סביתאני נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה , מחוז ירושלים ואח'

פסק דין

העתירה

1. העותר הגיש תב"ע נקודתית (להלן: התכנית) לאישורה של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה (להלן: משיבה 1), ובמסגרתה התבקש שינוי יעוד המקרקעין שבבעלותו, מאזור ללא תכנון לאזור מגורים א' 2, קביעת הוראות להריסת מבנה הקיים בשטח וקביעת קווי בניין מרביים במגרש המיועד לבנייה. עוד התבקשו קביעת השימושים המותרים באזור מגורים א' 2, קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בנייה בשטח, קביעת הוראות בגין איחוד וחלוקה מחדש בהסכמת כל הבעלים, הסדרת דרך גישה, וקביעת זכויות בנייה ל- 650 מ"ר (מתוכם 550 מ"ר שטחים עיקריים ו- 100 מ"ר שטחי שירות).

המדובר במקרקעין, המצויים בשכונת קלנדיה בירושלים, והידועים כחלקה 69, 70 וחלק מחלקה 77 בגוש 29511 (להלן: המקרקעין).

ביום 11.7.11 החליטה משיבה 1 לדחות את הבקשה, ועל החלטה זו מוסבת העתירה.

2. נימוקי ההחלטה, המאמצים את המלצת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה (להלן: משיבה 2), הם אלה:

הוועדה סבורה כי תכנון נקודתי בשטח שאין בו תכנון מפורט מאושר אינו ראוי מבחינה תכנונית. הוועדה קובעת כי בטרם אישור תכניות נקודתיות ביחס למתחם, יהיה צורך בבדיקה פרוגרמאתית של שטחים פתוחים וצרכי ציבור, קביעת דרכי גישה תוך התייחסות למערכת הדרכים הקיימת והמתוכננת, כולל כביש 45 הקיימת (כך במקור) אשר הינה דרך מהירה. נדגיש כי השטחים המסומנים בתכנית המתאר כאזור מגורים עירוני כוללים מלבד ייעוד מגורים גם מגוון של שטחים ציבוריים ואחרים.

עוד יצוין כי הצורך בתכנון כולל של המתחם, בטרם אישור תכניות נקודתיות, גובר בשל קרבת המתחם לשדה התעופה עטרות. התכנית הנקודתית עלולה לפגוע באפשרות התכנון הכולל העתידי של האזור ואף בשל כך אין מקום לאשרה.

הוועדה סבורה כי התכנית אינה ראויה אף בגין העדר דרך גישה סטטוטורית. בהקשר זה נציין כי דרך הגישה שהוצעה על ידי מגישי התכנית אינה ראויה.

לעניין טענות עורך התכנית כי מאחר וכבר אושרו שתי תכניות נקודתיות לא רחוק מגבול התכנית בשנת 2004, אין מניעה תכנונית לאשר התכנית דנן, תשיב הוועדה כי משנמצא כי הצורך בתכנון כולל הינו ממשי, אין מקום לסכלו באמצעות אישור התכנית דנן וזאת גם אם בעבר אושרו שתי תכניות באזור.

עיקר טענות הצדדים

3. העותר טוען, כי אין בנימוקים אלה ממש.

בכל הנוגע לקושי הנובע מהיעדר תכנון מפורט באזור, עומד העותר על כך שעל האזור אמורה לחול תכנית מתאר ירושלים 2000, שתחליף את תכנית מתאר 62. התכנית החדשה מייעדת את המקרקעין ל"אזור מגורים עירוני עד 6 קומות". והנה, העותר לא מבקש לנצל את האפשרות המתוכננת לבנות בניין בן 6 קומות, וכל בקשתו היא לבנות, במקום הבית הבנוי היום, בית מגורים בן שתי קומות בלבד, במרכז המקרקעין. בנייה זו ודאי עולה בקנה אחד עם תכנית המתאר המתוכננת. יתרה מזו, על המקרקעין בנוי היום בית, אשר הריסתו מבוקשת בגדרי התכנית. מכאן, שהתכנית הנדונה אין בה כדי לחדש באופן משמעותי ולשנות סדרי בראשית. בנוסף טוען העותר, כי ייתכן ואישור תכנית מפורטת לאזור כולו יימשך עוד שנים רבות, אם לא עשרות שנים. אין כל סבירות בהחלטה המונעת מן העותר לעשות שימוש במקרקעין שבבעלותו כל אותן שנים, אך בשל היעדר תכנון מפורט באזור.

אשר לסמיכות לשדה התעופה, רשות שדות התעופה אישרה כי אין התכנית סותרת את הגבלות הבנייה בגין בטיחות הטיסות. משכך, אין נימוק זה יכול לעמוד.

ובכל הנוגע לדרך גישה סטטוטורית בסמוך למקרקעין, מאחר שהחלקה הסמוכה למקרקעין הינה חלקת דרך, טוען העותר כי לא ניתן לטעון שהתכנית אינה ראויה בשל היעדר דרך גישה סטטוטורית.

לבסוף טוען הוא, כי משאישרה המשיבה בעבר שתי תכניות נקודתיות בשתי חלקות סמוכות, דחיית תוכניתו מן הטעם של היעדר תכנון מפורט של האזור אינה יכולה לעמוד.

4. לטענת משיבה 1, בהיעדר תכנון כולל אין לדעת אם בסופו של יום יימצא שטח התכנית מיועד למגורים או שמא ייועד לשימושים אחרים. כך, גם אם ייועד למגורים, הרי שהבנייה במקום תצטרך להתבצע מתוך ראייה תכנונית כוללת. בהקשר זה צריך יהיה לקבוע מערכת דרכים ראויה, להבטיח דרכי גישה למגרשים השונים, ולהקצות שטחים מספקים לצרכי ציבור. זאת ועוד. ככל שתאושר התכנית נשוא העתירה, יהיה בכך משום תקדים, ועל רשויות התכנון תהיה מוטלת החובה לאשר תכניות דומות. בדרך זו תסוכל האפשרות לתכנן את המתחם תכנון כולל, ואישורן של תכניות נקודתיות ייעשה בלא יד מכוונת ושלא מתוך ראייה כוללת, מה שייפגע בסופו של דבר בתושבי המתחם ובאיכות חייהם. יצוין, כי משיבה 1 הטעימה שאין ביכולתה להתחייב מתי יחל שלב התכנון הכולל של המתחם הרלוונטי, ותכנונם של אזורים שונים בעיר נעשה על פי סדר עדיפויות שנקבע על ידי העירייה.

בכל הנוגע להתאמתה של התכנית לתכנית מתאר ירושלים 2000, מסכימה משיבה 1 כי זו מייעדת את תחום התכנית ל"אזור מגורים עירוני עד 6 קומות" אולם תכנית זו מסמנת כך את מרבית שטחי העיר. אזור מגורים עירוני כולל בחובו ייעודים רבים ומגוונים, ובכללם שטחי מסחר, שטחים לצרכי ציבור, שטחי משרדים ועוד. משכך, קביעת המתחם כאזור מגורים עירוני אין בה כדי לייתר את הצורך בתכנונו הכולל.

עוד טוענת משיבה 1 כי אין לעותר כל זכות מוקנית לשינוי יעוד שטח התכנית למגורים, כפי שאין לו זכות מוקנית לקבלת זכויות בנייה כאלה ואחרות. מצבו התכנוני של השטח כפי שהוא היום אינו מאפשר בינוי מכל סוג שהוא, וגם מטעם זה אין כל פגם בכך שהמשיבה עומדת על קידום תכנון כולל בטרם תאושר תכנית נקודתית.

5. משיבה 2 המליצה בפני משיבה 1 לדחות את הבקשה לאישור התכנית מן הטעם שהיא חלה על שטח קטן, שלא ניתן לתכננו באופן יעיל ולהפריש שטחים לטובת הציבור. כמו כן הוסיפה, כי התכנית אינה מתחברת לדרך סטטוטורית, וכי בשל קרבתו של השטח לשדה תעופה, יש לבחון אם ניתן לייעדו למגורים לנוכח הגבלות בנייה הקיימות מכוחה של תמ"א 15. העובדה שהבנייה המוצעת אינה עלולה לפגוע בבטיחות הטיסה אין בה משום מענה למגבלות הקיימות בכל הנוגע למרחק הראוי שבין שדה תעופה לבין שטחי מגורים.