ניתן לחלט ערבות בנקאית של קבלן למרות שהסכם המכר בוטל

לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופטת רות רונן) מיום 23.1.05 (ה"פ 200324/04) שבו נעתר בית המשפט לבקשת המשיבה והצהיר שהיא זכאית להיפרע מערבויות בנקאיות שקיבלה לידיה לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1975 (להלן: " החוק"). המערער חויב אף בהוצאות המשיבה.

1.         רקע

(א)               המשיבה והמשיבה הפורמלית שהיא חברה קבלנית (להלן: " החברה") התקשרו בהסכם מכר מיום 31.1.96 (מע/ב - להלן: " הסכם המכר") שלפיו מכרה החברה למשיבה דירה בבניין שבנתה  ברחוב בן יהודה 68 תל-אביב (להלן: " הדירה").

(ב)                המערער הוא בנק שהיה הבנק המלווה של החברה בבניית הבנין שבו הדירה. לבקשת החברה ולפי דרישות החוק המציא המערער למשיבה שלוש ערבויות בנקאיות בסכום כולל של 768,780 ש"ח (מע/ג - להלן: " הערבויות").

(ג)                 ביום 17.11.98 ביטלה המשיבה את הסכם המכר בטענה שהחברה הפרה אותו הפרות יסודיות. בעקבות הביטול הגישה החברה תביעה לבית משפט השלום בתל אביב נגד המשיבה (ת"א 27426/00), והמשיבה הגיבה בתביעה שכנגד שבה עתרה להצהיר שביטלה כדין את הסכם המכר ולחייב את החברה בהשבה של סכומי הכסף ששילמה על חשבון מחיר הדירה ובפיצויים.

(ד)                ביום 12.9.02 ניתן בבית המשפט (כב' השופט ד' מור) פסק דין שדחה את תביעת החברה, קיבל את תביעת המשיבה, קבע כי המשיבה ביטלה כדין את הסכם המכר, וחייב את החברה בהשבת סכומי הכסף ששילמה לו המשיבה על חשבון המכר ובפיצויים (מע/ד - להלן: " פסק דין הביטול"). המשיבה פתחה בהליכי הוצאה לפועל למימוש פסק דין הביטול, אך אלו לא סייעו בידה לגבות את החוב.

(ה)               ביום 2.2.04 הגיש המערער ללשכת ההוצאה לפועל בתל אביב בקשה למינוי כונס נכסים זמני על הבניין שבו הדירה, ועל פי הבקשה מינה ראש ההוצאה לפועל את עו"ד קובי אשכנזי כונס נכסים מטעם הבנק. ביום 31.10.04 קיבל כונס הנכסים הוראות למכור את הבניין לרבות הדירה. ביום 30.11.04 החליט בית משפט זה (כב' השופטת ו' אלשייך) בבקשה שהוגשה לפירוק החברה שעם הגשת תעודת השלמה ינתן צו פירוק.

(ו)                 ביום 15.3.04 הגישה המשיבה לבית משפט קמא את התובענה דנן, על דרך של המרצת פתיחה, שבה עתרה כאמור להצהיר כי היא זכאית להיפרע את חוב החברה כלפיה בדרך של חילוט הערבויות.

2.         פסק דינו של בית משפט קמא

(א)               בית משפט קמא, בפסק דין מפורט ומנומק, בחן את ההוראה הרלוונטית של החוק (ס' 2 (1) - להלן: " הוראת החוק") ואת נוסח הערבויות, עמד על תכלית החקיקה וסקר את ההלכה הפסוקה בעניין פרשנותה של הוראת החוק האמורה, שזה לשונה:

" לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על חמישה עשר אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה:

(1) מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמורה" .

בית המשפט עמד על ההלכה שנפסקה בע"א 8343/01 עובדיה נ' סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים), פ"ד נח(6) 400 (2004); להלן: " פרשת סיבל", ולמד ממנו ש" בית המשפט נכון היה לבחון את השאלה של מימושה של ערבות חוק מכר, בכלים של 'שיקול דעת משפטי', מדיניות משפטית רצויה, ותוך פרשנות רחבה של הוראות ס' 2 (1) לחוק הבטחת השקעות - רוב השופטים הסכימו כי במקרים חריגים, ניתן לממש ערבות חוק מכר, גם במקרה של אי התאמה היורד לשורש העיסקה" ( עמוד 6 לפסק הדין)

(ב)                בית המשפט סבר שיש לפרש את הוראת החוק פירוש מרחיב, באופן שיאפשר לעשות שימוש בערבות גם במקרה שאינו נכלל ברחל בתך הקטנה ברשימת המקרים הנזכרים בה והמהווים עילה למימוש ערבות בנקאית לפי החוק. לדעת בית המשפט, בנסיבות מתאימות, ראוי לכלול בהוראת החוק גם מקרה שבו הקבלן אינו יכול להעביר לקונה בעלות בדירה, אף על פי שהרוכש ביטל את הסכם המכר, וגם אם בשל כך. תכלית החוק והערבות הבנקאית היא ליתן לרוכש ביטחון שאם לא יקבל את הבעלות בדירה יהיה זכאי להחזר כספים ששילם ככל שהקנתה לו הערבות הבנקאית. בית המשפט שקל את נסיבותיו הקונקרטיות של המקרה שלפנינו, ובפרט את הפרת הסכם המכר בידי החברה, את ההכרה שהכיר בית המשפט בפסק הדין המבטל בפעולת המשיבה שביטלה את ההסכם כדין, את היותו של המערער הבנק המלווה של בניית הבניין והדירה, את אחיזתו של המערער בדירה מכוח צו כינוס הנכסים וזכויותיו האחרות בבניין וכלפי החברה, כמו גם את הצפי שהבנק יזכה בכספי התמורה ממכירת הדירה. 

(ג)                 בית המשפט דן והכריע בטענות נוספות שהעלו הבנק והחברה כדלקמן:                   

(1)     בקשה לעיכוב ההליכים נגד החברה בשל מתן צו פירוק נדחתה שכן לא הוכח שצו שכזה ניתן, לא הוכחה זהותו של בעל תפקיד שמונה לחברה מכוחו, ומכל מקום לתובענה אין נפקות מעשית כלפי החברה אלא כלפי הבנק בלבד.

(2)     טענה כי אין לדון בבקשה בהליך של המרצת פתיחה נדחתה מהטעם שלא הוכח שההליך אינו מתאים.

(3)     טענות למעשה בית דין והשתק פלוגתא על יסוד פסק דין הביטול נדחו מפני שמדובר בעילות אחרות.

(4)     טענה שמשבוטל הסכם המכר פקע תוקפן של הערבויות נדחתה אף היא מפני שהערבויות יועדו דווקא כדי להסדיר את יחסי הצדדים לאחר ביטולו של ההסכם.