פסק דין
עתירה כנגד החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז ת"א (להלן: "הועדה המחוזית" או "הועדה") מיום 16.7.2012, שאישרה בתנאים את תוכנית הר/2010/א (להלן: "התוכנית") להרחבת מלון דן אכדיה בהרצלייה (להלן: "המלון"). לחילופין, מבוקש לבטל את החלטת המשיבה 2, גילה אורון, יו"ר הועדה המחוזית לתו"ב במחוז ת"א (להלן: "יו"ר הועדה") מיום 29.8.2012, שסירבה לתת לעותרים רשות להגיש ערר למועצה הארצית לתו"ב (להלן: "המועצה הארצית") על החלטת הועדה המחוזית הנ"ל, ולהורות על דיון לפני המועצה הארצית בהקדם האפשרי.
עיקרי העובדות
העותרים הם דייריהם ונציגויות של 4 בתים משותפים: "גלי ספיר", "מרין הייטס", "בית קורל" ו – "הלני המלכה", הכוללים כ – 120 יחידות (להלן: "הבניינים"), המצויים בסמיכות למלון שברח' רמת ים על חוף ימה של הרצלייה.
ביום 26.7.2006 הגישה המשיבה 7 (להלן: "דן אכדיה"), שבבעלות המשיבה 6 (להלן: "מלונות דן"), תוכנית להרחבת המלון הקיים, שבו כ – 200 חדרים, לקומפלקס שלם של 3 מגדלי מלונאות חדשים בנוסף למבנה המרכזי של המלון הקיים כיום. כמות החדרים מתוכננת להגיע ל-1,325 חדרים. לפי התוכנית שני מגדלים מתוכננים לגובה של 8 קומות, והמגדל הדרומי מתוכנן לגובה של 17 קומות (להלן: "המגדל הדרומי"). בנוסף כולל הפרוייקט גם בניית אולם כנסים גדול. פיתוח של הטיילת לאורך חוף הים, וכן שבילי גישה להולכי רגל מהרחוב לים.
ביום 14.2.2007 נערך דיון בתוכנית לפני הועדה לשמירת הסביבה החופית (להלן: "הולחו"ף"). ביום 26.6.2007 התקבלו מסמכי התוכנית אצל המשיבה 4, הועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצלייה (להלן: "הוועדה המקומית"). ביום 4.3.2008 קיימה הועדה המקומית הליך מקדמי של שיתוף הציבור והצגת התוכנית לתושבים, שנמשך ביולי 2008.
ביום 14.9.2008 הגישו העותרים, שהיו מיוצגים, התנגדות לתוכנית במסגרת ההליך המקדמי. ביום 17.12.2008 המליצה הוועדה המקומית לועדה המחוזית להפקיד את התוכנית בתנאים. ביום 31.3.2009 נשמעו הסתייגויות באשר לתוכנית במליאת הועדה המקומית, אשר החליטה להעביר את התוכנית לועדה המחוזית בכפוף לתיקון נוסף. ביום 20.9.2010 החליטה הועדה המחוזית להפקיד את התוכנית לשמיעת התנגדויות בתנאים, וביניהם אישור הולחו"ף. ביום 29.12.2010 נערך דיון בולחו"ף במהלכו השמיעו העותרים, שהיו מיוצגים, את התנגדויותיהם. הולחו"ף אישרה באותו היום את התוכנית בכפוף למספר תיקונים. ביום 27.2.2011 הגישו העותרים ערר לועדת העררים של המועצה הארצית. לאחר דיון שנערך בפני ועדת העררים של המועצה הארצית ביום 21.7.2011, דחתה ועדת העררים את ערר העותרים בהחלטתה מיום 9.10.2011.
בפברואר 2012 הופקדה התוכנית לשמיעת התנגדויות. באפריל 2012 הגישו העותרים את התגדויותיהם לתוכנית לועדה המחוזית, ולאחר דיון שקיימה הועדה ביום 21.5.2012, החליטה הועדה המחוזית ביום 16.7.2012 לקבל חלק מההתנגדויות ולדחות את חלקן, ונתנה תוקף לתוכנית בכפוף לביצוע שינויים. בקשת העותרים למתן רשות לערור על אישור התוכנית למועצה הארצית נדחתה ע"י יו"ר הועדה המחוזית. מכאן העתירה דנן.
ביום 7.3.2013, לאחר הגשת העתירה דנן ובטרם קויים דיון ראשון בעתירה, הגישו העותרים בקשת לתקן את עתירתם (להלן: "בקשת התיקון") בנימוק שנודע להם רק לאחר הגשת העתירה, כי עיריית הרצלייה, שהיא הבעלים של חלק ממקרקעי התוכנית, לא נתנה אישור ראשוני לתוכנית בטרם הפקדתה להתנגדויות. העותרים ביקשו להוסיף לעתירתם נתון זה, שלדעתם מאיין את כל הליכי התכנון, וצריך להביא לביטול החלטת הועדה המחוזית שאישרה את התוכנית. העותרים ביקשו להוסיף לעתירתם את הסעד של ביטול הפקדת התוכנית, שמלכתחילה בוצעה לשיטתם שלא כדין.
ביום 13.5.2013 דחיתי את בקשת העותרים לתיקון עתירתם, הן לאור אי צירוף תצהיר לבקשת התיקון והן לגופו של עניין:
"יצוין, שגם שר הפנים אמור לחתום על התוכנית והוועדה המחוזית עצמה, בסעיף 8 להחלטה, קבעה:
"התכנית היא איחוד וחלוקה בהסכמה העושה שינויים בשטחי הציבור ולפיכך תנאי למתן תוקף לתכנית יהיה קבלת אישור השר לפי סעיף 188 לפקודת העיריות".
כשם ששר הפנים עדיין לא חתם, כך גם העירייה. יש סבירות בטענה שהעיריה תחתום על הנוסח הסופי והמאושר. גם אילו חתמה בשלב ראשוני, לפני שהתכנית עוברת התנגדויות ותיקונים, ממילא נוסח זה לא היה סופי ויהיה עליה לחתום על הנוסח האחרון של התכנית, כך שבכל מקרה יהיה צורך לאשר את התכנית, לאחר שתעבור את כל התיקונים."
מאחר שממילא יש צורך גם באישור שר הפנים וכן באישור של העירייה על הנוסח הסופי של התוכנית לאחר ההתנגדויות והתיקונים, הרי שאין בהעדר אישור ראשוני של העירייה כדי לאיין את החלטת הועדה המחוזית והיא כפופה למתן האישורים הנ"ל.
מאוחר יותר, ביום 11.6.2013 נערך דיון במועצת העיר באישור התוכנית, ובו הוחלט לדחות את ההכרעה בעניין עד לאחר הבחירות לעירייה שאמורות להתקיים באוקטובר 2013. אין בכך כדי לשנות את ההכרעה בשאלות העומדות לדיון בעתירה דנן, שמתייחסות לסבירות וחוקיות החלטת הועדה לאשר את התוכנית בתנאים.
טענות הצדדים
העותרים טוענים כי החלטת הועדה חורגת ממתחם הסבירות, ולחילופין כי החלטת יו"ר הועדה שסירבה ליתן להם רשות לערור למועצה הארצית, חרגה ממתחם הסבירות. לטענת העותרים חוזי החכירה של היזמים עם ממ"י היו מגוחכים, במסגרתם קיבלו לפני עשרות שנים תמורת סכום סימלי זכויות חכירה ל – 100 שנה.
כמו כן טענו כי אסור היה לוועדה לאשר את התוכנית כאשר היזמים מבצעים בשטחה עבירות של שימוש ללא היתר (שימוש למגורים במקום למלונאות) בחלק משטח המלון. דגש רב שמו העותרים על הטענה כי התוכנית מאפשרת הגדלת המלון הקיים למימדי שיא, פי 2 מהמלון הגדול בארץ רמדה רנסנס י-ם הכולל לטענתם כ – 650 חדרים, לעומת 1,325 חדרים במלון המתוכנן כאן. לטענתם הפרוייקט המגלומני יגרום להם למטרדי רעש, חסימת נוף ואוויר מהים, פגיעה באופי הייחודי של המקום, בעיות חנייה קשות (חוסר ב-76 חניות), עומסי תנועה ועוד, כמו כן, הם ביקשו להגיש חוו"ד תעבורתית ע"י מומחה מטעמם.
המשיבים טוענים כי החלטות רשויות התכנון לא חרגו ממתחם הסבירות, וכי אין בימ"ש זה, בשבתו כבימ"ש לעניינים מנהליים, רשאי ומסוגל לשים עצמו במקום רשויות התכנון המקצועיות, אשר כבר ישבו על המדוכה, פעם אחר פעם במסגרות השונות, כפי שפורט לעיל. המשיבים הדגישו כי טענות רבות בעתירה הועלו ע"י העותרים לראשונה רק בפני בימ"ש זה בעתירה דנן, ולפי דיני התכנון והבנייה, ולפי כללי המשפט המנהלי, אין לאפשר דיון בטענות חדשות אלו. כמן כן, עפ"י הדין אין לאפשר לעותרים להגיש חוו"ד מומחה מטעמם לעניינים תחבורתיים, לאחר שעבר המועד להגשת ההתנגדויות, ולאחר שכבר נערך הדיון בהתנגדויות לפני הועדה ב - 21.5.2012.
דיון