נדחה ערעור על פס"ד של המפקחת על רישום המקרקעין

1.         המערער מסתייג מפסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין (גב' תמר פריאנטה), לפיו התקבלה תביעת המשיבה והוא חוייב לשלם לה דמי ניהול בסך 32,144 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה, ריבית, הוצאות ושכ"ט עורך דין כפי שנקבע. המשיבה הינה חברה לניהול בית משותף באשקלון. המערער הינו הבעלים של חנות מספר 9 בבית המשותף האמור.

            המערער תוקף את פסק הדין לאורכו ולרוחבו. כפי שכתב בהודעת הערעור - "הודעת הערעור מתייחסת לכל סעיפי החלטת המפקחת...". לגישת המערער, המשיבה אינה בגדר מתחזק כהגדרתו בחוק ועל כן אינה יכולה להיות צד לסכסוך עמו. הסכם הניהול הינו חוזה אחיד שמכיל תניות מקפחות שיש לבטלן. עוד טוען המערער שהמשיבה לא קיימה את הסכם הניהול ובכל מקרה חנות המערער אינה מחוברת למערכות המים והמיזוג. המערער מכחיש שהוא חייב סכום בהיקף שנטען ולא הוכח כי ההוצאות שהוא נדרש לשלם נועדו להחזקת הבניין. המשיבה לא הציגה דוח הוצאות ותקציב שיאפשר לבקר את מהות ההוצאות. נוסף על כל אלה, סבור המערער כי היה על המפקחת להורות כי הבית יתנהל כ"בית מורכב" כהגדרתו בחוק.

לנוכח האמור בערעור ובעיקרי הטיעון, מוצא אני לנכון להדגיש את מסגרת ההליך הנדון. הערעור אינו נועד לשמיעת ההליך מחדש. המפקחת כתבה פסק דין מנומק. טענות שמעלים הצדדים בדבר אמת ושקר בפן העובדתי של העניין לא תצלחנה. כלל מושרש הוא שערכאת הערעור תיטה שלא להתערב בכגון דא, אלא בנסיבות מיוחדות שאינן קיימות כאן. מעבר לכך שאין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו, דעתי הינה שממצאים אלה תומכים במסקנה המשפטית שאינה מגלה כל טעות שבחוק, זאת בכפוף לאמור להלן שמהווה הרחבה, חידוד והשלמה של הנמקת מותב קמא.

2.         נכון הוא שהמערער חתום על הסכם ניהול עם חברת אלציט ולא עם המשיבה. אך אין בכך כדי למנוע מהמשיבה לתבוע את המערער. סעיפים 5 ב' ו- ג' של הסכם הניהול עליו חתום המערער מתייחסים לנותן שירותים וגם כי היה והחברה תמסור את אספקת השירותים האחרים "ייחשב הסכם זה לכל מטרה ותכלית כאילו נחתם ע"י הרוכש עם חברת הניהול, או עם אותו נותן שירות אחר, הכל לפי העניין". המסמך אשר נחתם על ידי המערער מאפשר המחאת זכויות ולמעשה מעבר לכך. מהחומר שהוגש, לרבות עמדת המערער, עולה שהמשיבה הינה נותנת השירות על פי ההסכם. לא מדובר בהסבת זכויות אלא במנגנון פנימי בתוך ההסכם המקנה למשיבה מעמד. אף נדמה שלנוכח הסתייגותו של המערער מאיכות השירות של המשיבה ומהדרך בה היא קבעה את החיוב, שטענתו בדבר העדר יריבות בינו לבין המשיבה, נטענה בחוסר תום לב. כפי שציינה המפקחת, המערער אינו טוען שקיים גורם אחר אשר מנהל את הבית המשותף. המשיבה בגדר "המתחזק" הינה איפוא, "צד לסכסוך" (ראה סעיף 72 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969).

3.         המפקחת דחתה את טיעונו של המערער לפיו עסקינן בהסכם מקפח. צויין בפסק הדין שהנושא אינו בסמכותה העניינית של המפקחת: " יכול ששאלה כאמור, תעלה בגררא... לאור ההגדרות בחוק החוזים האחידים, לא ברור מאליו כי מדובר בחוזה אחיד ולכן אין אני רואה צורך לדון בנושא גם בגררא... מעבר לכך בית משפט מוסמך לבטל תנאי בהליך שבין ספק ללקוח. הליך זה לא מתקיים בעניננו. ההליך אינו בין הספק/הקבלן לקונה". לצורך ההכרעה בערעור זה, מוכן אני להניח שנכון יהא לדון לגופו של עניין בטענה של הסכם מקפח. ואולם, המערער אינו משכנע שהוא רשאי להנות מטענה זו. על החוזה חתומים בעלי הדירות בבית המשותף ועולה שהמשיבה היא אשר קבעה את התנאים. אפילו אם מדובר בחוזה אחיד, הפסיקה מבחינה בין תנאי מקפח לבין החירות הכלכלית של צדדים לכלכל את צעדיהם. סעיף 3 לחוק חוזים אחידים קובע שאין לאפשר לצד להנות מיתרון בלתי הוגן שעלול להביא לידי קיפוח. "התיבה קיפוח משקפת ערך חברתי שלילי", (ראה דברי הנשיא ברק בע"א 294/91 חברה קדישא נ' קסטנבאום, פ"ד מו (2) 464). לא כל תנאי מהווה תנאי מקפח אלא "תנאי בלתי הוגן שהכליל הספק בחוזה האחיד, אשר חורג מעבר לשמירה על אינטרסים כלכליים סבירים שלו", (ראה ספרה של המלומדת ג. שלו, "דיני חוזים", מהד' שנייה, עמ' 630). 

            עפ"י אמת המידה האמורה, לא מצאתי בסיס לקבל טענת המערער, אפילו ואניח שההסכם עליו חתם הינו הסכם אחיד. למשל, סעיף 3 בהסכם כולל פירוט בדבר השירותים אשר חייבת חברת הניהול לספק. סעיף 6 להסכם עניינו קביעת דמי ניהול עפ"י אחוז קבוע משיעור ההוצאות. הסדר זה אינו פסול מניה וביה. הוא המצב באשר לקריטריונים בשיעור דמי הניהול בסעיפים 7 ו- 9. סעיף 5 להסכם מתיר לחברת הניהול להפסיק את השירות באמצעות מתן הודעה של 6 חודשים מראש. זמן זה אינו בלתי סביר. באשר לטענת המערער שמצב זה הינו חד צדדי, אשיב שבמישור העקרוני אין בסעיף כדי למנוע מהמערער והדיירים האחרים לנסות ולבטל את ההסכם עפ"י העילות המוכרות בחוק החוזים. אינני סבור איפוא, שהמערער הצביע על קיומו של תנאי מקפח. יתרון לאחד מהצדדים לחוזה לחוד ותנאי מקפח לחוד.

4.         מקובלת עלי מסקנת המפקחת שהמערער אינו רשאי לדרוש שעלות החיוב תיקבע עפ"י היקף ההנאה של כל דייר ודייר, תוך מתן משקל לאופי המיוחד של נכס המערער. כפי שהמפקחת כתבה בפסק הדין, "דומה הדבר לקונה הקונה דירה בקומת קרקע בבית משותף בו מותקנת מעלית והוא מסרב לשלם את הוצאות אחזקתה מבלי שעמד על כך שבחוזה המכר ובמפרט הטכני ייקבע פטור מתשלום המעלית לגבי דירתו".

            המפקחת הדגישה שהבית טרם נרשם כבית משותף ושהמערער "לא הוכיח כי הוראות חוזה הרכישה קבעו הסדרים שונים לבעלי יחידות מסויימות בבנין או חלוקה לאגפים". מכאן מסקנתה שאין לראות בבית המשותף כבית מורכב כהגדרתו בחוק. סעיף 59 לחוק המקרקעין מתווה הליך של רישום בית משותף כבית מורכב אך זאת בכפוף לקביעה בתקנון או הכרעת המפקח כי נסיבות העניין מצדיקות זאת. אך הפער קיים בין סעיף בחוק המאפשר מצב משפטי מסויים לבין יישומו ההכרחי במקרה הפרטני. המערער לא הניח תשתית לבסס טענתו. 

            כאמור פסיקת המפקחת ביתר הנושאים על נימוקיה, הן מבחינה עובדתית והן מבחינה משפטית, אינה מקימה עילה להתערבות ע"י ערכאת הערעור,.

5.         הערעור נדחה.

            המערער יישא בהוצאות המשיבה בסך 8,000 ש"ח להיום.

ניתן היום ט"ו באב, תשס"ו (9 באוגוסט 2006) בהעדר הצדדים.

001165/05עא 055 ציונה