת), והמליצה בפני הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בתל אביב להפקידה לצורך הגשת התנגדויות (נספח ג' לכתב ההגנה המתוקן). קודם לכן, בחודש אפריל שנת 1999, הביעה גם הועדה המחוזית את הסכמתה העקרונית לתב"ע רג/1223 (נספח ד' לכתב ההגנה המתוקן).

מכאן, טוענת הנתבעת, כי עוד לפני שרכשה את המקרקעין, בחודש מאי 2000, הרי שמוסדות התכנון הביעו את עמדתם בדבר הגדלת שטחי הבנייה בפרוייקט לשטח של 8,000 מ"ר, בהתאם לעקרונות התב"ע החדשה, כך שהנושא היחידי שנדון הוא תצורת הבנייה, ולא היקפה. למעשה, טוענת הנתבעת, כי התב"ע החדשה קודמה על ידי האדריכלית גב' רייכמן, ואילו תפקידו של עו"ד גרנות היה שולי למדי, ומכל מקום, לא היה לו תפקיד כלשהו בהשגת שטחי הבינוי נשוא התב"ע החדשה.

כך או אחרת, ביום 21/3/05 חתמה הנתבעת על הסכם למכירת 80% מהמקרקעין לאפריקה ישראל מגורים בע"מ ולחברת ב.ס.ט ייזום ובניה בע"מ (להלן: "אפריקה ישראל") (ההסכם צורף כנספח ב' לכתב התביעה המתוקן וכנספח ה' לכתב ההגנה המתוקן). המשא ומתן שהוביל לחתימת ההסכם נערך בין מר שאול לגציאל, מטעם הנתבעת, ומר יורם קרן, מטעם אפריקה ישראל. הנתבעת טוענת כי ההסכם הסדיר גם את סוגיית שכר הטרחה לתובעים.

בסעיף 16(ז) להסכם האמור נקבע: "להסרת ספק, מובהר בזה במפורש כי עו"ד היזם מייצגים בהסכם זה את היזם בלבד, ועו"ד הבעלים מייצגים בהסכם זה את הבעלים בלבד. עו"ד הבעלים יהיה רשאי לייצג את הבעלים בכל ענין לרבות במחלוקות שבינם לבין היזם, ועו"ד היזם יהיה רשאי לייצג את היזם בכל ענין לרבות במחלוקות שבינו לבין הבעלים, והאמור יחול גם בנושאי ליקויי בניה וכיו"ב. מבלי לפגוע באמור לעיל, ובהתחשב בהתחייבות הבעלים לתשלום שכ"ט עו"ד, לעו"ד הבעלים, ישלם היזם סך של – 82,500$ + מע"מ לעו"ד הבעלים במישרין או באמצעות הבעלים תוך 30 יום מיום חתימת הסכם זה, על חשבון התחייבות הבעלים לתשלום שכ"ט עו"ד לעו"ד הבעלים".

עיקר המחלוקת

המחלוקת המרכזית בין הצדדים בהקשר זה היא, האם תשלום סכום שכר הטרחה האמור (82,500$+ מע"מ) בידי אפריקה ישראל, מהווה תשלום סופי, שממצה את התחייבויות הנתבעת כלפי התובעים, שעניינן תשלום שכר טרחה בגין הפעולות המשפטיות בעבר (כטענת הנתבעת), או שמא מדובר בתשלום חלקי בלבד של חוב שכר הטרחה לתובעים (כטענת התובעים).

יש לציין, כי התביעה הוגשה מלכתחילה, ביום 27/9/05, כהמרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי בדבר תקפו של הסכם שכר הטרחה שצורף כנספח א'. התובעים טוענים, כי ביום 20/2/06 התקיים דיון מקדמי בהמרצת הפתיחה, במסגרתו הציע להם בית המשפט להגיש תביעה כספית, חלף הבקשה לפסק דין הצהרתי. בעקבות זאת, החליטו התובעים למחוק את המרצת הפתיחה ולהגיש במקומה תביעה כספית.

לטענת התובעים, הם זכאים לשכר הטרחה המעוגן בהסכם שכר הטרחה המקורי, הנגזר משווי הדירות שיימכרו בפרוייקט, בהפחתת השקעה והוצאות נחסכות (התובעים מפרטים בכתב התביעה את החישוב המוצע בענייננו, בהתאם לעיקרון זה).

לחלופין, טוענים התובעים, כי הם זכאים לשכר ראוי בגין העבודה המשפטית שביצעו, שעומד על סך 1% משווי הפרוייקט.

הנתבעת, לעומת זאת, מוסיפה וטוענת כי התובעים מבקשים לקבל שכר מבלי לבצע עבודה, שכן אפריקה ישראל התקשרה עם משרד עורכי דין אחר לייצוגה במסגרת הפרוייקט, ולביצוע עבודה משפטית אשר ברובה נותרה בלתי מבוצעת, נכון למועד ההתקשרות בהסכם מיום 21/3/05.