נג'אר ואח' נ' מזרחי ואח'

פסק דין

לפניי שלושה הליכים הנוגעים לאותו פסק בורר אשר ניתן על ידי עו"ד חנה מיזל חובב ביום 15.5.12 (להלן: "הפסק"):

הפ"ב 36463-06-12 – בקשה לאישור פסק בורר שהגישו המבקשים 1 - 2 הזוג נג'אר נגד המשיבים 1 - 7.

הפ"ב 17691-07-12 – בקשה לביטול חלקי של פסק הבורר, שהגישו פאול וקורין טוביאנה, דוד שראל ודידיה אמסלם (המשיבים 4 - 7 בבקשה לאישור הפסק), נגד שאר הצדדים, לביטול הוראה מסוימת בפסק שניתנה כנגדם.

הפ"ב 28752-07-12 – בקשה לביטול פסק הבורר שהגישו עובד מזרחי, חביב יוסף וחברת ישבה מקור חיים הצעירה בע"מ (המשיבים 1 - 2 בבקשה לאישור הפסק, להלן גם: "היזמים"; והמשיבה 3 בבקשה לאישור הפסק, להלן גם: "החברה"), נגד שאר המשיבים.

למען הסדר הטוב אתייחס להלן לצדדים בשמותיהם או לפי תוארם בבקשה לאישור הפסק.

לפי תיאור העובדות שבפסק, בשנת 1999 נחתם הסכם קומבינציה בין חוכרי המקרקעין בגוש 30141 חלקה 32 (להלן: "המקרקעין") לבין אדם פלוני בשם חברה בייסוד, ששמה נועד להיות "ישבה מקור חיים הצעירה בע"מ" (משיבה 3). לפי ההסכם, מתוך מכלול הדירות שיבנה פלוני, התחייב הלה לבנות עבור בעלי הקרקע דירות מסוימות, ואילו יתרת הדירות יהיו שלו, או יועברו לחברה שבייסוד. לימים מכר פלוני את זכויותיו למשיבים 1 - 2, היזמים.

המבקשים 1 - 2 והמשיבים 4 - 7, הם חלק מהקונים בפרויקט הבנייה במקרקעין (להלן גם: "הקונים"). הקונים הגיעו להסכמה עם היזמים, לפיה כל אחד מהם רוכש דירה מסוימת בפרויקט שייבנה, במחיר קבוע מראש שלא ניתן לשינוי. בהתאם להסכמה זו נחתם הסכם, המכונה "הסכם השיתוף", בו נקבעו תנאי התשלום ומועדיהם; אולם, אלו שונו מאוחר יותר במסמך הקרוי "סיכום דברים".

על פי הסכם השיתוף, בעלי המקרקעין, אשר חתמו על הסכם הקומבינציה, היו צפויים להצטרף להסכם השיתוף. כמו כן יצוין, שבין הדירות אשר היו קיימות במקרקעין, היו שתיים אשר בהן החזיקו דיירים מוגנים; ושני דיירים אלה נרשמו כ"קונים" בהסכם השיתוף.

בדיעבד, בעלי המקרקעין והדיירים המוגנים לא חתמו על הסכם השיתוף, כך שהקונים לא יכלו לרכוש את הזכויות מבעלי המקרקעין באופן ישיר. בשל כך, וככל הנראה בלית ברירה, הוסכם בין הקונים לבין היזמים כדלקמן: החברה - שבעת חתימת הסכם הקומבינציה הייתה חברה בייסוד – תוקם, והיא תרכוש את הזכויות בקרקע לפי הסכם הקומבינציה; הקונים שרכשו דירות על פי הסכם השיתוף יירשמו כבעלי מניות בחברה, ויוקצו להם מניות שישקפו את החלק היחסי במקרקעין, דהיינו, אותו חלק המייצג את השטח המיועד לבניית הדירה עבור כל אחד מהם; ובהמשך, החברה תפורק, וכל אחד יקבל את הדירה שרכש על פי הסכם השיתוף. החברה נרשמה, ואכן היא נמצאת בהליכי פירוק ואף מונה לה מפרק. תהליך זה נועד להתגבר על סירוב בעלי המקרקעין לחתום על הסכם השיתוף, וכן כדי להתגבר על בעיות מיסוי.

על פי הסכם השיתוף, המשיבים 1 - 2 מונו להיות "ועד הקונים", הגם שהם היזמים, כאשר "ועד הקונים" הם מיופי הכוח של כל הצדדים; ובסעיף 3.ז. להסכם השיתוף נקבע כי החלפה או פיטורים של חברי ועד הקונים, או הפסקת פעולתם, לא יהיה מותר "בשום פנים ואופן", כשמנגד, ועד הקונים מסיר מעצמו אחריות כלפי צדדים שלישיים, ומטיל אחריות כבדה על הקונים גם בגין מעשי ועד הקונים. כן נקבע, כי כדי לאפשר לוועד הקונים לבצע את פעולותיו מכל מין וסוג (למעט הבנייה עצמה, שהוטלה בהסכם השיתוף על קבלן בנייה), חויבו הקונים להעביר את כספי התמורה לחשבון בנק שבשליטת ועד הקונים (זכות החתימה בחשבון ניתנה ליזמים ולעו"ד ננר) (להלן: "חשבון הפרויקט").

עקב מחלוקות שהתעוררו בין הצדדים, הם פנו לבוררות. הקונים הגישו תביעה נגד היזמים והחברה, והיזמים והחברה הגישו תביעה שכנגד. האחרונים לא היו מיוצגים בבוררות, בניגוד להמלצת הבוררת.

פסק הבוררת קבע כדלקמן:

(1) תביעת הקונים:

הבוררת דחתה את הסעד המבוקש לחייב את הנתבעים (היזמים והחברה) להמציא לתובעים כל מסמך באשר להתנהלות החברה, לרבות פרוטוקולים, דו"חות כספיים ועוד – משום שלא מצאה כל תועלת לתובעים בקבלת המסמכים אלא משום הכבדה על הנתבעים, וקבעה שהחברה היא רק "פלטפורמה" כדי לאפשר את ביצועו של הסכם השיתוף.

הבוררת קיבלה את הבקשה לחייב את היזמים להחזיר לחשבון הבנק כספים שנטלו שלא לצרכי ביצוע הפרויקט, ובכלל זה, כספים שנטלו לעצמם כשכר עבודה על חשבון רווחים עתידיים. זאת, משום שהיזמים אינם זכאים לשכר עבודה, שהרי שכרם יתקבל באמצעות הדירות שיקבלו. לדבריה, הגם שלכאורה, ניהול קופת הפרויקט אינה מעניינם של הקונים, הרי שנוצר מצב בלתי נסבל, בו קופת הפרויקט ריקה, ולא ניתן לשלם כספים עבור היתר הבנייה ועבור פינוי הדייר המוגן. מכאן ניתן להבין את ההצדקה למתן הסעד האמור.

באשר לקביעת הסכום שנמשך, מכיוון שהיזמים בחרו שלא להעיד, ורק עו"ד ננר העיד מטעמם, קובעת הבוררת כי לא ברור כמה כסף נטלו היזמים לעצמם על חשבון עבודה ורווחים לעתיד, ברם ברור לה כי סכום זה עולה על מליון ₪. לפיכך, הבוררת חייבה את הנתבעים, יחד ולחוד, "להחזיר תוך 30 יום מיום שקבלו פסק דין זה, לפחות מליון ₪ או כל סכום אחר שנטלו לעצמם, אם כשכר עבודה, אם לחשבון רווחים לעתיד לבוא, או מכל סיבה אחרת. הנתבעים יבקשו מעו"ד ננר להמציא לתובעים אישור שהם אכן החזירו לחשבון את שנטלו לעצמם כאמור."

בנוסף דחתה הבוררת את דרישת הקונים לחייב את היזמים להחזיר את הכספים בצירוף הצמדה וריבית, הואיל ולא הוברר מתי נטלו היזמים את הכספים, האם רק בפעם אחת או במספר פעמים וכמה נמשך בכל פעם, וכן קבעה, כי כל עוד היזמים הם אלה שאמורים לעסוק בהקמת הפרויקט – אין משמעות מיוחדת להפרשי ההצמדה וריבית.

הבוררת דחתה את הבקשה לפטר את היזמים מתפקידם כ"ועד הקונים" ולמנות גורם ניטרלי שיפקח על ניהול הפרויקט, בנימוק שלא תצמח מכך כל תועלת. כן קבעה, כי ישנם רוכשי דירות נוספים שלא השתתפו בבוררות, ועל כן אין היא יכולה לקבוע כי יש להעביר את היזמים מתפקידם, קביעה אשר תשליך על כל רוכשי הדירות בפרויקט.

כמו כן דחתה הבוררת את הבקשה לחייב את היזמים לשלם לקונים דמי שכירות ראויים מחמת האיחור במסירת דירותיהם. הגם כי ב"סיכום דברים" שבין הצדדים מיום 5.11.07 נקבע כי בגין איחור במסירה ישולם לקונים פיצוי בגובה דמי שכירות הנהוג באזור הדירה, התובעים לא הוכיחו מה גובה השכירות באזור, ולכן נדחה חלק זה של תביעתם.