פסק דין
בתיק זה הסכימו הצדדים למתן פסק דין מנומק על סמך חומר הראיות שבתיק, לאחר הגשת סיכומי טענות בכתב, ללא שמיעת עדויות.
עסקינן בתביעה כספית בסך 61,193 ₪ שהגישה התובעת נגד הנתבעת ועניינה חוב כספי בגין אי תשלום דמי ניהול ואחזקה, ביחס לתקופה שמיום 14/7/09 ועד ליום 31/3/11.
תחילה הוגשה התביעה גם נגד חברה נוספת בשם טרייד אין מוטורס עכאוי ראפת מכירות רכב בע"מ (להלן: "טרייד אין מוטורס"), אך לאחר דיון שהתקיים בפני הרשם אפרים ציזי'ק נגרעה חברה זו והוגש כתב תביעה מתוקן בסדר דין מהיר כנגד הנתבעת בלבד.
טענות התובעת בתמצית
בתביעה נטען, כי הנתבעת הינה הבעלים של יחידה מספר 5 בקומת קרקע הנמצאת במרכז נעמן בדרך עכו 7000 אשר נרכשה על ידה מאת חברת אבי חזן השקעות בע"מ ומקסימום טיב בע"מ (להלן: "הבעלים הקודם") על פי הסכם רכישה מיום 12/7/09 (להלן: "הסכם הרכישה"). נטען, כי הנתבעת רכשה את היחידה הנ"ל וכן את הזכויות וההתחייבויות שנטל על עצמו הבעלים הקודם מכח הסכם ניהול שחתם עם חברת ד.ר. סער יעוץ וניהול השקעות בע"מ (להלן: "חברת סער") לפיו התחייב לשאת ולשלם חלק יחסי "בהוצאות אחזקת המרכז, עבודות טיפול והפעלה שוטפת של הרכוש המשותף וכו'" (כך נרשם).
התובעת טוענת, כי היא הוקמה ו/או מונתה ע"י חברת סער לשמש חברת ניהול לביצוע העבודות המפורטות בהסכם הניהול כאמור במכתב חברת סער לתובעת מיום 5/2/06.
לפי התובעת, הנתבעת ו/או שוכרים מטעמה מחזיקים ביחידה הנ"ל החל מיום 14/7/09, לרבות באמצעות חברת טרייד אין מוטורס, שגם היא כמו הנתבעת בבעלות ו/או בהנהלת מר ראפת עכאווי.
התובעת המציאה לחברת טרייד אין מוטורס שבע דרישות לתשלום חלקה בהוצאות דמי האחזקה בגין היחידה הנ"ל עבור התקופה נשוא התביעה בסך כולל של 56,236 ₪, אולם הנתבעת או חברת טרייד אין מוטורס לא שילמו את חובן.
התובעת מציינת, כי בתשובה למכתב דרישה ששלח בא כוחה לנתבעת, טענה האחרונה כי בין התובעת לנתבעת אין כל הסכם ניהול וכי הנתבעת קיבלה את החזקה ביחידה רק ביום 14/10/10 ורק מאותו תאריך חייבת היא בתשלום דמי ניהול סבירים, כפי שיוסכם בין הצדדים.
בכגון דא טוענת התובעת, כי הנתבעת רכשה את היחידה מהבעלים הקודם על כל הזכויות והחובות, לרבות החובה בתשלום דמי הניהול וכי הסכם הניהול הוא אחיד לכל הדיירים ודמי הניהול לא ניתנים למו"מ. דא עקא, שהנתבעת ו/או שוכרים מטעמה מחזיקים ביחידה הנ"ל החל מיום 14/7/09 ומאז לא משלמת היא את דמי הניהול והאחזקה בגין השירות וההוצאות ברכוש המשותף אשר משולמים ע"פ השטח היחסי של כל יחידה וכן את התשלומים הנוספים ע"פ הסכם הניהול.
מטעם התובעת הוגש תצהירו של סער דוד, אחד ממנהליה (להלן: "דוד"). בין היתר נטען בתצהיר, כי הנתבעת ידעה היטב על קיומו של הסכם הניהול שנערך בין הבעלים הקודם לבין חברת סער והיא התחייבה לחתום על הסכם ניהול באותו הנוסח. בעניין זה, הפנה דוד להסכם הרכישה סעיף 2.2.
עוד נטען, שלפי הסכם הרכישה, סעיף 3 שבו, סך של 100,000 ₪ צריך היה להישאר בנאמנות להבטחת המצאת אישורים שונים, ביניהם אישור העדר חוב לחברת הניהול. משנותר חוב לחברת הניהול ומשלא הומצא אישור כאמור, הרי גם אם לכאורה קיבלה הנתבעת את החזקה בנכס רק ביום 14/10/10 (כפי שטוענת), היא חייבת בתשלום דמי הניהול והאחזקה החל מיום 14/7/09.
לפי התובעת, הנתבעת כבעלת היחידה הנ"ל, חייבת מכוח רכישת כל הזכויות וההתחייבויות של הבעלים הקודם ו/או על פי דין לשלם לה את החוב נשוא התביעה.
תמצית טענות הנתבעת
הנתבעת טוענת, כי רכשה את היחידה המוזכרת בתביעה בהתאם לקבוע בהסכם הרכישה והחלה להחזיק בה רק ביום 14/10/10 ולא לפני כן. משכך, אין היא יכולה לחוב כלל בגין דמי ניהול המתייחסים לתקופה הקודמת לכך, על אחת כמה וכמה בהעדרו של הסכם ניהול חתום בין הצדדים.
הנתבעת פנתה וביקשה מהתובעת לקבל עותק של הסכם ניהול לעיונה ולמתן הערותיה על מנת להביא לכלל חתימה על הסכם ניהול בינה ובין התובעת, אולם התובעת סירבה להיכנס עמה למו"מ, בטענה כי יש חוב קודם לבעלים הקודם שיש לשלם אותו כתנאי לחתימה על הסכם ניהול עם הנתבעת.
הנתבעת טוענת עוד, שעיון בסעיף 13 להסכם הניהול אותו צירפה התובעת לתביעה ועליו היא מסתמכת – שהנתבעת אינה צד לו כלל – מראה בעליל, כי הקונה על פי אותו הסכם התחייב לגרום לכך שהנעבר יחתום גם הוא על חוזה ניהול עם החברה, וסעיף 13.2 קובע כי כל עוד לא נחתם הסכם ניהול ע"י הקונה החדש, יהיה הקונה, קרי- הבעלים הקודם, אחראי לתשלום דמי הניהול.
ההסכם עליו מבססת התובעת את טענותיה - שאף אחד מהצדדים לתביעה זו אינו צד לו - סותר למעשה את טענות התובעת עצמה. מכאן, שהנתבעת אינה מחויבת כלל להסכם והיא אינה חייבת דבר לתובעת.
הנתבעת מציינת, כי היא מעולם לא הכחישה שקיימת עליה חובה לשלם דמי ניהול בגין הנכס, אולם לא בגין התקופה שבה היא לא החזיקה בו, וגם לא בהתאם לקביעתה השרירותית של התובעת ללא הסכם חתום ומחייב. הייתה זו התובעת שסירבה לנהל מו"מ עם הנתבעת וסירבה לקבל תשלומים על חשבון דמי הניהול.