נדחתה בקשה לנהל בשם נעמ"ת תובענה לביטול פסק דין בעניין זכויות נעמ"ת במקרקעין

בפני בקשת המבקשות, לאשר הגשת תובענה כתובענה נגזרת בהתאם לסעיף 198 לחוק החברות, התשנ"ט-1999 (להלן- חוק החברות). כחברות בארגון נעמ"ת - תנועת נשים עובדות ומתנדבות (להלן- נעמ"ת), כטענתן, הן מבקשות לנהל בשם נעמ"ת תובענה אשר סעדיה  ביטול פסק דין שניתן ביום 26.12.1999 בה.פ. (ת"א) 11210/99 (להלן- המרצת הפתיחה) בהמשך להסכם פשרה שנחתם ביום 14.12.1999 בין נעמ"ת, חברת "הבונה" בע"מ אשר מחזיקה בנאמנות בנכסי נעמ"ת (להלן-חברת הבונה) מצד אחד ועיריית תל אביב, המשיבה 3,  אשר הייתה במועדים הרלבנטיים לתובענה זו, בעלים של המקרקעין נשוא התובענה ואשר יתוארו להלן (להלן- הסכם הפשרה). לקבוע את סכום התמורה הראויה אשר ישולם כפיצוי על ידי המשיבה 3 למשיבה 1, על פי שווי המקרקעין נשוא הסדר הפשרה, הממוקמים בפינת הרחובות ברקוביץ-רבקה זיו בתל אביב והידועים כחלקה 824 בגוש 6111 (להלן המקרקעין). במהלך שלב ההוכחות חזר בו ב"כ המבקשות מהסעד לביטול הסכם הפשרה ומיקד טענתו בשווי הראוי שהיה על נעמ"ת לקבל על פיו (פרטיכל מיום 16.5.2004 עמ' 91 ש' 7-28). כנגד המשיבה 2 לא נתבקש סעד.  המבקשות מונות עילות תביעה למכביר בכתב התביעה (נספח א' לבקשה לאישור התובענה כתביעה נגזרת, להלן - הבקשה) די אם נזכיר עילות וביטויים כגון "קנוניה שרקמו הצדדים" (סעיף 13 לכתב התביעה), רשלנות שהתרשלה נעמ"ת שעה שכרתה את הסכם הפשרה בלא להיוועץ במומחים בתחום הנדל"ן, המשפט  והמסחר (סעיף 23 לכתב התביעה), חוסר תום לב עיריית תל אביב (סעיפים 27-29), הפרת חובות אימון וחובות זהירות (סעיפים 31-41 לכתב התביעה), פגיעה בקניין לפי סעיף 3 לחוק יסוד:כבוד האדם וחירותו (סעיף 41 לכתב התביעה), היות הסכם הפשרה נוגד את תקנת הציבור (סעיפים 43-44), טעות  כלשון סעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג- 1973 (להלן-חוק החוזים) (סעיפים 45-46), הטעיה כלשון סעיף 15 לחוק החוזים (סעיפים 47-49), תרמית כמשמעותה בסעיף 56 לפקודת הנזיקין[נוסח חדש] (סעיף 50 לכתב התביעה), עשיית עושר ולא במשפט (סעיף 51 לכתב התביעה, ולבסוף- עוולה חוקתית (סעיף 51 כנ"ל). מלא הטנא עילות. מונחים כעושק (סעיף 1 לבקשה), הולכת שולל של בית המשפט (סעיף 11 לבקשה) קיפוח זכויות נעמ"ת והציבור בכלל (סעיף 12 לבקשה) מופיעים כחוט השני בכתבי טענות המבקשות. במסגרת העלאת טענות אילו ייחסו המבקשות מעשים חמורים לבעלי תפקידים רבים הן בארגון אליו הן נמנות כחברות כטענתן, נעמ"ת והן כנגד עובדי עיריית תל אביב.

בסיכומיהן לא חזרו המבקשות על מרביתן של הטענות וההאשמות האמורות ומשכך יש לראותן כמי שויתרו עליהן וראה ע"א 335/73 ויולה בטיש נ. פלור קריספין, פ"ד כח(1) 47 עמ' 49-50.

מה אם כן נותר כמצריך הכרעה? עיקר טענתן של המבקשות בסופו של יום היא, כי זכויות נעמ"ת במקרקעין, כהבנתן את היקף זכויות אילו, נמכרו "בנזיד עדשים" כלשונן. כתמיכה לטענה זו מציגות המבקשות הערכת שמאי מומחה מטעמן אשר על פיה שוויה של זכות החכירה אשר לכאורה הייתה לנעמ"ת במקרקעין עמד, במועד כריתת הסכם הפשרה, על סך של 17 מליון דולר ארה"ב. עוד מצביעות המבקשות על כך כי בסמוך לאחר חתימת הסכם הפשרה, פורסם מכרז למכירת המקרקעין ובו בסופו של דבר זכתה הצעה לרכישתם ביחד עם מקרקעין סמוכים, בסך 50 מליון דולר ארה"ב. על רקע עובדות אילו, סבורות המבקשות כי הסך של 950,000$ ארה"ב ששילמה עיריית תל אביב במסגרת הסכם הפשרה, לנעמ"ת, אינו מהווה תמורה ראויה בגין זכויות נעמ"ת בהן.

על מנת לעמוד בדרישת חוק החברות פנה ב"כ המבקשת 1 ליו"ר נעמ"ת במועד הרלבנטי, הגב' חדווה אלמוג היא המשיבה 2 בדרישה לפעול לביטול הסכם הפשרה וזאת ביום 25.4.2002 (נספח י"א לבקשה). המשיבה 2 השיבה כי חתימת הסכם הפשרה נעשתה לאחר שנמצא כי הוא הסכם ראוי וכי אין בדעת הגב' אלמוג לנקוט בכל צעד משפטי כפי שנדרש בנספח יא' .

המבקשות טוענות כי להן מעמד לבקש לנהל התובענה כתביעה נגזרת בשם נעמ"ת הואיל וכחברות נעמ"ת מעמדן הוא כשל בעל מניות בחברה, בהסתמך על בג"ץ 6627/98 ישראל נוימן נ. רשם האגודות השיתופיות ואח' תק-על 2000(4) 132.

המבקשות שוטחות את המסכת העובדתית הבאה כבסיס לטענותיהן:

בהמשך למגעים שנוהלו בין נעמ"ת ועיריית תל אביב במהלך שנות השבעים נחתם ביום 1.3.1977 הסכם חכירה בין העירייה לבין חברת הבונה לפיו התחייבה העירייה להחכיר לחברת הבונה את המקרקעין שהם מגרש בשטח 2,150 מ"ר, לתקופה של 49 שנים החל מ 1.9.1974, לשם הקמת מבנה שישמש כמרכז העולמי בתל אביב של תנועת "פיוניר ווימן" ושל נעמ"ת (להלן- הסכם החכירה, צורף כנספח ג' לבקשה). דמי החכירה נקבעו לסך 2,250,000 ל"י. במכתב הנושא תאריך 3.6.1980 (נספח ד' לבקשה) הודיעה עיריית תל אביב, כי ההתקשרות עם חברת הבונה בטלה הואיל ולא התקבל אישור שר הפנים לעסקה בהתאם לסעיף 22 להסכם החכירה ובשל שלא החלו עבודות בניית המרכז. בעקבות ביטול הסכם החכירה, פנתה נעמ"ת בדרישה לקיימו. בין הצדדים נוהלו מגעים במהלך שנות התשעים, כך המבקשות, כשהעירייה מתכחשת לזכויות נעמ"ת ומודיעה ביום 15.8.199 כי ביום 29.7.1999 אושרה תב"ע מס 2518 הנוגעת למקרקעין ובעקבות זאת עומדת העירייה לפרסם מכרז להקמת בניין משרדים. ב 4.10.1999  הגישה נעמ"ת, באמצעות עו"ד יוסף גרנות, את ה.פ. 11210/09 בתל אביב (נספח ה' לבקשה). במסגרת תובענה זו בקשה נעמ"ת לאכוף סיכום דברים שבינה לבין עיריית תל אביב מיום 9.3.1981 בנוגע למקרקעין. ב 14.12.1999 חתמה נעמ"ת על הסכם פשרה עם עיריית תל אביב אשר קיבל תוקף של פסק דין בידי כב' השופטת גרסטל ביום 26.12.1999  הוא הסכם הפשרה מושא ההליך שבפני. במסגרת הסדר הפשרה "ויתרה נעמ"ת על זכויותיה במגרש" כלשון ב"כ המבקשות (סעיף 11 לבקשה) כנגד קבלת תשלום שווה הערך בשקלים של 950,000 $ ארה"ב, לסילוק כל טענה או תביעה מצד נעמ"ת כנגד עיריית תל אביב (ראה נספח ו' לבקשה). ב 28.12.1999-29 פרסמה עיריית תל אביב מכרז להחכרת מגרש בשטח של 3,600 מ"ר אשר כולל את המקרקעין אשר שטחם 2,150 מ"ר וחלק ממקרקעין נוספים. כאמור ההצעה שהתקבלה עמדה על שווה ערך של כ 50 מליון $ ארה"ב.

ראוי לציין כי לאורכה ולרוחבה של הבקשה כמו גם של התביעה, קושרות המבקשות את הדברים שתוארו עד כה, עובדות ומשפט, אל נושא "מתחם בית המשפט" כפי שאבהיר בקצרה:  מתואר כי פרטי הסכם הפשרה נחשפו בעקבות עת"מ 1246/01 אשר הוגשה על ידי בא כוחה ובעלה של המבקשת 1 עו"ד אליהוד יערי כעותר ציבורי מטעם המתדיינים בבית המשפט (סעיפים 1, 14 לבקשה).  לדעת המבקשות , הסכם הפשרה איפשר לעיריית תל אביב להפוך לבנין מסחרי, את מה שבאופן טבעי היה עתודה להרחבת בית המשפט. בכך פגעו המשיבות בציבור השופטים, עורכי הדין, המתדיינים וכלל ציבור תושבי תל אביב המשוועים למבנה  ראוי לבית  המשפט (סעיפים 1, 12, 36, 60 לבקשה).

דיון

על סמך התשתית הראייתית המצויה בפני עולה כי הסכם הפשרה היווה פשרה כלכלית עסקית ראויה בנסיבות ובעובדות שיתוארו להלן ואשר אינן מתלכדות, בלשון המעטה, עם מסכת השתלשלות הדברים כפי שביקשו המבקשות להציג.  יו"ר נעמ"ת דאז, המשיבה 2, פעלה בהמשך לחוות דעת משפטיות שהיו ברשותה ועל פי יעוץ משפטי ועסקי מאת עורך דין העוסק בתחום הנדל"ן, שהיה מצוי גם בהתרחשויות הקשורות במקרקעין. יו"ר נעמ"ת ניצלה בתבונה את חלון ההזדמנויות שנקרה על דרכה של נעמ"ת, קודם לפרסום מכרז בקשר למקרקעין ובהמשך לעצת עורך הדין. על פי ממצאי יועציה, הניחה יו"ר נעמ"ת ובדין, כי לנעמ"ת אין זכויות במקרקעין. כל שהיה בידי נעמ"ת היא חלופת מכתבים על פיה עיריית תל אביב נאותה בשלב מסוים להעניק לנעמ"ת שטחים למשרדים בבניין שיבנה, לכשיבנה, זכות סירוב ראשונה לרכישת המקרקעין וכי הבניין יקרא על שם בבה אידלסון. חלופת מכתבים זו עצמה, למצער היא התחייבות שלטונית אולם מעולם לא עוגנה בהסכם כתוב ומחייב בין הצדדים, כפי שיבואר להלן. לא יכולה הייתה להישמע ברצינות המשפטית הראויה טענה כאילו הסכם החכירה שבוטל 22 שנה קודם לכן ומעולם לא נתבעה כל זכות על פיו, הוא בתוקף. בנסיבות אילו, כשבידי נעמ"ת תחמושת דלה בקשר עם אותם מקרקעין, הגשת תובענה במועד שהוגשה, ערב פרסום מכרז בנוגע לקרקע שעיריית תל אביב חפצה ביקרה, היה מהלך טאקטי נבון. יו"ר נעמ"ת למדה מיועצה המשפטי, איש הנדל"ן עו"ד יוסף גרנות, כי עיריית תל אביב תרצה להציע את המקרקעין למכירה (חכירה) כשהם "נקיים" מזכויות צד שלישי ומתביעות, בהמשך לשינוי היעוד התכנוני של הקרקע. הסכם הפשרה הוא תולדה של קונסטלציה שנוצרה ערב פרסום אותו מכרז. נעמ"ת טענה לזכויות כלשהן בקשר עם המקרקעין, כפי שפורט בהמרצת הפתיחה שהוגשה לרבות בקשר עם הוצאותיה והשקעותיה בעבר בקשר עם המקרקעין וכיוצא באילו מחד, ומאידך עיריית תל אביב, מודעת להתחייבויות עבר ולמכתב הסכמות מיום 25.3.1981 שאעמוד עליו להלן, הגם שלא עלו כדי התחייבות הסכמית, ביקשה היא  לסיים את הפרשה כך, על מנת לשפר את ההצעות שיוגשו במכרז בהעדר תביעות כנגד המקרקעין. על רקע דברים אילו, הסדר הפשרה הוא תוצר ראוי שהושג בין הצדדים. הוא משקף משא ומתן אמיתי בין שני גורמים משני צידי המתרס, כשלכל גורם המידע הדרוש ולכל גורם מערך שקולים ואינטרסים השמורים בצקלונו ובאופן שאינו עולה כדי הפרת חובת תום הלב. שני הצדדים ידעו במה דברים אמורים, שני הצדדים הבינו כי זו השעה למצוא פתרון נאות שאחרת לאחר פרסום המכרז, תאלץ נעמ"ת להתמודד עם הזוכה במכרז שהוא צד שלישי אשר היה מערים קושי בפניה שעה שהייתה טוענת כלפיו את שטענה כנגד עיריית תל אביב. בעוד עיריית תל אביב כאמור, בקשה "לנקות" את המגרשים על מנת שאילו יהיו יותר אטרקטיביים, שיקול נאות כאשר מדובר במגרשים שהתמורה מהחכרתם זורמת אל קופת העירייה ותמורה זו משמשת לרווחת תושבי תל אביב בין לשם רכישת מקרקעין או לשימושים אחרים באישור שר הפנים (ראה סעיף 188 (ג) לפקודת העיריות). זכויות נעמ"ת בקרקע, ככל שהיו זכויות כלל, לא היו זכויות חכירה ובודאי שלא הוכח כי שווים ביום כריתת הסכם הפשרה עמד על סך 17 מליון $ ארה"ב.

אעמוד על הדברים ביתר הרחבה: הסכם החכירה מיום 1.3.77 והחכירה על פיו, היו טעונים אישור שר הפנים, כפי שנקבע מפורשות בסעיף 22 להסכם החכירה ועל פי הוראות סעיף 188 לפקודת העיריות, התשכ"ה- 1965. העירייה פנתה למשרד הפנים לאישור ההסכם מספר פעמים במהלך השנים 1977-1978 כעולה ממכתביה (נספחים ג-ה לתצהיר מנהל הנכסים במשיבה 3, מר אלי לוי). עיון במכתבים אילו מעלה כי מדובר במכתבים שגרתיים ולא טמונה בהם כל הנחיה סמויה או הכוונה מרומזת, מעם העירייה, כי לא יינתן אישור. בהמשך לכך, הודיעה העירייה לחברת הבונה במכתב מיום 3.6.80 כי מאחר וחרף פניותיה לא נתקבל אישור משרד הפנים ומאחר וטרם הוחל בכל פעילות בקשר עם בניית המבנים, לרבות תכנון, היא רואה בהתקשרות כבטלה (נספח ו' לתצהיר מר לוי). נעמ"ת או חברת הבונה לא השיבו למכתב זה ולא טענו כל טענה כנגד בטלות הסכם החכירה. במהלך השנים 1980-1981 התנהל משא ומתן בין העירייה לבין נעמ"ת למציאת פתרון למשרדי נעמ"ת. במסגרת המו"מ לא עלתה כלל האופציה לקיים את הסכם החכירה (ראה פרטיכלי הישיבות נספחים ז-ח לתצהיר לוי). ביום 9.3.1981 התקיימה ישיבה נוספת במשרדו של ראש העיר דאז במסגרתה הגיעו הצדדים להסכמות בנושא. בעקבות ישיבה זו הוצא מכתב מיום 25.3.1981, סיכום סופי מטעם המשיבה 3, אשר עיקריו 1) העירייה תקבל לרשותה חזרה את המקרקעין 2) העירייה תיגש לתכנון בנין משרדים על הקרקע ועל המגרש הצמוד אליו 3) בבנין המשרדים אשר יוקם בבוא היום ייכלל שטח שבין 500 מ"ר ל 700 מ"ר עבור מועדון ומשרדי נעמ"ת כפיצוי בגין ההשקעות וההוצאות שהוציאה נעמ"ת וכי הבניין כולו יקרא ע"ש בבה אידלסון ז"ל. 4) לאחר שינוי היעוד במקרקעין, תוציא העירייה את המגרש למכירה במכרז בכפוף לקיום התחייבויותיה כלפי נעמ"ת. 5) לנעמ"ת  תינתן "זכות סירוב ראשונה" לרכוש את המקרקעין בהתאם למחיר הגבוה שהעירייה תוכל לקבל לאור תוצאות המכרז.

ביום 30.8.1983, כשנתיים לאחר סיכום דברים זה, שלחה נעמ"ת מכתב לעירייה בבקשה לעריכת הסכם פורמאלי אשר יעגן את ההסכמות האמורות (נספח ז' לבקשה). עם חלוף השנים לא עוגנה ההסכמה האמורה בכתב. רק בשנת 1995 פנתה יו"ר נעמ"ת דאז לעיריית תל אביב בדרישה לקיים את סיכום הדברים מיום 25.3.1981. עיקר דרישת נעמ"ת הייתה הקצאה ללא תשלום של שטח מבונה של אותם 500 - 700 מ"ר עבור מועדון ומשרדים לנעמ"ת בבנין שיוקם (מכתב הדרישה - נספח ח' לבקשה). ביום 31.10.1995 הודיעה העירייה לנעמ"ת כי ההחלטה הרשמית היחידה הינה כי הסכם החכירה מבוטל וכי כל הדיונים וההתכתבויות שנערכו לאחר מכן לא קבלו תוקף רשמי (נספח י' לתצהיר מר לוי). כאן המקום להעיר כי הענקת שטחים לנעמ"ת באה אף היא בגדר סעיף 188 לפק' העיריות. על פי סעיף 188(א) התחייבות זו הצריכה אישור רוב חברי מועצת העיר, עובדה שלא מצויה בחומר הראיתי שבפני וטעונה אישור שר הפנים. ראשי נעמ"ת ודאי ידעו תנאים אילו ובעיקר את דבר הצורך באישור שר הפנים, לאור השתלשלות הדברים בשנים עברו בקשר עם הסכם החכירה. ההתחייבות שבמכתב  מיום 25.3.1981 מקופלים בה התנאים האמורים שבדין ועל כן לא ניתן היה להסתמך עליה בטרם התקיימו. למצער ניתן לתבוע כי העירייה תפעל לקבלת אישור הגורמים הללו, אולם די בסירוב רוב חברי מועצת העיר, כדי לפתור את העירייה אף ממחויבות זו, ככל שלא התקבלה הסכמתם בעבר.  ניתן להניח כי שעה שהשיב מר לוי כי ההתחייבות לא קבלה תוקף רשמי, נתכוון לאמור לעיל.

ביום 12.7.1999,  כ - 4 שנים לאחר מכן, פנה ב"כ נעמ"ת לעירייה בבקשה להסדיר את התחייבויות העירייה כלפי נעמ"ת (נספח יא' לתצהיר מר לוי). ביום 15.8.1999 הודיעה העירייה כי לנעמ"ת אין כל זכויות בנוגע למקרקעין וכי בעקבות אישור התב"ע, העירייה עומדת לפרסם מכרז להקמת בניין משרדים ומסחר בהם (נספח יב' תצהיר מר לוי). בהמשך למכתב, הגישה נעמ"ת וחברת הבונה את המרצת הפתיחה להורות על אכיפת הסכם החכירה ולחלופין אכיפת סיכום הדברים על פי מכתב העירייה מיום 25.3.1981. על רקע המרצת הפתיחה והמכרז העתיד להתפרסם, נערך משא ומתן בין הצדדים. על פי הסכם הפשרה הסכימו הצדדים ליישב את המחלוקות ביניהם  באופן שעיריית תל אביב תשלם לנעמ"ת סכום של 950,000 $ ארה"ב לסילוק כל תביעותיה כולל סילוק התביעה לקרא למגדל שיבנה, על שם בבה אידלסון, סילוק זכות הסירוב הראשונה והזכות לכאורה לקבלת שטח משרדים ומועדון. סכום הפשרה התבסס על נכונות העירייה להתפשר, במסגרת אותן נסיבות, עד לגובה שווים של מחצית מהשטח אשר יועד לשימוש נעמ"ת על פי סיכום הדברים מיום 25.3.1981. בהסתמך על עמדה זו, ערך שמאי מקרקעין מטעם העירייה אמדן שווי הזכויות בשטח של 350 מ"ר בנויים בבניין המתוכנן להיבנות (חוות הדעת - נספח יג' לתצהיר לוי). יוער כי חוות הדעת קבעה שווי למ"ר לממוצע 3,250$-3,400$ בהתחשב במיקום המבוקש והיוקרתי של השטח, הביאה בחשבון הקדמת הערך מתום תקופת בניה משוערת של שנתיים למועד חוות הדעת וקבעה כי שווי כולל של 350 מ"ר למועד זה יכול שינוע בין 966,255$ לבין 1,010,251$.

הסדר הפשרה אושר על ידי ועדת הכספים של העירייה ביום 1.12.1999 ומועצת העירייה ביום 12.12.1999, כשחלק מהנוכחים סבורים שמדובר בפשרה "יקרה" אולם האישור התקבל לאור הצפי מהכנסות המכרז (נספח יד' לתצהירו של מר לוי). ההסכם קיבל תוקף של פסק דין ביום 15.12.1999. המכרז בנוגע למתחם ובכללו המקרקעין פורסם ביום 28.12.1999.

המבקשות סבורות כאמור, כי סכום הפשרה הוא נמוך ביותר בהתבסס על חוות הדעת השמאית מטעמן, של השמאי רן וירניק (נספח ט' לבקשה). מר וירניק העריך את שווי זכויות נעמ"ת בסך 17 מליון דולר. אולם חוות הדעת של מר וירניק מבוססת על ההנחה כי לנעמ"ת או חברת הבונה, זכויות חכירה במגרש כולו (פרטיכל מיום 9.2.04 עמ' 7 שורות 18-23 וכן ראה עמ' 3 שורה 26 ועמ' 4 שורה 1), מה שאין כך. בהעדר אישור משרד הפנים, שהוא תנאי מתלה בהסכם החכירה, לא קיים כלל הסכם חכירה וממילא לא היו לנעמ"ת זכויות חכירה במגרש כולו.

"המדובר בחוזה מן הסוג אשר אותו היינו מכנים כיום...כחוזה התלוי בהתקיים תנאי מתלה..בהיעדר האישור- אין תוקף לחוזה...אם בחר המחוקק בשיטת הריכוזיות כאשר חייב עירייה בקבלת אישור כאמור בסעיף 188 הנ"ל הרי עשה זאת לא ממניעים פורמליסטים או לצרכי סטטיסטיקה דווקא אלא בראש וראשונה כדי להנהיג מערכת פיקוח מרכזית על מנת שכל עסקה במקרקעין של רשות מקומית תיבדק לגופה מראש ולפני תחילת תוקפה על ידי הרשות הממלכתית המרכזית...בלעדי האישור אין עסקה , כאמור, כל תוקף וממילא לא ניתן היה לבצעה כל עוד לא נפלה החלטת השר" (בג"צ 582/78 זיתוני נ. עיריית חולון, פד"י לג(3) 243, 245, 250 מפי כב' השופט (כתוארו דאז) שמגר)

השמאי אף לא ראה קודם לחקירתו הנגדית, את מכתב ביטול ההסכם מיום  3.6.1980(נספח ד' לבקשה)(שם, עמ7 ש'1 וכן שורות 11-10). מר ורניק מעיר בחקירתו כי לו היה מדובר בהפרת הסכם החכירה בידי נעמ"ת הייתה חוות דעתו משתנה (שם, עמ' 8 ש' 5-6). קל וחומר כי המומחה היה ודאי קובע שווי אחר אם בכלל, לו ידע כי ההסכם  בטל באשר לא נכנס לתוקף.

בעניין זה בקשו המבקשות להסתמך על כך כי ביטול הסכם החכירה לא דווח לשלטונות מיסוי מקרקעין ומשכך ההסכם לא בטל. בטענה זו טמונים שני כשלים. האחד עובדתי, מב/2 אשר הוגש באמצעות מר לוי מטעם המשיבה 3, מהווה הצהרה לרשויות המס בדבר בטלות הסכם החכירה. האחר, סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג-1963, ככל שהוא שולל את תוקפה של עסקת מקרקעין בשל אי דיווח ואי תשלום המס כלפי  כולי עלמא (מה שאין כן בהכרח בין הצדדים עצמם שאחרת זו פגיעה בחופש החוזי), הרי שכאשר מדובר בהסכם שלא נכנס לתוקף בשל אי התקיים תנאי מתלה שהוא אשור משרד הפנים, לא יכולה להישמע טענה כי אי דיווח על הביטול מקנה למי מהצדדים להסכם שאינו בר תוקף בדין הכללי, זכות כאילו ההסכם תקף. ראה מאמרם של עו"ד ירדנה אייזקוב ועו"ד מאיר מזרחי , שלילת תוקף עסקה בשל אי דיווח פורסם בעיתון 'גלובס' ביום 18.1.2007 ( www.globes.co.il).  

המבקשות בסעיף  21 לבקשה טוענות כי "כתוצאה מאישור 'הסכם הפשרה' קיבלה נעמ"ת סכום כספי מגוחך שאינו משקף את ערכו האמיתי של המגרש. על כך משיבה עיריית תל אביב ובדין (סעיף 109 לסיכומיה) כי ערך זה רלוונטי לבעלים וזה לא מעמדה של חברת הבונה או ארגון נעמ"ת במקרקעין. זכויות נעמ"ת מצומצמות, אם בכלל, לסיכום הדברים מיום 25.3.1981.  זאת ועוד, אף אם יונח תיאורטית , מה שלא ניתן לעשות בעולם המעשה במקרה זה, כי לנעמ"ת היו זכויות חכירה מכוח הסכם החכירה משנת 77 הרי זכויות אילו היו בקשר עם זכויות הבניה שחלו על המגרש אז. מימוש זכויות בניה מעבר לאותה תוכנית דאז, למשל על פי התוכנית החדשה, על פיה קבע המומחה מטעם נעמ"ת את חוות דעתו, אף אם תאמר כי שייכות הן לחוכר ולא למחכיר, הרי שמצריכות הן תשלום היטל השבחה ואולי אף הגדלת דמי החכירה באשר לנעמ"ת על פי הסכם החכירה שבוטל, סעיפים 2א ו 4 א לו הזכות לבנות בניין רק לפי תכנית שתאושר על ידי עיריית תל אביב והועדה המקומית ומכל מקום כחוכר  לדורות המבקש להגדיל את אחוזי הבניה המנוצלים על ידו , הייתה נעמ"ת נדרשת לשלם היטל השבחה כאמור. הפחתות אילו מין השווי, לא בוצעו על ידי השמאי וירניק מטעם המבקשות. חוות הדעת גם לא הביאה בכלל חשבון כי על פי הסכם החכירה רק נעמ"ת הייתה רשאית לעשות שימוש במקרקעין. העדר היכולת להעביר הזכויות לאחר פוגמת באופן משמעותי בשוויין. עוד מניחה חוות הדעת הארכת הסכם חכירה גם בתום תקופת החכירה, מה שלא בהכרח מתבקש. בקצירת האומר, אין לקבל את חוות הדעת השמאית מטעם המבקשות באשר בסיסה שגוי, בנוגע לזכות החכירה של נעמ"ת והן באשר לא הביאה בחשבון ניכויים והפחתות מן השווי אשר מתבקש היה להביאם בחשבון. בנוסף לכך, לא מציתי בחוות הדעת "שמאות" של ממש , למשל עסקאות להשוואה, ניתוח נתונים וכיוצא באילו. כל שיש בה הוא תיאור המצב המשפטי כפי תפיסתו של כב' השמאי באשר לזכויות נעמ"ת בקרקע, על סמך המידע שנמסר לו בידי ב"כ המבקשות, תיאור התב"ע בבחינת תיאור תכנוני ותיאור הנכס, המגרש. שמאות אין בה אלא מסקנה באשר לשווי בלא יכולת להבין ולבקר הכיצד הוסקה מסקנה זו.