פסק דין
הסוגיה הניצבת לדיון במסגרת ההליך היא, כיצד יש לסווג את הנכס הידוע כחלקה 82 בגוש 6597, בשטח של 4,705 מ"ר, הממוקם ברחוב ז'בוטינסקי ברמת השרון (להלן: "הנכס") - האם כ"נחלה" (כטענת התובעים) או כ"משק עזר" (כטענת הנתבעים).
התובעים עותרים לצו, המצהיר כי על הנתבעים לחדש עמם חוזה חכירה, מתום תקופת החכירה הקודמת (1.10.1998) עד ליום 30.9.2047, זאת על פי חוזה חכירה ל"נחלה בודדה".
העובדות שאינן שנויות במחלוקת
לראשונה, החכירה קק"ל (להלן: "הנתבעת") את הנכס לגב' לאה גוטמן, לפי חוזה חכירה מיום 30/9/54, והחכירה נרשמה בפנקסי המקרקעין לפי שטר 10998/54 (נספח ב' לתצהיר התובע).
לאחר מכן, מכרה גב' גוטמן את זכויותיה בנכס למר יעקב טואף, אשר על שמו רשומה החכירה לפי שטר 12490 מיום 5/11/73.
בשנת 1973 רכש התובע, מר יעקב ספיר, את זכויותיו של מר יעקב טואף בנכס, ולימים העביר את מחצית מזכויותיו לרעייתו, גב' לאה ספיר (התובעת).
ביום 1/7/81 חתמה הנתבעת, באמצעות המינהל, על "שטר העברת זכות שכירות" בנכס ממר יעקב טואף ז"ל אל מר ספיר, ועל העברת מחצית הזכויות בנכס ממר ספיר לאשתו, גב' ספיר (נספחים ג' – ד' לתצהיר התובע).
ביום 12/7/95 נחתם מסמך שכותרתו "תוספת לחוזה החכירה" (נספח ה' לתצהיר התובע).
ביום 30/9/98 פקע תוקף חוזה החכירה, והתובעים פנו אל המינהל בבקשה להאריך את תוקפו. המינהל הביע נכונות להאריך את תקופת החכירה בתנאי חוזה ל"משק עזר", בעוד שהתובעים תבעו לחדש את חוזה החכירה על פי נהלי המינהל בנוגע ל"נחלה בודדה".
עמדת התובעים נתמכה בתצהיר עדות ראשית מטעם מר ספיר, ועמדת הנתבעים נתמכה בתצהיר עדות ראשית מטעם מר יהושע אדומי, סגן מנהלת האגף החקלאי במינהל.
עמדת התובעים
לטענת התובעים קיימות אינדיקציות שונות המעידות על כך שהמקרקעין נשוא ההליך ראויים להיות מוגדרים כ"נחלה", וביניהן - מסמך המעיד על כך שדמי החכירה נקבעו באופן יחסי לנחלה של 30 דונם; האיסור, הגלום בחוזה החכירה, לחכור יותר מנחלה אחת של הנתבעת; חיוב החוכר להתיישב בנחלה ולעבדה בקביעות; שיעור דמי החכירה; הנחלה כמקור פרנסה לתובעים; אי בהירות המאפיינת את אופן סיווג המקרקעין על ידי הנתבעת.
התובעים טוענים, כי מכלול אינדיקציות אלה מעידות על כך שהנתבעת עצמה, סברה בתקופה הרלוונטית שמן הראוי להגדיר את המקרקעין כ"נחלה" ולא כ"משק עזר", ועמדתה הנוכחית משקפת מגמה חדשה שטיבה ומקורה נעלמים מן העין.
עמדת הנתבעות
לטענת הנתבעות, המקרקעין נשוא התביעה אינם בגדר "נחלה" כמשמעותה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל.
הנתבעות טוענות, כי מחקירתו הנגדית של התובע עולה, כי הוא מעולם לא ראה את חוזה החכירה עליו הוא מסתמך בתביעתו.
לטענת הנתבעות, במסגרת חוזי החכירה, מרבית שטחי המקרקעין המוחכרים כונו בשם "נחלה", ללא קשר להגדרת מהותם וטיבם, וגם אם אינם למטרת "נחלה חקלאית". לטענתן, המונח "נחלה" יונק את משמעותו מהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, ויש לבחון, באופן מהותי, האם המקרקעין עונים על הקריטריונים המהותיים שנקבעו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל.
הנתבעות טוענות, כי בנסיבות העניין, החלטות מועצת מקרקעי ישראל, נסיבות ההתקשרות עם התובעים ואופייה, אופי חלקת התובעים, גודל החלקה והפעילות המתקיימת בה, מעידים על כך שאין המדובר ב"נחלה". בהקשר זה, מצטטות הנתבעות החלטות מסויימות של מועצת מקרקעי ישראל, וכן פסיקה רלוונטית.
לטענת הנתבעות, מטרת המדיניות של מועצת מקרקעי ישראל היא להבטיח הקצאה שוויונית ויעילה של מקרקעין, בגודל שיאפשר את פרנסתה של משפחת המתיישב בעיבוד החקלאי, ומכאן נובעת, בין היתר, המשמעות של גודל ה"נחלה" כקריטריון מהותי לצורך סיווג המקרקעין.