מינהל מקרקעי ישראל, מדינת ישרא נ' בנדט ואח'

פסק דין

בפניי תביעה למתן צו מניעה קבוע, צו עשה קבוע, צו פינוי וסילוק יד ותובענה כספית, כפי שיפורטו להלן.

רקע כללי:

חלקה 22 בגוש 11003 (להלן: "החלקה"), הינה אדמה שבבעלות הקרן הקיימת לישראל, המנוהלת על פי חוק על ידי מנהל מקרקעי ישראל, הוא התובע בהליך זה.

בין התובע לבין נתבע 3, מושב העובדים עין איילה, קיים חוזה שכירות (מסוג החוזים המכונים "חוזי משבצת") ביחס לשטח של 2,703.181 דונם, הכולל גם את החלקה.

התובע הגיש לבית המשפט ראיות שלא ניתן לפקפק במהימנותן, המלמדות על בנייה בלתי חוקית בחלקה שבוצעה ללא כל אישור והיתר, ובניגוד לתנאי חוזה המשבצת. הראיות כללו גזר דין שניתן כנגד הנתבע מס' 1, המתייחס במישרין לעבירות של בנייה ללא היתר במקרקעין, ולהפרות גזר דין קודם שניתן גם הוא בגין בנייה בלתי חוקית בחלקה.

טענות הצדדים:

התובע טוען, כי משביצעו הנתבעים פעולות בנייה ללא היתר בשטחם, ומשהשתמשו במקרקעין השייכים למדינה והמנוהלים על ידי התובע שימוש חורג, עומדת לתובע הזכות לדרוש הן את השבת המקרקעין למצבם המקורי, והן להיפרע מן הנתבעים את דמי השימוש הראויים בנכס (ל-7 השנים האחרונות עובר להגשת התביעה). עניינה של תביעה זו הוא, אם כן, בדרישת התובע (לאחר אישור תיקון התביעה על ידי כב' סה"נ א' בית נר ביום 11.1.2005) לסילוק מלא של יחידות האירוח ("הצימרים") שהקימו הנתבעים 1 ו-2 בחלקה, וכן למתן צו עשה קבוע, האוסר שימוש לכל מטרה הסותרת את המטרות המנויות "בהסכם המשבצת", לרבות הקמת יחידות אירוח ונופש, ולפסיקת דמי שימוש ראויים (בגין שימושם של הנתבעים 1 ו-2 בקרקע במשך שבע השנים האחרונות עובר להגשת התביעה) בסך 774,080 ₪ מן הנתבעים.

מנגד, טענות הנתבעים 1 ו-2, הינן, ראשית, כי נתבע 3, מושב עין איילה, היה מודע כל העת להקמת חדרי האירוח, הסככות, המסעדה ובריכת השחייה בשטח המושב, ואף תמך בנסיונות להסדיר את הבנייה. למעשה, טוענים הנתבעים 1 ו-2, גם התובע ידע על הדבר מזה שנים, ובפרט כשנציגיו נכחו בישיבות שנדונה בהם האפשרות למתן היתר ורישוי רטרואקטיבי להפעלה הנחלה למטרות קייט ונופש.

כן טוענים הנתבעים 1-2, כי הם אינם מכירים את החוזה שנכרת בין נתבע 3 והתובע, וכי גם אם לחוזה המשבצת חלות מול נתבעים 1-2, המדובר בניסוח דרקוני ולא הוגן שיש לפוסלו.

הנתבע מס' 3, מצדו, טען, כי הנחלה מושא ענייננו היא בשליטתם הבלעדית של נתבעים 1-2. למושב אין אחריות להתנהגות הפרטים, והניסיון לאכוף זאת דרכו הינו ניסיון לקיום חוזה המשבצת בחוסר תום לב.

המושב מסכים לכל צו שיאסור עליו לחרוג מן החוזה, אך לא מסכים לכל נוסח, אשר יחייב אותו בפעולה נגד נתבעים 1 ו-2, מה שאיננו חובתו, איננו ביכולתו, ואיננו תוצאה של אשמתו.

חוות דעת מומחה בית המשפט:

ביום 19.3.2007 מיניתי את המומחה דותן דרעי כמומחה מטעם בית משפט בתיק זה, וזאת על מנת שייתן חוות דעת שמאית אודות שווי המקרקעין מושא התובענה.

בעת מתן חוות דעתו עמדו בפני המומחה שתי חוות דעת סותרות שהוגשו מטעם הצדדים, של השמאי גדעון גולדשטיין מטעם התובעים (חוו"ד מיום 24.6.2003 המעריכה את רכיב הקרקע בסך של 820,000 ₪) ושל השמאי בעז תענך מטעם הנתבעים (חוו"ד מיום 22.3.2006 המעריכה את רכיב הקרקע בסך של 12,860$ בלבד).

חוות דעתו של מומחה בית המשפט מתייחסת במישרין למצב המקרקעין והבנוי עליהם בתקופה הרלוונטית לתביעה, וזאת על פי הנתונים שנמסרו לשמאי, וכעולה מכתב התביעה.

כן מתייחסת חוות הדעת של מומחה בית המשפט לצורת החישוב העולה מחוות הדעת שהוגשו על ידי הצדדים, והיא מפרטת היטב את הטעמים שעמדו בפני המומחה לבחור בצורת החישוב שבה בחר (על פי "גישת היוון ההכנסות"). בסיכום חוות דעתו קבע השמאי דרעי, כי שווי המקרקעין אשר ממנו יש לגזור את סך דמי השימוש, אם ייפסקו על ידי בית המשפט, הינו 332,000 ₪.

לאחר שהגיש את חוות דעתו, השיב המומחה לשאלות ההבהרה שהועברו אליו מב"כ התובע. בין השאר מבהיר המומחה בתשובותיו, כי החישוב הראוי לדעתו של דמי שימוש ראויים לשנה הוא סך של 5% משווי המקרקעין (סעיף 7 לתשובות המומחה דרעי, מיום 30.5.2008). אני מוצא לנכון להדגיש פרט זה כבר כעת, הואיל והוא בעל משמעות לתחשיב התובענה הכספית להלן.

כאמור, חוות דעתו של המומחה דרעי ברורה, מסבירה את השיקולים המנחים שלפיהם נערך תחשיב המומחה, ומתייחסת במישרין לנתונים הרלוונטיים במקרקעין שבענייננו, ולחוות הדעת מטעם שני הצדדים.

אציין, כי אף שהופנו למומחה שאלות הבהרה, וחרף האפשרות שניתנה לצדדים (לרבות הנתבעים, ובכפוף להבטחת הוצאות המומחה בגין התייצבותו להעיד) הצדדים לא זימנו את המומחה להיחקר באשר לחוות דעתו. אין צורך להכביר במילים בעניין עדיפותה של חוות דעתו של מומחה בית המשפט, המהווה גורם מקצועי ניטראלי ומשמש כזרועו הארוכה של בית המשפט לעניינים שבתחום מקצועיותו של המומחה. משכך, תשמש חוות דעת זו של מומחה בית המשפט את הבסיס להערכת דמי השימוש בפסק דין זה.