מוריס אשכנזי (להלן -
התובע או
מר אשכנזי) הגיש תביעה כספית לתשלום עמלה בסך 22,390 ש"ח, נגד חב' מגדלי הדר אפקה בע"מ (להלן -
הנתבעת), שיזמה ובנתה את פרויקט מגדלי הדר אפקה ברח' הדר יוסף 26, תל-אביב (להלן -
הפרויקט). התביעה מתבססת על הסכם, שנחתם בין הצדדים, לפיו תשלם הנתבעת לתובע עמלה אם יביא למכירת דירות בפרויקט (להלן -
ההסכם).
לטענת התובע בכתב התביעה, הוא תושב ואזרח יוון, העוסק בין היתר בתיווך ביוון. בהסכם, שנחתם ביום 7/7/2004, התחייבה הנתבעת לשלם לו סך של 5,000$, אם יביא קונה שירכוש את דירה מס' 16 (להלן -
הדירה) בבניין מספר 26 בפרויקט. התובע מצא ביוון את מר אלגרה, שביקש לרכוש את הדירה ואכן הדירה נרכשה על שם בתו, הגב' קפטה אלגרה מוניקה (להלן -
גב' אלגרה). על אף דרישות התובע, הנתבעת לא עמדה בחלקה בהסכם. מנהל התובעת, מר יהודה חדד (להלן -
מר חדד), בהתנהגות המהווה חוסר תום לב משווע, התנה את התשלום בהמצאת רשיון תיווך.
ביום 11/12/2005, הגישה הנתבעת בקשה לסילוק התביעה על הסף מחמת היעדר עילה, מאחר והתובע אינו בעל רשיון תיווך כדין, ולכן אינו זכאי לתשלום דמי תיווך.
ביום 18/1/2006, נתתי החלטת ביניים ראשונה, הדוחה את הבקשה לסילוק התביעה על הסף, מאחר וסברתי, כי יש צורך לברר את הנסיבות שסבבו את החתימה על ההסכם. בנסיבות שתוארו בכתב התביעה, לא היה מקום לדחות על הסף את טענת התובע, שהנתבעת מנועה מלטעון שאין לתובע רשיון תיווך ולכן אינה חייבת לעמוד בהתחייבותה על פי ההסכם.
בהחלטתי ציינתי, כי "ייתכן שבסופו של דבר אגיע למסקנה שבשל כך שאין לתובע רשיון תיווך, הוא יצא וידיו על ראשו אך בנסיבות המתוארות בכתב התביעה לפיהן נדרש ממנו למצוא קונה והוא אכן הלך וחיפש קונה ומצא, כאשר אנחנו לא יודעים אם הוא ידע שיש צורך ברשיון תיווך, האם הנתבעת אמרה לו שלמרות שהיא חתמה על ההסכם היא לא תשלם לו מאחר ואין לו רשיון תיווך ושלחה אותו ל"עבודה" מבלי שהיתה כוונה לשלם לו אך מטעמים אחרים אין היא חפצה לשלם היום. את כל הדברים האלה יש לברר ואין מקום בשלב זה להיעתר לבקשת הנתבעת".
ביום 20/3/2006, הגישה הנתבעת כתב הגנה בו טענה בין היתר, כי התובע אינו זכאי לכל תשלום עקב מספר טעמים: ראשית, כאשר ערך את ההיכרות בין הנתבעת לגב' אלגרה ציין התובע בפני הנתבעת, כי העסקה אינה נכללת בזיכרון הדברים, עליו חתמו הצדדים, והוא אינו מבקש דמי תיווך בגינה, מאחר וגב' אלגרה היא בתו של חברו הטוב, מר אלגרה. התובע אף ביקש מהנתבעת שתתן לגב' אלגרה הטבות שונות במסגרת רכישת הדירה וכך אכן נעשה. רק לאחר שנחתם החוזה עם גב' אלגרה החל לפתע התובע לדרוש דמי תיווך מהנתבעת. ייתכן, שאם התובע היה מציג את העסקה כעסקת תיווך לא היתה הנתבעת מסכימה לבקשתו להעניק את ההטבות לגב' אלגרה. שנית, התובע ערך את ההיכרות הראשונית בין הנתבעת לגב' אלגרה, אולם לאחר מכן "יצא מן התמונה". הוא לא הראה לגב' אלגרה את הדירות בפרויקט ולא היה מעורב כלל בהליך בחירת הדירה ובמשא ומתן בין הצדדים ולכן לא היה הגורם היעיל להתקשרות. שלישית, התובע אינו בעל רשיון תיווך במקרקעין, כנדרש על פי חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 (להלן -
חוק המתווכים) ולכן אינו זכאי לדמי תיווך. העסקה לא נערכה ביוון אלא בארץ ולכן חל עליה חוק המתווכים, המחייב רשיון תיווך. המקרקעין נמצאים בארץ וכך גם המוכר והקונה. טענת התובע, כי "מצא ביוון" קונה אינה נכונה מאחר וגב' אלגרה מתגוררת בתל - אביב. כמו כן, התובע פנה אל הנתבעת באותו היום ולכל המאוחר למחרת היום - בו נחתם זיכרון הדברים וטען, כי יש לו רוכשת לאחת הדירות ולכן ברור, כי לא נסע ליוון לחפש קונה.
עוד טענה הנתבעת, כי ההסכמה בין הצדדים בעת החתימה על זיכרון הדברים היתה, כי התובע יהיה זכאי לסכומים המצוינים בהסכם רק אם יביא שני רוכשים, כאשר בפועל הביא רק רוכש אחד ולגביו טען, כי הוא אינו דורש דמי תיווך. אי המצאת רשיון התיווך אינה הסיבה הבלעדית, שבעטיה לא שילמה הנתבעת לתובע. הסיבה היא הצהרת התובע, כי העסקה אינה חלק מזיכרון הדברים והעובדה, שהתובע לא היה הגורם היעיל בהתקשרות בין הצדדים.
ביום 10/4/2006, התקיימה ישיבה מקדמית, אליה התייצבו התובע ומר חדד והעידו על הנסיבות הסובבות את התביעה. לאחר הישיבה, ניתנה החלטה לפיה הצדדים יסכמו בטענה המקדמית, שגם אם כל מה שכתוב בכתב התביעה נכון, התובע לא זכאי לדמי תיווך מאחר ואין לו רשיון תיווך. בהתבסס על הסיכומים בכתב יוחלט, האם תימחק התביעה על הסף אם לאו.
בסיכומים לעניין הטענה המקדמית טען התובע, בין היתר, כי "באם תתקבל פרשנותה של הנתבעת לחוק המתווכים, הרי שבזה יבוא הקץ על קשרי המסחר בין אנשי עסקים ישראלים למתווכים מחו"ל, שכן לא יהיו מתווכים מחו"ל זכאים לדמי תיווך בגין עמלם". כמו כן טען, כי מטרת חוק המתווכים להגן על רוכשי דירות פוטנציאלים ולא על קבלנים שינצלו את חוסר הידיעה של מתווכים מחו"ל. הנתבעת היא חברה קבלנית לבניין, שרוב עבודתה היא מול מתווכים והיא מכירה היטב את חוק המתווכים, כמו כן היא זוכה לייעוץ וליווי משפטי צמוד ולכן לא ייתכן שהיא לא ידעה, שהיא חותמת על הסכם לא חוקי. מאחר וידעה זאת - כל כוונתה היתה להונות את התובע, שיקיים את חלקו על פי ההסכם ולאחר מכן תסרב היא למלא חלקה. גם העובדה, שמדובר בהסכם לא חוקי אין בה כדי לבטלו באופן אוטומטי, ובכל מקרה על בית המשפט לשקול שיקולים שונים שנקבעו בפסיקה, על מנת להכריע האם יש לראות חוזה, העומד בניגוד לחוק פלוני כחוזה בטל. בנוסף טען התובע, כי הנתבעת חייבת לשלם לו גם על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט ועל פי עיקרון תום הלב, בגין טובת ההנאה שהפיקה מטרחתו של התובע. לסיום טען התובע, שמאחר והוא מתגורר בחו"ל והתיווך נעשה בחו"ל, אין חשיבות לכך שהמקרקעין נמצאים בארץ ולכן יש לאכוף את ההסכם ולחייב את הנתבעת לשלם לתובע את דמי התיווך.
בסיכומים מטעמה חזרה הנתבעת על טענתה, שלתובע אין רשיון תיווך ולכן אינו זכאי לדמי תיווך. הנתבעת הפנתה לפסיקה התומכת בטענתה וציינה, כי עקיפת ההוראות הקוגנטיות של חוק המתווכים, תוך שימוש בדוקטרינות אחרות, תביא לריקון החוק מכל תוכן. כמו כן טענה הנתבעת, כי בהתאם לאמור בכתב התביעה, רוב פעולות התיווך נעשו בישראל ורק חלק קטן מהן נעשו בחו"ל (נסיעתו של התובע ליון והבאת מר אלגרה לפגישה בישראל עם נציג הנתבעת) ולכן מירב הזיקות קושרות את העסקה לישראל וחוק המתווכים חל על העסקה. כמו כן, חוק המתווכים דן באפשרות שתושב חוץ יעסוק בתיווך במקרקעין בישראל וקובע, כי גם תושב חוץ נדרש לרישיון על פי החוק. בהתאם לכך, מאחר ולנתבע לא היה רשיון, יש לסלק את התביעה על הסף.
באשר לטענת התובע, כי יש לבחון את זכאותו לדמי תיווך בשל הפרת חובת תום הלב ומכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, טוענת הנתבעת, כי סוגיות אלה נבחנו בפסיקה ובספרות ונקבע, כי לא ניתן לעקוף את דרישות חוק המתווכים, המחייבות עוסק בתיווך להחזיק ברשיון.
דיון
האם יש להיעתר לבקשת הנתבעת לסילוק התביעה על הסף, מחמת היעדר עילת תביעה?
אין חולק, שבין הצדדים נחתם הסכם, לפיו יקבל התובע עמלה, אם יביא קונה שירכוש דירות בבניין שנבנה על ידי הנתבעת. כמו כן אין חולק, שאחת הדירות שצוינה בהסכם (דירה מס' 16), נמכרה לגב' אלגרה, כתוצאה ממעורבותו של התובע. עובדה מוסכמת נוספת היא, שהתובע אינו בעל רשיון תיווך במקרקעין, כנדרש על פי חוק המתווכים. גדר המחלוקת הוא, האם זכאי התובע לעמלה, לאור העובדה, שאין לו רשיון לעסוק בתיווך.
ההסכם, עליו חתומים התובע והנתבעת, נושא את הכותרת "זכרון דברים" וקובע כדלהלן:
א. היה ומר אשכנזי יביא קונה לדירה מס' 18 מחיר הדירה הוא 225,000 $
כולל מע"מ וחניה. מר אשכנזי יקבל עמלה של 6000$.
ב. היה ומר אשכנזי יביא קונה לדירה מס' 16 מחיר הדירה הוא 228,000 $
כולל מע"מ וכולל חניה מר אשכנזי יקבל עמלה של 5,000$.