מיניס נ' מועצה מקומית גדרה ואח'

החלטה

החלטה בדבר מינוי שמאית מקרקעין בתיק זה.

רקע

ביום 12.7.1977 נחתם הסכם בין מר שמואל מישלי (להלן: "מישלי") לבין הנתבעת 1, המועצה המקומית גדרה (להלן: "המועצה"), במסגרתו העביר מישלי למועצה זכויות החזקה בשטח של כ-500 מ"ר במשקו במושב קידרון, וזאת למטרת הקמת מכון לטיהור שפכים והעברת צינור ביוב בחלק זה של המשק.

ביום 27.2.1981 נחתם הסכם נוסף בין מישלי לבין המועצה, במסגרתו הוסדרה התמורה שנתנה המועצה למישלי בעבור זכויות ההחזקה במשקו. תמורה זו הייתה מתן רישיון למישלי להחזיק בקרקע באזור התעשייה בגדרה, המהווה חלק מחלקה 54 בגוש 4575 (להלן: "הקרקע"), ולבנות עליו מבנה למלאכה ותעשייה בשטח של כ-160 מ"ר מכוח היתר בנייה שהוצא על שמה של המועצה (להלן: "המבנה").

ביום 20.3.1983 נחתם הסכם בין מישלי לבין התובע שבפניי, מר יונתן מינס (להלן: "מינס"). במסגרת הסכם זה מכר מישלי למינס את הזכות שקיבל מן המועצה (הזכות הוגדרה בהסכם בין מישלי לבין מינס כ"זכות בנין בית מלאכה בשטח של 160 מ"ר"). בהסכם נקבע כי בתמורה למכירת זכות זו ישלם מינס למישלי סך של 180,000 שקלים. ההסכם נחתם בפני עורך-דין, אשר אישר בחתימתו כי הצדדים חתמו בפניו על ההסכם. כמו כן חתם הנתבע 2, מר שלום כהן, ראש המועצה דאז (להלן: "ראש המועצה"), בשוליו של ההסכם, בצירוף חותמת המועצה, על אישור העברת הזכות ממישלי למינס.

בשנת 1995 הגיש בעל הקרקע, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), תביעה נגד מינס לפינויו מן הקרקע, ובתובענה זו ניתן נגד מינס פסק-דין בהעדר הגנה. פסק-דין זה בוטל מאוחר יותר לבקשתו של מינס, אשר לאחר ביטולו הגיש מצידו תביעה כספית על סך של 1,000,000 ₪ נגד המועצה, ראש המועצה והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "זמורה". הדיון בשתי התובענות אוחד - היינו תביעת הפינוי של המינהל והתביעה הכספית של מינס - וביום 27.11.2008 ניתן פסק-דין בשתי תובענות אלה על-ידי בית-משפט זה (ת"א 1862/00, ת"א 1817/05, כבוד השופט ה' פינשטין), שבו נתקבלה תביעת הפינוי של המינהל ונדחתה תביעתו הכספית של מינס נגד המועצה ויתר הנתבעים.

על פסק-דין זה הגיש מינס ערעור לבית-המשפט המחוזי מרכז (ע"א 1584-02-09). ביום 9.11.2009 הוסכם בין הצדדים על ביטולו של פסק-הדין בכל הנוגע לתביעתו הכספית של מינס (ת"א 1862/00) ועל השבת העניין לבית-משפט זה "לטיעונים בלבד, כפוף לרשות להגיש בקשה להבאת ראיות חדשות שבית-המשפט יחליט בה עפ"י טיעוני הצדדים". בהמשך נדחה ביום 31.12.2009 ערעורו של מינס על החלק בפסק-דינו של כבוד השופט פינשטין, אשר דן בתביעת הפינוי שהוגשה נגד מינס על-ידי המינהל (ת"א 1817/05).

עוד יצוין כי מינס הגיש בקשת רשות ערעור לבית-המשפט העליון על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי מרכז בעניין הפינוי (רע"א 787/10), וביום 7.4.2010 נדחתה בקשתו.

התביעה בפניי הינה אפוא הדיון המחודש בתביעתו הכספית של מינס נגד המועצה וראש המועצה לאחר השבתה של תביעה זו מבית-המשפט המחוזי לבית-המשפט קמא (ת"א 1862/00, אשר מוספר מחדש כת"א 31440-09-10) (הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "זמורה" אינה נתבעת עוד בתיק זה).

הליכי השמאות בתיק עד כה

בהחלטת ביניים מפורטת מיום 20.1.2013 (להלן: "החלטת-הביניים") סקרתי את ההליכים בתיק, הכרעתי בשתי בקשות לצירוף ראיות נוספות שהוגשו על-ידי הצדדים והתוויתי את הדרך להכרעה בתביעה. בין היתר צוינו בהחלטת-הביניים הדברים הבאים הנוגעים להליכי השמאות בתיק:

אם ייפסק כי לנתבעים אחריות לעובדה כי בסופו של עניין נאלץ מינס לפנות את הקרקע שאת הזכויות הקשורות בה רכש ממישלי, הרי שיהיה צורך להעריך את הנזקים שנגרמו למינס כתוצאה מכך.

בכתב-התביעה טען מינס באופן סתמי למדי כי נזקיו הינם הפסד השקעה בהקמת המבנה בסך של 750,000 ₪ וכן הפסד הכנסות ליתרת תקופת הרישיון להחזיק בקרקע (על-פי הטענה, 30 שנים) בסך של 2,340,000 ₪, ובסך הכול 3,090,000 ₪, כאשר התביעה הועמדה על סך של 1,000,000 ₪ מטעמי סמכותו של בית-משפט זה. כאמור, סכומים אלה שנכללו בכתב-התביעה לא פורטו ולא הובאו מסמכים או חישובים אחרים כלשהם אשר תמכו בהם.

ביום 11.10.2000 קבעה כבוד השופטת א' שטמר במסגרת דיון קדם-משפט בתיק כי "לצורך כימות זכויותיו של [מינס], אם קיימות כאלה, יהיה צורך במינוי שמאי מקרקעין" (עמ' 5 לפרוטוקול מיום 11.10.2000).

ביום 22.2.2001 הורתה כבוד השופטת שטמר על מינויה של השמאית אלה בר ניב (בורנובסקי) כמומחית מטעם בית-המשפט (להלן: "השמאית"). כבוד השופטת שטמר ציינה בהחלטתה כי "הואיל וקיימת מחלוקת משפטית בין הצדדים בקשר להערכת שווי הזכויות בנכס, בין השאר בשל העדר הכרעה בינתיים בשאלה אם המדובר במקרקעין שייעודן צבורי, או שייעודן מסחרי – תואיל המומחית לתת חוות דעת המתייחסת להערכת שווי הנכס לפי כל אחד מן הייעודים הנ"ל" (עמ' 9-8 לפרוטוקול מיום 22.2.2001).

ביום 30.8.2001 הוגשה לבית-המשפט חוות-דעתה של השמאית (להלן: "השומה" או "השומה המקורית"), אשר נערכה ביום 6.5.2001.

ביום 22.10.2006 הוגש תצהיר העדות הראשית של מינס. בתצהיר זה שב מינס על הטענות הסתמיות שנטענו בכתב-התביעה ולא פירט ותמך אותן במסמכים או בחישובים אחרים כלשהם (למעט שני חוזי שכירות לשנה, שהתייחסו לתקופה שבין חודש מרץ 2000 לחודש אפריל 2001). לתיק המוצגים של מינס צורפה גם חוות-דעתה של השמאית, אך צוין כי "אין בצירוף כדי להוות הסכמה לנתוני השמאות ומסקנתה".

בדיוני ההוכחות שהתקיימו בתיק בפני כבוד השופט ה' פינשטין בשנת 2007 לא נחקרה השמאית מטעם בית-המשפט על-ידי הצדדים, וזאת על אף בקשה מפורשת של מינס לעשות כן.

בהתאם לדברים אלה קבעתי את התיק לדיון בפניי ביום 11.6.2013 והוריתי בהחלטת-הביניים כי במידה ומי מהצדדים חפץ לחקור את השמאית מטעם בית-המשפט על חוות-דעתה תוגש בקשה מתאימה במועד ואורה על זימונה תוך מתן הוראות מתאימות ביחס להבטחת שכרה של השמאית. עוד קבעתי, כי במהלך הדיון בפניי תיחקר השמאית על חוות-דעתה (במידה ותוזמן) והצדדים יסכמו טענותיהם בתיק בעל-פה, בהסתמך על עיקרי הטיעון שכבר הוגשו. לאחר מכן יינתן פסק-דיני על בסיס החומר המצוי בתיק וסיכומי הצדדים.