מס תכנית תא/ 5000 - מתאר מקומית כוללנית לתל אביב ומס' ערר 22/19

1. לפנינו ערר על החלטת הוועדה לשמירת הסביבה החופית (להלן: "הוולחוף") מיום 20.2.2019 (להלן: "ההחלטה"), ביחס לחלק מתכנית המתאר לתל אביב – תא/5000 (להלן גם: "התכנית הכוללנית") – הנוגע לתא שטח 301ג, הכולל, בנוסף למרינה ולבריכת גורדון, את המתחם הידוע כ"כיכר אתרים".
2. הערר הוגש על ידי ג'י.טי.אל.וי נכסי עידית, שותפות מוגבלת, שנוסדה לצורך ייזום הפרויקט העתידי בכיכר אתרים, והיא בעלת כ-70% מהזכויות בכיכר (להלן: "העוררת" או "היזמים"), מכוח סעיף 8 לתוספת השנייה לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").
3. ביום 13.6.2019 קיימנו דיון בערר. בסופו, וכפי שיפורט להן, החלטנו פה אחד לדחות את הערר בעיקרו ולהותיר את החלטת הוולחוף על כנה, למעט בעניין השימושים המותרים בשטח כיכר אתרים.

רקע תכנוני והשתלשלות העניינים

4. החלטת הוולחוף מושא הערר ניתנה בסופה של השתלשלות עניינים מורכבת, שתפורט להלן.
5. תכנית תא/5000 היא תכנית מתאר מקומית כוללנית לתל אביב-יפו, שהופקדה בשנת 2013. על פי התכנית הכוללנית, נכלל שטח כיכר אתרים במתחם החופי, שלגביו קובע סעיף 5.2.2 (בנוסח המאושר – סעיף 5.3.1) לתכנית כי בתנאים מסוימים יידרש מסמך מדיניות לצורך החלטה להפקיד בו תכנית, שיתייחס בין היתר לערך שמירת הסביבה החופית על ערכי הטבע והנוף בה לתועלת הציבור ולהנאתו, ערכי נצפות, שמירה על רציפות מעברים חופשיים לציבור לאורך החוף, ועוד. עוד נקבע בסעיף כי תכנית במתחם חופי תשמור על עקרונות כמו: פריסת הבינוי, נפח וגובה המבנים באופן שיבטיח שמירה של מבטים מהדופן המזרחית אל עורף החוף וחוף הים, ככל הניתן במגבלות הטופוגרפיה, ומניעת חזית בנויה רציפה החוסמת את המבטים לחוף הים או למערב; הבטחת מעבר פתוח ורציף לציבור בחזית הבינוי הפונה לים, התאמת נפחי הבינוי למרקם הבינוי הקיים והמתוכנן באזורים המבונים, ועוד.
6. על פי תשריט אזורי הייעוד, שטח כיכר אתרים מסומן כ"אזור מוטה מלונאות", שבו, על פי הוראות סעיף 5.4 ביחס לתא שטח 301, הרח"ק [יחס רצפה חלקי קרקע – נוסחת חישוב אחוזי הבנייה על פי התכנית] המרבי יעמוד על 6, וגם זאת בכפוף להוראות סעיף 3.7.2 ובהתייחס להיבטים של שמירת מבטים לים, יצירת קשרים אל חוף הים וקביעת זיקות הנאה לציבור. בגרסה המופקדת של התכנית, בתא שטח זה חלה הוראה ספציפית שאסרה על הקמת מגורים ממערב לרחוב הירקון.
7. יצוין כי על פי סעיף 1.4.3 לתכנית תא/5000, "במקרה של סתירה בין הוראות התכנית לתשריט ולנספחים יגבר האמור בהוראות. במקרה של סתירה בין פרק 5 בהוראות התכנית (אזורי התכנון) לבין יתר הוראות התכנית והתשריטים, יגבר האמור בפרק 5, אלא אם נאמר במפורש אחרת".
8. בנוסף נקבעו ביחס לתא השטח הוראות לפיהן יחולו לגביו ההוראות ביחס למתחם חופי, וניתן יהיה לאשר תכנית בתא שטח 301ג או בחלק ממנו בכפוף למספר תנאים, לרבות הבטחת ההמשכיות של ציר שדרות בן גוריון וחיבורו לטיילת החוף, כולל פתיחה ויזואלית של המבטים מציר זה אל אזור החוף.
9. על פי נספח העיצוב העירוני, שטח כיכר אתרים מסומן כאזור לבנייה של עד 25 קומות.
10. התכנית נדונה ואושרה בתנאים על ידי הוולחוף ביום 31.7.2013 וביום 2.10.2013, ונדונה ואושרה על ידי הוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים (הוולנת"ע) ביום 10.9.2013. יצוין כי במסגרת הדיון בוולחוף מיום 31.7.2013 נדון גם תא שטח 301ג', אולם בהיבטים הנוגעים למעגנה בלבד. בדיון בוולחוף מיום 2.10.2013 הוצגו הגבהים בחזית הראשונה והשנייה לחוף, וצוין כי הבנייה הגבוהה (עד 25 קומות) בחזית הראשונה והשנייה לחוף היא בנייה שמתרכזת באזור מוטה מלונאות בלבד. במהלך הדיון הביעו חלק מחברי הוולחוף הסתייגות מאישור גובה של 25 קומות לכל אורך החזית הראשונה לחוף, ועמדת לשכת התכנון המחוזית הייתה כי מאחר שכבר אושרו תכניות דומות לאורך החזית הראשונה לחוף, גם על ידי הוולחוף, וכמעט שלא נותרו מגרשים המאפשרים בנייה חדשה, הותאמו הוראות התכנית למצב הקיים (עמ' 46-54 לתמליל הדיון).
11. במהלך הדיון בוולנת"ע מיום 10.9.2013, שבו התבקשו הקלות מתמ"א 13 – חוף הים התיכון (תכנית מתאר ארצית, חלקית, לחופים; אושרה בשנת 1983; להלן: "תמ"א 13") הוצג כי קיימים שימושים מאושרים למלונאות בתחום 100 מ' מהחוף, וביניהם כיכר אתרים, בייעוד "מגורים מוטה מלונאות". בסיכום הדיון בנושא המלונאות צוין כי "הובהר לעניין המלונאות הקיימת כי במגרש שיועד רק למלונאות לא יותרו שימושים נוספים". בהחלטתה, אישרה הוולנת"ע שינוי גבולות ייעודים מ"אזור תיירות ונופש", "שצ"פ", "חוף רחצה" ו"מתקנים הנדסיים" לייעוד "שטח ישוב", וכן אישרה בנייה בתחום 100 מ' מקו המים בהתאם למוצע בתכנית, לפי סעיף 5(ב) לתמ"א 13.
12. במסגרת ההתנגדויות שהוגשו לתכנית תא/5000, התנגדו מהנדס העיר תל אביב-יפו וחברת מלון מרינה בע"מ, שהייתה בעלת הזכויות בחלק משמעותי משטח כיכר אתרים באותו מועד, להוראות החלות לגבי תא שטח 301ג. מהנדס העיר סבר כי יש לתקן את ההוראה כך שנוסחה יקבע כי "לא יותרו שימושי מגורים ממערב לרח' הירקון, למעט במבנן הכלוא בין רח' הירקון לרח' אליעזר פרי ובשטח ככר אתרים", והסביר זאת בכך שבמבנן הכלוא הנ"ל קיימים בנייני מגורים, וכן כי "כדי לאפשר את הריסת ככר אתרים וחיבור הציר הירוק של שדרות בן גוריון לטיילת החוף, נבחנת האפשרות לקידום תכנית להקמת מגדלי מגורים ומלונאות".
13. התנגדות חברת מלון מרינה סוכמה בדו"ח חוקר ההתנגדויות באופן הבא:

"מדובר במתחם כיכר אתרים הכולל בית מלון, מרחב ציבורי ומסחר. כיכר אתרים הפכה מאז הקמתה, בשנות ה- 70, למפגע בטיחותי ותכנוני. כיכר אתרים רשומה כבית משותף הכולל כ-200 תת חלקות וכ-70 בעלים. המתנגדים מבקשים לבצע התחדשות לכל המתחם, דהיינו - הריסה ובניה של פרויקט ראוי שיפתח את שדרות בן גוריון לים. לצורך כך מבוקש לבטל את איסור המגורים ממערב לרחוב הירקון בכל הנוגע למתחם, רח"ק 7 לפחות ולבטל את הגבלת מספר הקומות למתחם באופן שניתן יהיה להקים 40 קומות לפחות".

14. חוקר ההתנגדויות לתכנית המליץ כדלקמן:

"אין חולק על כך ששינוי פניו של המתחם היא מטרה ראויה וכי יש לבחון לעומק את ההזדמנויות אל מול הסיכונים. משכך, אין להמליץ על תמהיל מדויק שבין מלונאות, מגורים ומסחר ויש להותיר את סוגיית קביעת התמהיל בתכנית מפורטת עתידית. מומלץ לאפשר הקמת מגורים, מלונאות ומסחר בצד העצמת ושדרוג המרחב הציבורי תוך פתיחת השדרה לחוף הים, לקבוע מסגרת מירבית של רח"ק 7.5 וגובה מירבי של 40 קומות. קביעות אלה של רח"ק וגובה מוצדקות בנסיבות העניין, שכן לשיקום מתחם אתרים וליצירת מרחב ציבורי ראוי השלכות חיוביות מרחיקות לכת על המרקם העירוני.