נחמני נ' שהלא ואח'

פסק דין

נתוני רקע ועובדות:

1. המבקש הגיש תביעה זו לסעד הצהרתי, שיצהיר כי הוא הינו דייר מוגן בדירה ברח' העוגן 17 בחיפה (להלן: "הדירה"). אביו של המבקש (להלן: "המנוח") התגורר בדירה מאז שנת 1974 עד אשר הלך לעולמו בחודש אפריל 2012. ביום 15.7.11 חתמו המשיבים על חוזה לפיו רכשו את כל הבניין ברח' העוגן 17 (להלן: "הנכס"), לרבות הדירה. לאחר מותו של המנוח, דרשו המשיבים כי הדירה תוחזר אליהם אולם נענו בשלילה ע"י המבקש בטענה כי הוא בא בנעליו של אביו המנוח בדיירות המוגנת, לאור מגוריו עם המנוח במשך 6 חודשים לפחות לפני מותו. טענותיו של המבקש נדחו ע"י המשיבים, אשר איימו לנקוט בהליכים כאלה ואחרים לפינויו מהדירה. המשיבים אף החלו לממש את האיום, על דרך ניסיון לפרוץ לדירה, בטרם הוצא לבקשת המבקש צו מניעה זמני ביום 14.5.12, אשר לווה בהגשת תביעה זו לסעד הצהרתי.

טענות המבקש

2.לטענת המבקש בדירה המדוברת התגורר לפני המנוח מר הרש אברמוביץ אשר היה דייר מוגן. ביום 19.2.74 נחתם בין המנוח, אביו של המבקש, לבין מר אברמוביץ הירש, "הסכם למסירת דירה בדמי מפתח" (להלן:"הסכם העברת זכויות"). הסכם העברת הזכויות נעשה כאמור בין מר אברמוביץ, לבין אביו המנוח של המבקש, ולא בין אביו של המבקש לבין הבעלים המקורי של הנכס, מר מגיד עבוד. המנוח שילם דמי מפתח בסך 60,000 ל"י, עבור כניסתו לדירה, שחולקו בין בעל הבית (מר מג'יד עבוד) לדייר היוצא. לצד חוזה העברת זכויות דיירות מוגנת מהדייר המוגן היוצא (מר אברמוביץ) לדייר הנכנס (המנוח) נחתם חוזה שכירות ישיר בין בעל הבית למנוח. (להלן: "חוזה השכירות") בחוזה השכירות לא רשום כי השכירות אינה מוגנת וכן לא רשום כי בתום תקופת השכירות אמור השוכר לצאת את המושכר. סעיף 8 לחוזה השכירות צופה שכירות ארוכת שנים, ועדכון דמי השכירות מעת לעת בהתאם לעלייתם לפי חוק. המבקש שילם דמי שכירות בשיעור של 20.50 ₪ לחודש, עבור התקופה שעד סוף שנת 2011, דמי שכירות המתאימים לחלוטין לשכ"ד מוגן (בהיותם נמוכים וסמליים), ולא לשכ"ד חופשי.

עוד לטענתו יש לדחות את טענת המשיבים לפיה בחוזה הרכישה נרשם שיש "שוכרים, ודייר מוגן אחד", אינה נכונה שכן בחוזה הרכישה של הבניין ע"י המשיבים, מוזכרים "שוכרים" בדירות. לא צוין בשום מקום בחוזה הרכישה, כי השוכרים אינם מוגנים או כי יש שוכר מוגן יחיד. לא נאמר כי יש מועד לסיום השכירות, כי אין הסכם שכירות תקף של השוכרים לגבי הדירות, או מה הם דמי השכירות שמשלמים. המבקש טען כי בדומה לכך שהמשיבים הסיקו כי דייר אחד בבניין הוא דייר מוגן (ובשל כך הם נמנעו מלנקוט כנגדו בהליכים), למרות שהדבר לא נכתב בחוזה הרכישה, כך היה עליהם להסיק את אותה מסקנה בדיוק לגבי דירת המנוח והמסמכים שהוצגו בפניהם, שאותם הם לא טרחו לצרף. למעשה כל התנהלותם של המשיבים משדרת לכל הפחות עצימת עיניים מוחלטת לקיומם של דיירים מוגנים בנכס: הם אינם הביאו לעיונו של בית המשפט את חוזי השכירות, הם לא התעניינו בדמי השכירות המשולמים בטרם הרכישה, ואף לא אמדו את שווי הנכס טרם רכישתו.

3. עוד נטען כי בעלותם של בני משפחת עבוד בנכס, הייתה כפופה לשכירות מוגנת של דיירים מוגנים, ולפיכך ברור כי הם אינם יכולים להעביר זכויות שלא להם (דהיינו של שכירות חופשית), והממכר כפוף לאותה דיירות מוגנת. המשיבים נמנעו מלהביא לעדות מטעמם נציגים ממשפחת עבוד, בעלי הבניין הקודמים, וזאת למרות שברור כי למשיבים היה אינטרס להוכיח כי הם רכשו את דירת המחלוקת כשהיא מושכרת בשכירות חופשית. מי יכול היה להוכיח את זה טוב יותר ממוכרי הדירה, משפחת עבוד?. מאחר והמשיבים הם אלו שנמנעו מהבאת עדים ממשפחת עבוד שיכולו לתמוך בגרסתם, יש להסיק כי לו היה מובאים העדים לעדות, הם היו מעידים לרעתם של המשיבים, כי המנוח היה דייר מוגן בדירתו, על כל המשתמע מכך, וכי שולם להם חלקם בדמי המפתח.

4. אף מעדותו של השמאי מטעם המשיבים עולה כי הוא ערך שמאות לדירה כתפוסה ע"י שוכר מוגן. מי נתן בידו של השמאי נתונים אלו? ברור כי המשיבים עצמם. עדים רבים בנוסף למבקש הובאו לעדות והעידו כי המנוח והמבקש התגוררו בדירה במשך שנים רבות. המבקש אישר כי בין השנים 2003- 2006 התגורר חלקית בבית מלון בטבריה. אולם, כמו חייל שעושה רוב לילותיו בצבא, עדין בית הוריו נשאר בית הקבע שלו. חדר בבית מלון אינו בית, וברור כי גם באותה תקופה, בה התגורר חלקית בבית המלון במסגרת עבודתו, מקום מגוריו היה דירת הוריו, אליה היה מגיע לעיתים קרובות. זה כמובן מסביר גם את חוסר מודעות העדים, לכך שבמשך שלוש שנים, המבקש עשה חלק ניכר מלילותיו בבית המלון בטבריה.

המבקש ממשיך וטוען כי יש לדחות את טענת הנתבע מס' 1 כי אביו של המנוח אמר לו שהמבקש אינו מתגורר עימו. ראשית, מדובר בעדות שמועה שאינה קבילה, ואף חריג לכלל של עדות שמועה אינו חל כאן. שנית, ההקלטה שנעשתה גם היא אינה קבילה כלל וכלל. לא הוכח כי מכשיר ההקלטה פועל כהלכה, לא הוכח ולא נטען כי המקליט מיומן בהפעלת המכשיר, ההקלטה קטועה באמצע מכוון שנגמרו הסוללות, ובנוסף המנוח גם לא אומר בהקלטה כי הוא גר לבד בדירה, אלא כי הוא בודד. השוני גדול מאוד. המבקש ממשיך וטוען כי העדויות של וואיל סלאמה, שפיק סביר, מור סאמר ודניאל ליאל, מהן עולה כי לכאורה המנוח אמר שהוא מתגורר בדירה לבדו, גם הן בגדר עדויות שמיעה שאינה קבילה.

5. באשר לעדותו של העד מר דניאל ליאל (מר ג'ורג מערוף בשמו הקודם), לטענת המבקש מדובר באדם שגר בשכנות למנוח שנתיים בלבד, ועדותו שקרית. לטענתו ניתן ללמוד מהפער בין תשריט הדירה ששרטט העד מזיכרונו בו מופיע בדירה חדר שינה אחד אל מול התשריט האמיתי בו מופיעים בדירה שני חדרי שינה. העד אישר כי בחדר שבו טוען המבקש כי גר, יש מחשב מיטה זוגית ואקווריום. אלו סממנים מובהקים של מגורים בחדר. על חוסר אמינותו של העד, ניתן גם ללמוד לטענת המבקש מכך שהעיד כי המנוח ישן בחדרו, שעה שכל העדים שהכירו באמת את המנוח, העידו כי בשל מחלתו, הוא היה ישן בישיבה במטבח הבית. העד יצא מגדרו, וטען לגבי כל העדים האחרים כי הם שקרנים, וכשעומת לבסוף עם מה יש לו להגיד לגבי גרסאות המטפלות שטיפלו במנוח לפני מותו – הוא נותר ללא תגובה. רק בחקירה נגדית, "נזכר" העד להגיד כי המנוח סיפר לו שבנו, המבקש, גר באילת. המבקש שב וטוען כי אין להאמין לעד זה. לכך יש להוסיף כי המשיבים ועדיהן, רק התיימרו להעיד כי המבקש לא התגורר עם המנוח עובר למותו, אבל אף לא אחד מהם ידע להגיד איפה כן התגורר המנוח (למעט העד דניאל ליאל ש"נזכר" בכך שהמנוח סיפר לו שבנו המבקש גר באילת רק בחקירה נגדית). המבקש לעומת זאת הציג שלל מסמכים (חשבונות למיניהם) תמונות, וסרטוני וידיאו, התומכים כולם בטענתו כי גר לאורך כל השנים עם אביו. על כן מאחר והתגורר עם אביו יותר מששה חודשים לפני מותו, יש להעניק לו מעמד של דייר מוגן.

6. לפיכך לטענתו, בהתאם לסעיף 20 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1973 (להלן: "חוק הגנת הדייר") הוא זכאי למעמד של דיירות מוגנת בדירה וזאת בשל צירוף העובדות הבאות: אביו, יעקב נחמני ז"ל היה דייר מוגן בדירה מיום 1.5.74 ועד למועד פטירתו ביום 16.4.12. למנוח לא הייתה בת זוג עובר לפטירתו והמבקש התגורר בדירה יחד עם אביו יותר מששה חודשים סמוך לפטירתו. לא הייתה ואין למבקש בזמן פטירת אביו דירה אחרת למגוריו.

המבקש טען כי יש לאבחן את ענייננו מהפסיקה עליה מסתמכים המשיבים בהגנתם, וטוען כי ברצונם לצמצם את פרשנות חוק הגנת הדייר אף אם מתקיימים התנאים הנקובים בס' 20 לחוק, הם מתעלמים מפסיקת ביהמ"ש העליון בערעור כי יש לפעול בהתאם לאמור לחוק כל עוד המחוקק לא שינה אותו, ולא לפעול לשינויו באמצעות פרשנות מרחיקת לכת או חקיקה שיפוטית. בית המשפט העליון קבע כי למחוקק הייתה מטרה מפורשת להגן על בני משפחת הדייר, ועל כן, כל שינוי בחוק יעשה רק ע"י המחוקק. באשר לפסיקה נוספת שצירפו המשיבים נטען כי הנסיבות שונות בעניינינו שכן לא הוכח שום חוסר תום לב או שמץ של אופורטוניזם, בנסיבות מגוריו של המבקש בבית אביו המנוח. וכמו כן הפרשנות הרלוונטית בענייננו היא של סעיף 20 לחוק הגנת הדייר (ולא סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר). כאמור, ההלכה המנחה בעניין סעיף 20 היא כי בהתקיים התנאים הקוגנטיים הקבועים בחוק, עוברת זכותו של הדייר המוגן לילדו אחריו. לא ניתן "לכרסם" בזכות זו בפרשנות החוק או בחקיקה שיפוטית.

טענות המשיבים

7. לטענת המשיבים הסכם העברת הזכויות שנחתם ביום 19.2.74 נחתם בין אביו של המבקש לבין מר אברמוביץ הירש, שהוא אינו הבעלים של הנכס. הסכם העברת הזכויות אינו מהווה ראיה אשר ניתן ללמוד ממנה כי אביו של המבקש היה דייר מוגן בדירה. במצב דברים זה, הרי שאין לאדם להוריש יותר זכויות מהזכויות להם היה זכאי בעת פטירתו. הואיל והמבקש לא הראה כל ראיה כי אביו המנוח היה דייר מוגן בנכס, ומכוון שעל המוציא מחברו עליו הראיה, אין מקום לדון בזכותו של המבקש לדירות מוגנת בהורשה במקרה דנן.

נטען כי הסכם העברת הזכויות הינו הסכם למטרת שכירות רגילה בלבד, ולא מצוין ולא פעם אחת היות השכירות מוגנת או היות אביו של המבקש דייר מוגן הזכאי לזכויות כלשהן. יש להעניק לרצון הצדדים עדיפות בפרשנות חוזה. ברור כי נושא דיירות מוגנת אינו נושא שולי אשר הצדדים יכלו להתעלם מקיומו ולא לגלמו בחוזה העברת הזכויות. מאחר ובחוזה העברת הזכויות אין כל התייחסות כל שהיא לזכויות דיירות מוגנת לכאורה של אביו של המבקש אזי ברור כי הבעלים המקורי לא היה מעוניין או לא הסכים כי ההעברה הינה העברה יחד עם זכויות דיירות מוגנת. לחיזוק טענותיהם המשיבים מפנים לחוזה השכירות בין בעל הבית המקורי לבין אביו של המבקש, אשר הינו חוזה לתקופה קצובה, מיום 1.5.74 ועד ליום 1.5.75. בנוסף החוזה הינו חוזה שכירות רגיל לכל דבר ועניין ובסעיף 6 לחוזה השכירות אף חל איסור על העברת הזכויות בדירה לאדם אחר. לאור האמור המשיבים טענו כי אביו של המבקש לא היה דייר מוגן בנכס ועל כן אין המבקש זכאי לכל הגנה מכוח חוק הגנת הדייר והינו פולש אשר עליו לפנות את הדירה לאלתר.

8. המשיבים ממשיכי וטוענים כי גם אם בית משפט נכבד זה יחליט כי אביו של המבקש אכן היה דייר מוגן הדירה הרי שגם אז אין לו למבקש כל עילת תביעה. ראשית סעיף 20 לחוק הגנת הדייר חל רק במקרים בהם אין סעיף דומה לסעיף 6 בחוזה השכירות או במקרה שבו בעל-הבית אינו מוחה כנגד כניסת אותו בן זוג או קרוב אחר לדירה. לטענתם חוק הגנת הדייר קובע תנאים ספציפיים בהם זכויותיו של הדייר המוגן עשויות לעבור לבן משפחה, בדירת מגורים ומאחר ובמקרה דנן המבקש לא התגורר עם אביו מזה שנים ולבטח שלא בשישה החודשים עובר לפטירתו, כל ניסיון לטעון אחרת, אינו אלא מראית עין ובמטרה להתעשר שלא כדין על חשבון קניינים של המשיבים. לטענתם, המבקש בעצמו העיד כי היו ימים שלמים שלא הגיע לדירה עקב עבודתו כ"מנטליסט", למעשה הדירה היוותה לכל היותר תחנת מעבר של המבקש ותו לא. לטענת המשיבים המבקש פועל בחוסר תום לב ומונע ממניעים כספיים בלבד, הוא לא דאג לאביו כאשר אביו היה חי ובקושי היה בא לבקר אחת לתקופה ממושכת, ורק כעת משנפטר אביו והמבקש זיהה הזדמנות פז להתעשר שלא במשפט על חשבון המשיבים הוא טוען לזכאות בדיירות מוגנת. על כן יש לראות בפעולותיו של המבקש כפעולות כחסרות תום לב, וזאת גם אם עמד הוא בתנאים של סעיף 20 לחוק הגנת הדייר.

9. לחיזוק טענותיהם המשיבים מציינים שעובר לרכישתם את הבניין, הם פנו לכל הדיירים על מנת שהאחרונים יפעלו להסדרת זכויותיהם בדירות (במידה וישנן כאלה), ולו המבקש אכן היה מתגורר עם אביו הוא היה פועל להסדרת זכויותיו בהזדמנות זו. חיזוק נוסף לטענתם מוצאים המשיבים בעובדה כי המבקש הצהיר שכל תקופת השיפוצים אשר נערכו בבניין- 7 חודשים, לא הפריע לו הרעש, כמו כן בכל התקופה הנ"ל המבקש לא פגש בנתבע או במר שפיק סביר, השכן. מחקירת העדים, במיוחד מחקירתו של מר דניאל ליאל, עולה כי המנוח אשר לגרסת המבקש היה חולה מאוד, היה עצמאי שעשה הכול לבדו בלי כל עזרה מהמבקש. עוד חיזוק לטענתם מוצאים המשיבים בעובדה כי מייד קבלת צו המניעה המבקש החל להכניס רהיטים לדירה. זאת ועוד, לטענתם אף אחד מהעדים מטעם המבקש לא העיד כי המבקש גר עם המנוח 6 חודשים קודם לפטירתו ו/או כי המנוח היה דייר מוגן בנכס. כמעט כל העדים מטעם המבקש לא יכלו להעיד כי הם זוכרים שהמבקש לא התגורר בדירה בין השנים 2003-2006, דבר אשר המבקש בעצמו אינו מכחיש. אם העדים אינם מסוגלים לזכור דבר כה מהותי, כ- 3 שנים שאדם אינו מתגורר עם אביו, אזי כיצד יכולים הם לטעון כי הם עדים לכך שהמבקש גר עם אביו 6 חודשים עובר למותו?. לטענת המשיבים העדויות מטעם המבקש ועדיו מלאות סתירות מהותיות, עדי המבקש אינם אמינים או מהימנים והם מונעים מאינטרס אישי (סכסוך עם המשיבים ו/או חברים טובים של המבקש). לעומת המבקש המשיבים טוענים כי הם הגישו תצהירים של עדים אשר דיברו עם אביו המנוח של המבקש ושמעו ממנו בטרם מותו כי המבקש אינו מתגורר עימו. כמו כן הוגשו תצהירים של שכנים אשר מתגוררים בבניין ויודעים מידעה אישית כי המבקש אינו מתגורר בדירה, תצהירים של אנשים אשר נמצאים בבניין באופן יום יומי ואת המבקש הם לא הכירו ולא ראו, תצהירים של אנשים זרים קרי צדדי ג' אשר הצהירו בפני בית המשפט כי שוחחו עם המנוח והוא אישר כי המבקש אינו מתגורר איתו.

10. המשיבים דוחים את טענותיו של המבקש הנוגעות לחוות הדעת של השמאי מר וואל סלאמה לפיהן נערכו שתי חוות דעת לנכס ריק ולנכס עם דייר מוגן ולפיכך יש בכך הוכחה כי המבקש דייר מוגן. לטענתם מסקנתו של המבקש מוטעית מכוון שחו"ד מטעם המשיבים נאלצה להתייחס לדיירות חופשית וגם לדיירות מוגנת הואיל ונטענה טענה של דיירות מוגנת בנכס ועל כן היה צורך לקבל חו"ד שמאית גם לדיירות מוגנת. עוד טוענים המשיבים כי הפרשנות האמורה של המבקש לסעיף 20 לחוק הגנת הדייר, מנוגדת להלכות המקובלות בעניין הגנה על קרובים בדיירות מוגנת. לטענתם על פי חוק יסוד:כבוד האדם וחירותו יש לצמצם את פרשנות חוק הגנת הדייר ולנקוט בפירוש אשר יש בו למנוע קיפוח בעלותו של בעל הבית על נכסיו והחזרת שליטתו על נכסים אלה. ההגנה החוקתית על זכויות הקניין משנה את סדרי העדיפות הקודמים ומחייבת אותנו לבחון מחדש כל מקרה לגופו. במקרה דנן המבקש אינו בעלים של דירת מוגרים משלו אך זה לא אומר כי אינו מסוגל מבחינה כלכלית אובייקטיבית לדאוג לעצמו לקורת גג. המבקש מסוגל ואף יכול להרשות לעצמו לדאוג לקורת גג סבירה ביותר שכן המבקש העיד בפני בית המשפט הנכבד כי הינו אמן חושים מוערך אשר למחייתו עושה הופעות כ - 20 פעמים בחודש. כמו כן המבקש הינו נכה צה"ל המקבל בנוסף להכנסתו ממקצועו קצבה חודשית ועל כן נהיר כי מצבו הכלכלי אינו מזכה את המבקש בהמשך הפגיעה החמורה בקניינם של המשיבים.

המשיבים ממשיכים ומתייחסים גם לקלטת אותה הגישו. הם דוחים את טענת המבקש כי הקלטת אינה כבילה כראיה וטוענים כי הקלטת והתוכן אשר נאמר בה מהימן וכי יש ליתן לו משקל רב בתוצאות ההליך.

דיון