סיווג מרתף בסיווג "משרדים" לצרכי חיוב ארנונה בשטח עיריית ת"א

האם ניתן לחייב ניתן לחייב בתשלומי ארנונה מחזיק בנכס המשמש כמשרד בגין  שימוש במרתף שהוא חלק מן הרכוש המשותף הצמוד לנכס לשם אחסון תיקים, חומר משרדי ורהיטים? אם התשובה לכך חיובית, האם יש לחייב את המחזיק בתעריף של "משרד" או שמא מוצדק לחייבו בתעריף אחר (מופחת). מהי הדרך הנכונה לבחון את שטחו של נכס לשם קביעת חיובי ארנונה.   שאלות אלה הן נושאי עתירה זו וקודמת להן שאלה דיונית האם העותרת מוגבלת בניסיונה  על החלטות הרשות המנהלית בשאלות הנזכרות לערוץ של ערעור מנהלי או שמא היא רשאית לערוך עתירה מנהלית ומה המשמעות של ההבחנה בין הא לדא.

הנסיבות

העותרת היא עו"ד המחזיקה ומנהלת משרד הממוקם בקומת הקרקע בבניין ברחוב הוברמן 8 בתל אביב. הבניין רשום כבית משותף. המשרד (להלן: " הנכס") צמוד למרתף הבניין וניתן להיכנס מן המשרד אל המרתף בדלת כניסה שהעותרת מחזיקה במפתח לה.

במשך שנים חויב הנכס בארנונה על בסיס שטח של 38 מ"ר הרשום בספרי העירייה. בספטמבר 2003 נשלח אל העותרת מכתב מטעם מנהל הארנונה האומר כי לפי הנתונים שבידי העירייה שטח הנכס כולל את המרתף והוא מסתכם ב- 74 מ"ר. ניסיון של נציגי העירייה להיכנס אל הנכס לבצע מדידה נתקל בסירוב מצד העותרת. לפיכך הודיע מנהל הארנונה לעותרת כי הנכס יחויב מיום 1.1.03 בהתאם לנתוני שטחו לפי המידע שבידי העירייה.

העותרת הגישה השגה אל מנהל הארנונה ומשההשגה נדחתה הגישה ערר אל ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית תל אביב. ועדת הערר שמעה ראיות ודנה בטענות העותרת. עיקר ממצאיה ומסקנותיה (25.7.05) הם אלה:

א.      א.      העותרת היא "בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס [המרתף] שצמוד למשרדה. היא משתמשת ברוב שטחו של המרתף  לצורכי המשרד (אחסון תיקים, ציוד משרדי, רהיטים);

ב.      ב.      גורם שנשלח  מטעם חברה הפועלת בשליחות עיריית תל אביב בחן את הנכס (ובכלל זה המרתף) וביקש למדוד את שטחו. העותרת הערימה קשיים ובסופו של דבר לא נמדד שטח המרתף. אותו גורם העמיד את נתוניו לרשות עיריית ל אביב.

ג.        ג.        לפי הנתונים שנמסרו לעירייה שטחו של המרתף הוא כ-36 מ"ר ושטח הנכס, כולל המרתף הוא 74 מ"ר. העותרת לא הצליחה להפריך את נתוני העירייה שכן לא הציגה מדידות שבוצעו בידי מודד מוסמך (היא הסתמכה על חוות דעת של אדריכל מסוים שהעיד לפני הוועדה כי ערך את תשריט הבית לשם רישומו כבית משותף ולשם כך השתמש בתשריט הבניין המקורי וכן ערך, ביולי 2002, מדידות. הוא קבע את שטח המרתף להיות 23 מ"ר בלבד).

ד.      ד.      נוכח השימוש - שהוא, הלכה למעשה בלעדי  - שעושה  המערערת במרתף כחלק מן המשרד, מוצדק לחייב אותה בתשלום ארנונה לפי תעריף משרד.

ה.      ה.       הוועדה דחתה את הערר אך ביטלה את החיוב בדיעבד (מראשית 2003).

בעקבות פסק ועדת הערר  הגישה העותרת, ביום 29.9.05 את העתירה דנן.

טענות העותרת

העותרת טוענת שלוש טענות חילופיות:

 ראשית, אין לצרף את שטח המרתף לשטח המשרד שכן המרתף הוא שטח משותף לכל הבניין ואיננו חלק מן המשרד. המרתף הוא מקלט הבניין ומשמש את כלל הדיירים. בעתות שלום המרתף משמש את העותרת לאחסון.

שנית, גם קביעה כי המרתף משמש את העותרת ולפיכך ניתן לחייבה בתשלומי ארנונה בגין המרתף, אין מקום לחיוב בתעריף "משרד" שכן השימוש הוא לאחסנה שאיננה חלק מפעילות המשרד.

שלישית, העירייה לא הוכיחה את שטח המרתף. אין לה זכות לבצע מדידות באמצעות גורם פרטי שאין יודעים את הכשרתו והתאמתו לדבר. לרשות העירייה נתוני הבית בעת שנרשם כבית משותף. נתונים אלה מראים כי שטח המרתף הוא 23 מ"ר בלבד.

תשובת העירייה

עד שהעירייה משיבה לגוף טענות העותרת היא מקדימה לכך טענה שהגשת עתירה אינה הליך נכון בהקשר לסוגיית השגה על הודעת חיוב בארנונה. שכן חוק הרשויות המקומיות (ערר על ארנונה כללית) תשל"ו - 1976 (להלן: " חוק הערר-ארנונה") מאפשר למי שקיבל הודעת חיוב בארנונה להשיג עליה לפני מנהל הארנונה בטענות שהן ממין הטענות שהעותרת טוענת להן (שהיא אינה מחזיקה בנכס המחויב בארנונה או שנפלה טעות בסיווג הנכס או בקביעת גודלו). החוק מניח למי שרואה עצמו נפגע מהחלטת מנהל הארנונה לעורר על ההחלטה לפני ועדת ערר. על החלטות ועדת הערר נתן לערער לפני בית המשפט לעניינים מנהליים (סעיפים 3 ו-6 לחוק הערר- ארנונה).

העותרת נקטה תחילה בהליכים של השגה וערר לפי חוק הערר-ארנונה. אלא שאת השגותיה על החלטת ועדת הערר ערכה כ"עתירה מנהלית". החוק אינו מתיר לה לנהוג כך. היא הייתה יכולה להגיש עתירה מנהלית כנגד החלטת מנהל הארנונה אולם איחרה את המועד שכן ההחלטה היא משנת 2003 והעתירה הוגשה בשנת 2005. השיהוי הוא גדול מאד.